Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-15.433

CIV. 1 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10331 F Pourvois n° T 19-15.433 C 19-16.385 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 M. Y... W..., domicilié [...] , a formé les pourvois n° T 19-15.433 et C 19-16.385 contre un arrêt rendu le 22 février 2019 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. D... C..., domicilié [...] , 2°/ à la société [...], société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. W..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...], de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. C..., et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° T 19-15.433 et C 19-16.385 sont joints. 2. Les moyens de cassation annexés, rédigés en termes identiques, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne M. W... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par M. W... et la société [...] et condamne M. W... à payer à M. C... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens identiques produits aux pourvois par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. W.... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. W... de sa demande dirigée contre la SCP [...], Aux motifs que ni le notaire mis en cause, ni M. C... ne contestent l'affirmation de M. W... selon laquelle l'existence d'une cour jouxtant le garage dont la jouissance exclusive a été donnée à M. et Mme F... en 2004 lorsqu'ils ont acquis le pavillon à usage d'habitation appartenant à M. C..., n'a été révélée que tardivement à M. W..., lors de la signature de la promesse de vente du 4 juillet 2014 ; que contrairement à ce que prétend la SCP [...] la promesse de vente ne constituait pas un avant contrat ; que celle-ci produit des effets immédiats et engage les parties ; que Me Q... ne conteste pas que M. W... bénéficiait de l'assistance d'un conseil auquel il avait envoyé un projet qui divergeait de l'acte final de promesse de vente soumis à la signature des parties, notamment sur une circonstance importante relative à la désignation des lieux, qui a fait l'objet de la clause intitulée "observation particulière" ; que le notaire, qui est à l'origine de la vente de M. C... aux époux F... en date du 6 août 2004, ne pouvait ignorer que lors de cette vente, qui a consisté en une division de la propriété de M. C..., un droit à la jouissance exclusive d'une cour séparée de la maison par un passage commun pour les véhicules avait été concédé aux acquéreurs ; Que Me Q... ne justifie pas avoir particulièrement attiré l'attention de M. W... sur la modification de l'acte sur ce point, pour y inclure le rappel de cet état de fait, qui pouvait modifier l'appréciation que M. W... s'était faite après la visite des lieux et de leur commodité au regard de l'activité de garage qu'il devait exercer dans des locaux objets de la promesse, situés au fonds de cette cour, d'autant que cette circonstance ne figurait pas non plus sur le bail portant sur le fonds de commerce, qui était antérieur à la transformation juridique des lieux du fait de leur division en 2004 ; qu'il n'est pas justifié que la baisse de prix de 30.000 euros entre le dernier projet communiqué à l'avance à M. W... et la promesse elle-même, était la conséquence de négociations relatives à la servitude nouvellement révélée ; Que Me Q... a ainsi manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. W... compte tenu des circonstances précipitées non contestées dans lesquelles la signature de l'acte a eu lieu, hors la présence du conseil de M. W... ; Considérant en revanche que M. W... ne démontre pas que la SCP [...] a commis une faute en mentionnant sa renonciation au bénéfice de la faculté de rétractation prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, ce qui l'aurait privé de tout recours ; Qu'en effet cette faculté de renonciation à l'acte dans un délai de sept jours ne bénéficie, selon ce texte qu'à l'acquéreur non professionnel qui acquiert un immeuble à usage d'habitation, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; Que M. W... ne démontre pas une incohérence ou une modification entre le projet d'acte et la promesse signée en ce qui concerne la surface des lieux qui était mentionnée pour 761,25 m² ; qu'il n'établit pas davantage une erreur de superficie par rapport aux énonciations de l'acte ; Que comme l'a relevé le tribunal, M. W... avait connaissance de l'état des lieux et de la vétusté des locaux, dont il ne peut rendre le notaire responsable, celui-ci n'étant pas tenu en sa qualité de rédacteur de l'acte, de se rendre sur les lieux ; Considérant que le manquement du notaire à son devoir de conseil ne saurait avoir pour conséquence la nullité de l'acte ; que M. W... n'invoque d'ailleurs aucun vice de son consentement ; qu'il a paraphé toute les pages de l'acte et a en définitive eu connaissance de l'existence de la servitude litigieuse ; Que M. W... affirme lui-même avoir sollicité et obtenu un prêt en vue de son projet d'acquisition, auquel il n'a finalement pas donné suite ; Que par la suite, M. W... a exploité les lieux, sous l'enseigne de sa société ABC 92, ce qui démontre qu'il n'y avait en définitive pas