Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 21/06336

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 13 Décembre 2024 Dossier N° RG 21/06336 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JHIZ Minute n° : 2024/324 AFFAIRE : [Y] [U], [D] [H] épouse [U] C/ [V] [R] épouse [B] décédée le 1er février 2023, [P] [B] épouse [Z], [L] [B] JUGEMENT DU 13 Décembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Président, statuant à juge unique GREFFIER : Madame Peggy DONET DÉBATS : A l’audience publique du 13 Septembre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI Maître Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS Délivrées le 13 Décembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [Y] [U] Madame [D] [H] épouse [U] demeurants [Adresse 4] représentés par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant D’UNE PART ; DÉFENDEURS : Madame [V] [R] épouse [B] décédée le 1er février 2023 Madame [P] [B] épouse [Z] demeurant [Adresse 1] Monsieur [L] [B] demeurant [Adresse 3] représentés par Maître Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’AUTRE PART ; PARTIES INTERVENANTES : Madame [P] [B] épouse [Z] en qualité d’héritière de Mme [V] [R] épouse [B], demeurant [Adresse 1] Monsieur [L] [B] en qualité d’héritier de Mme [V] [R] épouse [B], demeurant [Adresse 3] représentés par Maître Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN ****************** FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES : Par actes d’huissier en dates des 28 et 29 septembre 2021, les époux [U] faisaient assigner les consorts [B] sur le fondement des articles 1104 et 1583 du Code civil. Les époux [U] exposaient que les consorts [B], propriétaires indivis d’une maison à [Localité 6], cadastrée BW [Cadastre 2], avaient confié à l’agence MC Real Estate un mandat de vente du bien pour le prix de 650 000 € nets vendeur, outre 25 000 € de commission d’agence payable par les acquéreurs. Le 22 avril 2021 les époux [U] offraient d’acheter le bien pour le prix de 675 000 € soit 650 000 € nets vendeur et 25 000 € d’honoraires d’agence à la charge de l’acquéreur. Ils précisaient que compte tenu de l’état de santé de Madame [B] ils acceptaient de mettre dans la promesse de vente la date butoir du 30 septembre 2021 pour la signature de l’acte authentique afin de laisser toute liberté au vendeur de prendre plus de temps pour s’organiser si nécessaire. Le prix serait payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique au moyen de virement interbancaire. Le 23 avril 2021 l’agence immobilière adressait un courriel au notaire des vendeurs l’informant de l’offre conforme aux prix et conditions du mandat ainsi que des coordonnées du notaire des époux [U]. Le 28 avril 2021 le notaire de l’indivision [B] écrivait au notaire des époux [U] pour l’informer de la constitution du dossier en vue de la régularisation du compromis de vente. Le 30 avril 2021 le notaire des époux [U] les informait avoir été contacté par le notaire de l’indivision [B], et joignait la note d’honoraires de ce dernier pour la rédaction du compromis de vente. Les époux [U] réglaient la provision sur les frais et honoraires. Le 30 avril 2021 l’agence immobilière recevait un courrier de l’indivision [B] dénonçant son mandat et l’informant qu’elle avait accepté une offre concurrente le 16 avril 2021. Les époux [U] soutenaient que l’indivision [B] ne pouvait ignorer l’accord sur la chose et le prix, en application des articles 1582, 1583 1121 du Code civil. En réponse aux vendeurs qui soutenaient que l’offre n’avait été faite qu’à l’agent immobilier et pas directement à eux-mêmes, les époux [U] rappelaient que les vendeurs avaient, dans le mandat confié à l’agence immobilière, pris l’engagement de signer aux conditions prévues par le mandat tout compromis avec l’acquéreur que lui aurait présenté le mandataire. Quant au protocole qui aurait été signé le 16 avril 2021 avec les époux [I], Monsieur [B] avait écrit le 19 avril 2021 qu’il déclinait l’offre émise à l’époque par les époux [U] de 625 000 € mais restait ouvert à une contre-proposition. Le protocole des époux [I] était donc nécessairement postérieur au 19 avril 2021. Les demandeurs sollicitaient du tribunal qu’il juge la vente parfaite et condamne les consorts [B] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification du jugement à intervenir à signer l’acte authentique. Passé ce délai le jugement à intervenir vaudrait acte de vente, le prix de 655 000 € étant alors remis au notaire pour être déposé à la caisse des dépôts et consignations puis aux consorts [B] une fois les formalités de mutation accomplies. Le jugement à intervenir devrait être publié au service de la publicité foncière. Les défendeurs devraient être condamnés à libérer les lieux de tous biens et occupants de leur chef au plus tard au jour prévu pour la signature sous astreinte de 500 € par jour de retard. Ils devraient être condamnés à régler les dépens de l’instance et à leur verser la somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles. Dans leurs dernières écritures, les époux [U] persistaient dans leurs prétentions. Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2022 les consorts [B] sollicitaient le rejet des prétentions des demandeurs. Ils exposaient avoir conclu deux mandats de vente simples, l’un en date du 6 octobre 2020 avec l’agence immobilière Rêve de Sud, le second en date du 29 janvier 2021 avec l’agence immobilière MC Real Estate. Le 16 avril 2021 ils avaient reçu une offre d’achat des époux [I] par l’intermédiaire de l’agence immobilière Rêve de Sud. Ils avaient accepté et signé cette offre d’achat. Le 20 avril 2021, ils avaient informé par courriel conformément à l’article 7 du contrat de mandat, l’agence immobilière MC Real Estate qu’ils avaient accepté et signé cette offre d’achat. Le 22 avril 2021 l’agence leur transmettait l’offre des époux [U]. Les consorts [B] ne contresignaient pas l’offre mais l’agence immobilière mandatait leur notaire pour établir le compromis, alors qu’ils n’avaient jamais accepté l’offre des époux [U]. Faute d’acceptation de leur part les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de l’inexécution d’un contrat auquel ils n’étaient pas partie en application du principe de l’effet relatif des conventions prévues à l’article 1199 du Code civil. Le mandat conclu entre les consorts [B] et l’agence immobilière ne conférait pas à celle-ci le pouvoir d’émettre une offre. De plus le vendeur qui recevait plusieurs offres d’achat était toujours libre d’accepter celle qu’il souhaitait indépendamment des dates auxquelles elles étaient formulées. En l’occurrence l’offre des consorts [I] avait été acceptée et la vente s’était réalisée à leur profit le 25 novembre 2021. Reconventionnellement, les consorts [B] demandaient la condamnation des époux [U] à verser au titre du préjudice moral 10 000 € à Monsieur [L] [B], le litige ayant déclenché chez lui un infarctus du myocarde, 4000 € à Madame [V] [B], le litige lui ayant causé des complications psychologiques, et 4000 € à Madame [P] [B] au titre du préjudice moral. Ils demandaient également la condamnation des demandeurs à leur rembourser la consultation du CRIDON pour 2000 € et l’ensemble des billets d’avion de Madame [P] [B] pour la somme de 1623,70 €. L’action des époux [U] à leur encontre constituant une procédure abusive ils sollicitaient leur condamnation à leur verser la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts, outre 3000 € au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens. Par ordonnance en date du 14 février 2023 l’ordonnance en date du 9 janvier 2023 ayant fixé la clôture était révoquée, et l’instance interrompue à l’encontre de Madame [V] [B] décédée le 1er février 2023. Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2023 Madame [P] [B] et Monsieur [L] [B] sollicitaient que leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de feu Madame [V] [B] soit déclaré recevable. Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. La procédure était clôturée par ordonnance en date du 8 avril 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les interventions volontaires des héritiers de Madame [V] [B] L’acte de notoriété en date du 2 mai 2023 établit que Monsieur [L] [B] et Madame [P] [B] sont habiles à se porter héritiers de leur mère. Leur intervention en qualité d’héritiers est admise. Sur la vente Les consorts [B] produisent aux débats un mandat simple de vente sans exclusivité confié le 6 octobre 2020 à l’agence Rêve de Sud « afin de rechercher un acquéreur et de faire toutes les démarches en vue de vendre les biens et droits ci-dessous désignés » pour un prix demandé de 750 000 €, outre les honoraires de l’agence de 36 000 € soit 5 % TTC à leur charge. Ils produisent le mandat de vente simple « de rechercher un acquéreur en vue de la vente des biens et droits immobiliers ci-dessous désignés au prix et conditions ci-après » pour le prix de 650 000 €, à régler comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente et des honoraires à la charge de l’acquéreur de 25 000 €, confié à l’agence MC Real