Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
Société COMMUNE DE [Localité 7] c/ [V]
MINUTE N°
DU 22 Octobre 2024
N° RG 24/00997 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PQT6
Grosse(s) délivrée(s)
à Me DABOUSSY
Expédition(s) délivrée(s)
à Me LUCAUD-OHIN
Le
DEMANDEUR:
Société COMMUNE DE [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Simon-pierre DABOUSSY de la SELARL ADDEN AVOCATS MEDITERRANEE, avocats au barreau de NICE
DEFENDEUR:
Monsieur [I] [V]
né le 01 Janvier 1945 à MAROC
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Philomène LUCAUD-OHIN, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024,
EXPOSÉ DU LITIGE
Aux termes d’une convention conclue le 27 janvier 2021, la commune de [Localité 7] a mis à la disposition de Monsieur [I] [V], pour une durée d’un an renouvelable, avec effet rétroactivement le 16 janvier 2020 et terme définitif au 15 janvier 2023, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant une redevance mensuelle de 542,73 euros.
Monsieur [I] [V] est resté dans les lieux après le 15 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la commune de NICE, représentée par son maire en exercice, a donc fait assigner Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 mai 2024 à 15 heures, aux fins, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :
-voir ordonner son expulsion, dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, si besoin avec l’assistance de la force publique,
-faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;
-séquestrer les mobiliers pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
-dire que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant appel et sans caution ;
-condamner Monsieur [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit 512,73 euros, outre provision pour charges de 30 euros à compter du 16 janvier 2023 jusqu’à la complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 11 septembre 2024 à 9 heures,
À l’audience,
La commune de [Localité 7], représentée par son maire en exercice, représenté par son conseil, se réfère à ses dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales.
Monsieur [I] [V], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles, il demande à titre principal à voir requalifier la convention d’occupation en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 24 et suivants, et débouter la mairie de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, enjoindre à la mairie de [Localité 7] de le reloger et à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour quitter les lieux, rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la nature de l’occupation de Monsieur [I] [V] et ses conséquences
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l’article 1192 du code civil, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
La commune de [Localité 7] sollicite l’expulsion de Monsieur [I] [V] en faisant valoir qu’il occupe sans droit ni titre le logement litigieux la convention d’occupation précaire étant arrivée à son terme le 15 janvier 2023. Ce dernier s’oppose à cette demande et sollicite la requalification de la convention en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il prétend que les conditions de l’occupation précaire n’étaient pas remplies au moment de la signature de la convention, à savoir qu’elle n’était motivée par aucune cause objective de précarité et que le loyer ne peut être considéré comme une redevance modique. Il fait valoir en outre que la mairie de [Localité 7] s’étant substituée à son ancien bailleur dans le cadre du plan de rachat de l’appartement qu’il occupait auparavant au [Adresse 5], elle a de fait la qualité de bailleur outre que la non reconduction de la convention était motivée par des impayés locatifs alors qu’il est à jour du paiement de ses loyers.
La commune de [Localité 7] estime quant à elle que les critères de qualification de la convention d’occupation précaire sont réunis. Elle expose que le logement actuellement occupé par Monsieur [I] [V] est situé sur un emplacement réservé à l’équipement public et qu’il est destiné à être démoli. Elle estime que celui-ci est mal fondé à contester le caractère précaire de son occupation dans la mesure d’une part où il en avait été informé au préalable et d’autre part dans la mesure où il a refusé les deux propositions de logement qui lui avaient été faites et qui portaient sur des appartements soumis au statut des baux d’habitation. La commune de [Localité 7] conteste avoir la qualité de bailleur invoquant l’absence de lien entre la substitution qui portait sur le logement situé au [Adresse 5] et la convention d’occupation précaire du 27 janvier 2021 portant sur la maison située [Adresse 2].
En l’espèce, il est constant que la ville de [Localité 7] a acquis l’immeuble sis [Adresse 5] au sein duquel Monsieur [V] était locataire en vertu d’un bail d’habitation en date du 1er février 1996 en vue de sa démolition, et qu’elle s’est substituée au bailleur suivant avenant du 4 janvier 1999.
Dans le cadre de la procédure de relogement lié à la démolition à court terme de l’immeuble situé [Adresse 5], la ville de [Localité 7] a, selon deux courriers des 13 septembre et 13 décembre 2001, effectué deux propositions de relogement à Monsieur [I] [V], avant la résiliation du bail d’habitation du 1er février 1996, concernant un appartement de 45 m2 entièrement rénové situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] auxquelles il n’a pas donné suite. Une ultime proposition lui a été faite par courrier du 10 avril 2003 concernant un appartement de 3 pièces situé dans une maison d’habitation sis [Adresse 2]. Ce courrier précise expressément que la villa a été acquise par la ville de [Localité 7] afin de réaliser un équipement public et que dans l’hypothèse d’un accord de Monsieur [V], seule pourra être consentie une convention précaire d’une durée d’un an renouvelable.
Aujourd’hui, Monsieur [I] [V] occupe ce logement sis [Adresse 2] en vertu d’une convention conclue le 27 janvier 2021. Il est relevé à toutes fins utiles que les conventions conclues antérieurement qui sont mentionnées dans le courrier de la ville de [Localité 7] du 22 avril 2016 produit par Monsieur [V], à savoir la convention du 19 novembre 2003 conclue jusqu’au 16 janvier 2016 et celle proposée à compter du 16 janvier 2016 pour une durée de 4 ans, ne sont pas produites aux débats.