d'incompatibilité entre leur destination et l'existence de la cour à jouissance exclusive de tiers ; Que M. W... était d'ailleurs tellement déterminé à acquérir les murs du fonds de commerce dont la cession de bail avait été autorisée par le juge commissaire au profit de la société, dans le cadre de la liquidation judiciaire du précédent locataire, qu'il a accepté de signer en dehors de la présence du notaire une clause de dédit de 60 000 euros par acte sous seing privé du même jour, conclu avec le vendeur, le notaire ayant, ainsi qu'il résulte des déclarations des parties à cet acte, refusé d'augmenter l'indemnité d'immobilisation mentionnée à la promesse de 32 000 euros ; Considérant dans ces circonstances que M. W... ne démontre pas l'incidence du manquement du notaire à son devoir de conseil lequel ne pourrait se traduire qu'en une perte de chance de ne pas souscrire à l'acte, laquelle est totalement inexistante ; que M. W... ne peut demander au notaire de réparer le préjudice qu'il subit du fait d'un acte signé hors sa présence ; Qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de M. C... ; Que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. W... de sa demande en nullité de la promesse de vente et de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCP [...] (arrêt p. 8 & 9) ; 1/ Alors que le notaire est tenu d'un devoir de conseil qui lui impose d'attirer l'attention des parties sur l'existence d'une servitude et les risques que celle-ci peut faire courir sur les conditions d'exploitation du bien objet de la vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu, d'une part, que Me Q... ne justifiait pas avoir attiré l'attention de M. W... sur la modification de l'acte accordant aux époux F... un droit à la jouissance exclusive d'une cour donnant accès au garage, et a constaté, d'autre part, l'importance de cette circonstance, qui pouvait modifier l'appréciation que M. W... s'était faite après la visite des lieux et de leur commodité au regard de l'activité de garage qu'il devait exercer dans des locaux objets de la promesse, situés au fond de cette cour, d'autant que cette circonstance ne figurait pas non plus sur le bail portant sur le fonds de commerce, qui était antérieur à la transformation juridique des lieux ; qu'en décidant cependant que M. W... ayant paraphé toutes les pages de l'acte avait en définitive eu connaissance de l'existence de la servitude litigieuse, s'il bien qu'il ne démontrait pas l'incidence du manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1240 du code civil ; 2/ Alors que dans ses conclusions d'appel, M. W... a fait valoir que la configuration des lieux et l'octroi aux consorts F... d'un droit de jouissance exclusif sur la cour enclavant le garage et comportant un passage obligé pour un accès à la voie publique rendait pratiquement inexploitable, dans des conditions normales, l'activité de garage supposant une circulation constante de véhicules ; qu'en déboutant cependant M. W... de son action en responsabilité contre le notaire pour manquement à son devoir de conseil aux motifs qu'il avait réussi à exploiter les lieux, ce qui démontrait qu'il n'y avait pas d'incompatibilité totale entre la destination des lieux et l'existence de la cour, quand la simple difficulté d'exploitation suffisait à caractériser le préjudice de M. W... et le lien de causalité avec la faute imputée au notaire, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ Alors que la cour a reconnu le manquement du notaire à son devoir de conseil pour n'avoir pas attiré l'attention de l'acquéreur sur l'existence d'une servitude et ses conséquences sur l'exploitation envisagée ; que néanmoins, la cour a débouté M. W... de son action en responsabilité contre l'officier ministériel aux motifs qu'il était tellement déterminé à acquérir les murs du fonds de commerce qu'il avait accepté le même jour que la promesse de vente de signer avec le vendeur une clause de dédit de 60 000 euros, ce qui démontrait sa volonté de poursuivre la vente ; qu'en se fondant sur cet élément, qui ne pouvait être pris en considération puisque concomitant à la vente, de sorte qu'il ne permettait pas d'établir l'absence de lien de causalité entre la faute et le préjudice, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et violé l'article 455 du code de procédure civile. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. W... de sa demande en nullité de la vente dirigée contre M. C..., Aux motifs que ni le notaire mis en cause, ni M. C... ne contestent l'affirmation de M. W... selon laquelle l'existence d'une cour jouxtant le garage dont la jouissance exclusive a été donnée à M. et Mme F... en 2004 lorsqu'ils ont acquis le pavillon à usage d'habitation appartenant à M. C..., n'a été révélée que tardivement à M. W..., lors de la signature de la promesse de vente du 4 juillet 2014 ; que contrairement à ce que prétend la SCP [...] la promesse de vente ne constituait pas un avant contrat ; que celle-ci produit des effets immédiats et engage les parties ; que Me Q... ne conteste pas que M. W... bénéficiait de l'assistance d'un conseil auquel il avait envoyé un projet qui divergeait de l'acte final de promesse de vente soumis