Estate les 29 janvier et 2 février 2021. Le protocole d’accord conclu entre les époux [I] et les vendeurs avec le concours de l’agence Rêve de Sud aux termes duquel les époux [I] achetaient la propriété au prix de 650 000 €, les honoraires de 25 000 € étant à la charge des vendeurs sous clause suspensive d’obtention d’un prêt relais par les acquéreurs, la régularisation de l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 septembre 2021 était signé de l’ensemble des parties le 16 avril 2021. Le 17 mai 2021 était signé un avenant au dit protocole selon lequel les époux [I] achetaient le bien pour le prix de 680 000 € comprenant les honoraires de négociation mais pas les droits d’enregistrement ni les frais du notaire. Il était stipulé que l’offre était nulle et non avenue si elle n’était pas suivie de la signature d’un compromis au plus tard le 30 juillet 2021. La commission d’agence s’élevait à 25 000 € TTC, à la charge des vendeurs. La régularisation de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 octobre 2021. Le 23 avril 2021 l’agence MC Real Estate les informait de l’offre des époux [U]. Par courrier RAR posté le 29 avril 2021 les consorts [B] dénonçaient le mandat de vente confié à l’agence MC Real Estate et l’informaient de leur acceptation de l’offre d’une autre agence. Il résulte du protocole signé le 16 avril 2021, dont rien ne permet de remettre en cause l’authenticité de la date, que les consorts [B] se sont engagés envers les époux [I] à leur vendre le bien. La circonstance que les modalités de paiement du prix aient varié est indifférente à l’accord sur la chose et le prix intervenu le 16 avril 2021. L’absence de révocation du mandat confié à l’agence MC Real Estate après la signature du protocole du 16 avril 2021 est également indifférente à la validité de l’engagement des vendeurs à l’égard des époux [I] et est en toutes hypothèses inopposable à ces derniers. De surcroît, le mandat simple est une convention qui laisse la plus grande liberté au vendeur, qui reste libre de réaliser la vente de son bien soit personnellement, soit par l'entremise d'un tiers. Ce mandat est révocable à tout moment ou à très bref délai, conformément à l'article 2004 du Code civil. Seul le mandat exclusif interdit au mandant toute négociation relative au bien, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un tiers. En l’occurrence, le défaut de mention expresse autorisant l'opération de vente, la mission conférée au professionnel se trouve limitée à la recherche d'un éventuel acquéreur, en vue de pourparlers qui ne peuvent aboutir, sans la manifestation de volonté formelle du mandant, vendeur de son bien (Cass. 1re civ., 8 juill. 1986, n° 84-15.731 ; 3e civ., 12 avr. 2012, n° 10-28.637). Dans ces conditions, les époux [U] ne peuvent qu’être déboutés de l’intégralité de leurs demandes. Sur les demandes reconventionnelles - S’il ne fait pas de doute que la présente procédure ait causé un fort désagrément aux consorts [B], le lien de causalité avec les troubles de sante de M. [B], et les troubles psychologiques de Mme [V] [B] ne peut être établi. Le préjudice moral évoqué par Mme [P] [B] n’est pas circonstancié. Leurs demandes à ce titre seront donc rejetées. - L’abus de procédure suppose la démonstration d’une volonté de nuire ou à tout le moins d’une témérité de la part du demandeur. En l’espèce, les époux [U] ont tenté de faire valoir la validité de leur engagement à acquérir le bien. Le caractère abusif de la présente action n’est pas démontré. - Les frais exposés par les consorts [B] auprès de leur notaire pour la consultation du CRIDON, résultent d’un choix de leur part. La circonstance que Mme [B] habite à [Localité 5] n’est pas imputable aux époux [U].Les demandes seront donc rejetées. Sur les dépens Les époux [U], partie perdante, sont condamnés aux dépens de l’instance. Sur les frais irrépétibles Les époux [U], partie perdante, sont condamnés à verser aux consorts [B] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 1583 du Code civil, Reçoit l’intervention volontaire de M. [L] [B] et de Mme [P] [B] épouse [Z] en qualité d’héritiers de feue Mme [V] [B], Déboute M. [Y] [U] et Mme [D] [H] épouse [U] de l’intégralité de leurs demandes, Condamne M. [Y] [U] et Mme [D] [H] épouse [U] aux dépens de l’instance, Condamne M. [Y] [U] et Mme [D] [H] épouse [U] à verser à Monsieur [L] [B] et Mme [P] épouse [Z] la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Déboute Monsieur [L] [B] et Mme [P] épouse [Z] de leurs demandes pour le surplus. Le Greffier, Le Président,