Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 24/00576

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Mai 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 29 Février 2024 GROSSE : Le 30 mai 2024 à Me ANSELMINO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00576 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OJC PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [A] [H] né le 25 Décembre 1987 à [Localité 6] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Mathieu ANSELMINO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [C] [D] né le 01 Août 1986 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] non comparant Madame [F] [E] née le 13 Mars 1956 à [Localité 7] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 05 mars 2015, Madame [I] [G] a donné à bail à Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 595 euros, outre 100 euros de provision sur charges. Par acte de vente signée le 1er juin 2021 par Me [J], notaire à [Localité 4], Monsieur [A] [H] est devenu propriétaire de l’appartement sis [Adresse 3]. Le 04 août 2023, Monsieur [A] [H] a fait signifier à Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] un commandement de payer leur dette de loyer d’un montant en principal de 4 927,24 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail. Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023, Monsieur [A] [H] a fait assigner Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution, - condamner Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 06 novembre 2023, soit la somme de 7 297,24 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal à 695 euros, - condamner Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [A] [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 04 août 2023 et ce, pendant plus de deux mois. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 février 2024. A cette audience, Monsieur [A] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 9 382,24 euros, selon décompte en date du 1er février 2024, terme de février inclus. Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 08 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive. En l'espèce, le bail du 05 mars 2015 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs. Un commandement de payer une dette locative de 4 927,24 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à la locataire le 04 août 2023 par acte remis à étude. Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] qui ne comparaissent pas ne justifient pas de cette assurance. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 04 septembre 2023. Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 04 septembre 2023 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance. Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu''au départ de Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 695 euros, et de condamner Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] restent devoir la somme de 9 382,24 euros, à la date du 1er février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E], non comparants n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 9 382,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 927,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 septembre 2023 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 05 mars 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; DIT que faute par les occupants de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; FIXE l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation au montant de 695 euros et CONDAMNE Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] au paiement de cette indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 1er mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] à payer à titre de provision à Monsieur [A] [H] la somme de 9 382,24 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 04 août 2023 sur la somme de 4 927,24 euros et de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [C] [D] et Madame [F] [E] à payer à Monsieur [A] [H] la somme de 200 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE Le PRESIDENT