à la signature des parties, notamment sur une circonstance importante relative à la désignation des lieux, qui a fait l'objet de la clause intitulée "observation particulière" ; que le notaire, qui est à l'origine de la vente de M. C... aux époux F... en date du 6 août 2004, ne pouvait ignorer que lors de cette vente, qui a consisté en une division de la propriété de M. C..., un droit à la jouissance exclusive d'une cour séparée de la maison par un passage commun pour les véhicules avait été concédé aux acquéreurs ; Que Me Q... ne justifie pas avoir particulièrement attiré l'attention de M. W... sur la modification de l'acte sur ce point, pour y inclure le rappel de cet état de fait, qui pouvait modifier l'appréciation que M. W... s'était faite après la visite des lieux et de leur commodité au regard de l'activité de garage qu'il devait exercer dans des locaux objets de la promesse, situés au fonds de cette cour, d'autant que cette circonstance ne figurait pas non plus sur le bail portant sur le fonds de commerce, qui était antérieur à la transformation juridique des lieux du fait de leur division en 2004 ; qu'il n'est pas justifié que la baisse de prix de 30.000 euros entre le dernier projet communiqué à l'avance à M. W... et la promesse elle-même, était la conséquence de négociations relatives à la servitude nouvellement révélée ; Que Me Q... a ainsi manqué à son obligation de conseil à l'égard de M. W... compte tenu des circonstances précipitées non contestées dans lesquelles la signature de l'acte a eu lieu, hors la présence du conseil de M. W... ; Considérant en revanche que M. W... ne démontre pas que la SCP [...] a commis une faute en mentionnant sa renonciation au bénéfice de la faculté de rétractation prévue par l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, ce qui l'aurait privé de tout recours ; Qu'en effet cette faculté de renonciation à l'acte dans un délai de sept jours ne bénéficie, selon ce texte qu'à l'acquéreur non professionnel qui acquiert un immeuble à usage d'habitation, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; Que M. W... ne démontre pas une incohérence ou une modification entre le projet d'acte et la promesse signée en ce qui concerne la surface des lieux qui était mentionnée pour 761,25 m² ; qu'il n'établit pas davantage une erreur de superficie par rapport aux énonciations de l'acte ; Que comme l'a relevé le tribunal, M. W... avait connaissance de l'état des lieux et de la vétusté des locaux, dont il ne peut rendre le notaire responsable, celui-ci n'étant pas tenu en sa qualité de rédacteur de l'acte, de se rendre sur les lieux ; Considérant que le manquement du notaire à son devoir de conseil ne saurait avoir pour conséquence la nullité de l'acte ; que M. W... n'invoque d'ailleurs aucun vice de son consentement ; qu'il a paraphé toute les pages de l'acte et a en définitive eu connaissance de l'existence de la servitude litigieuse ; Que M. W... affirme lui-même avoir sollicité et obtenu un prêt en vue de son projet d'acquisition, auquel il n'a finalement pas donné suite ; Que par la suite, M. W... a exploité les lieux, sous l'enseigne de sa société ABC 92, ce qui démontre qu'il n'y avait en définitive pas d'incompatibilité entre leur destination et l'existence de la cour à jouissance exclusive de tiers ; Que M. W... était d'ailleurs tellement déterminé à acquérir les murs du fonds de commerce dont la cession de bail avait été autorisée par le juge commissaire au profit de la société, dans le cadre de la liquidation judiciaire du précédent locataire, qu'il a accepté de signer en dehors de la présence du notaire une clause de dédit de 60 000 euros par acte sous seing privé du même jour, conclu avec le vendeur, le notaire ayant, ainsi qu'il résulte des déclarations des parties à cet acte, refusé d'augmenter l'indemnité d'immobilisation mentionnée à la promesse de 32 000 euros ; Considérant dans ces circonstances que M. W... ne démontre pas l'incidence du manquement du notaire à son devoir de conseil lequel ne pourrait se traduire qu'en une perte de chance de ne pas souscrire à l'acte, laquelle est totalement inexistante ; que M. W... ne peut demander au notaire de réparer le préjudice qu'il subit du fait d'un acte signé hors sa présence ; Qu'aucune faute n'est démontrée à l'encontre de M. C... ; Que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. W... de sa demande en nullité de la promesse de vente et de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SCP [...] (arrêt p. 8 & 9) ; Alors que l'obligation de délivrance à la charge du vendeur lui impose de fournir à l'acquéreur une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties et lui permettant un usage conforme à celui envisagé au contrat ; qu'en l'espèce, l'octroi par M. C... aux consorts F... d'un droit de jouissance exclusif de la cour, voie d'accès au garage, faisait obstacle à une exploitation normale de celui-ci et justifiait, en conséquence, le prononcé de la nullité du contrat pour manquement à l'obligation de délivrance ; qu'en rejetant cette demande au motif qu'aucune faute n'était démontrée à l'encontre de M. C..., la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du code civil.