La convention du 27 janvier 2021 stipule qu’elle a été consentie à effet rétroactivement au 16 janvier 2020 pour une durée d’un an renouvelable tacitement sans pouvoir excéder trois ans soit avec un terme fixé au 15 janvier 2023 et qu’elle peut être résiliée par chacune des parties à son échéance moyennant un préavis de trois mois dont la durée court à compter de la réception du congé par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou de sa notification par acte extrajudiciaire. En outre, la convention indique en préambule page 1 que « les parties s’accordent pour conclure une nouvelle convention à durée déterminée qui ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 ».
Il est de jurisprudence constante que seule l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties permet de retenir la qualification de convention d'occupation précaire et que celles-ci s'apprécient au moment de la rencontre de leurs volontés. En l'espèce, outre que les parties se sont clairement exprimées sur leur volonté commune de conclure un contrat à durée déterminée, avec un terme fixé au 15 janvier 2023, la précarité se fonde sur des motifs sérieux et légitimes reposant sur la possibilité pour la ville de [Localité 7] d'obtenir un permis de démolition en vue de la construction de parcs autos et équipements publics [Adresse 6]. En effet, la commune de [Localité 7] démontre que la parcelle sur laquelle est édifiée la maison d’habitation sis [Adresse 2] est située sur l’emplacement réservé n°E[Cadastre 1] au plan local d’urbanisme métropolitain destiné à l’équipement public de la ville.
S’agissant de la contrepartie financière, Monsieur [I] [V] ne démontre pas que la redevance mensuelle de 542,73 euros comprenant 30 euros de provision sur les charges locatives soit égale au prix du marché alors qu’il dispose d’un logement de trois pièces avec une surface totale de 80 mètres carrés, ce qui est bien en deçà de la valeur locative du bien.
En considération de ce qu’il précède, la convention du 27 janvier 2021 doit s’analyser en une convention d’occupation précaire par laquelle les parties ont manifesté leur volonté de ne reconnaître à Monsieur [I] [V] qu’un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique. La demande de requalification de la convention en contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne peut ainsi qu’être rejetée.
Monsieur [I] [V] est d’autant plus mal fondé à contester la nature de son occupation alors qu’il avait été avisé du caractère précaire de l’occupation de ce logement dès la proposition du 10 avril 2003 et qu’il avait refusé deux autres propositions de relogement concernant cette fois-ci un appartement bénéficiant du régime protecteur des baux d’habitation.
La convention d’occupation étant arrivée à terme le 15 janvier 2023 minuit, Monsieur [I] [V] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2023. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique. Monsieur [I] [V] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à la dernière redevance augmentée des charges soit la somme de 542,73 euros, à compter du 16 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à la commune de [Localité 7].
Les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution demeurent applicables et en l’espèce, il n’apparaît pas justifié de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux afin de procéder à expulsion. La commune de [Localité 7] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion huit jours après la signification du jugement.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Enfin, la demande de désignation d’un commissaire de justice pour faire constater et estimer les réparations locatives n’est étayée par aucune pièce et sera dès lors rejetée. Il n’y a pas lieu non plus d’ordonner la séquestration des effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et des charges locatives puisque les difficultés de paiement ne sont pas avérées.
Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [V]
Concernant la demande de relogement
Monsieur [I] [V] demande à être relogé par la ville de [Localité 7], mettant en avant ses problèmes de santé, son âge et le faible montant de ses ressources. Il met également en exergue le fait qu’il soit à jour dans le paiement de ses loyers et charges.
La commune de [Localité 7] réplique que Monsieur [V] n’invoque pas le fondement de sa demande et qu’il ne rapporte pas la preuve d’une quelconque obligation de relogement à laquelle serait tenue la ville de [Localité 7].
Monsieur [I] [V] ayant été débouté de sa demande de requalification de la convention du 27 janvier 2021 en bail d’habitation, il n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions protectrices au regard du locataire âgé disposant de faibles ressources étant précisé que ces dispositions s’appliquent uniquement en cas de congé délivré par le bailleur.
Au demeurant, la ville de [Localité 7] s’est libérée de son obligation de relogement en lui faisant, dans le cadre de l’expropriation pour démolition de l’immeuble sis [Adresse 5], deux propositions de relogement à titre définitif les 13 septembre et 13 décembre 2001 pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] auxquelles il n’a pas donné suite. Monsieur [V] qui a fait le choix de s’orienter vers l’appartement du [Adresse 2] tout en ayant connaissance de la nature précaire de l’occupation qui lui était ainsi consentie, ne démontre pas que ces deux propositions ne correspondaient pas à ses besoins de sorte qu’il ne peut être que conclut qu’il a fait le choix d’un relogement précaire au détriment d’un relogement définitif.
Monsieur [I] [V] sera en conséquence débouté de sa demande de relogement.
Concernant la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur rédaction applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La commune de [Localité 7] s’oppose à la demande de délai formulée par Monsieur [V]. Elle considère qu’il est dans son intérêt de quitter les lieux rapidement dans la mesure où le logement est en mauvais état et n’a plus vocation à être entretenu par la ville de [Localité 7] compte tenu de sa démolition prochaine. Elle estime de plus que Monsieur [V] se maintient de manière irrégulière dans le logement depuis plus d’un an et qu’il a fait preuve de mauvaise volonté dans l’exécution de ses obligations en n’honorant pas le paiement régulier de son loyer outre qu’il a eu largement le temps d’effectuer des démarches pour trouver un nouveau logement.
Monsieur [I] [V] justifie percevoir une pension de retraite de 1 195,71 euros par mois ce qui ne lui permet manifestement pas de trouver un logement dans le parc locatif privé étant précisé qu’il a adressé à la commission de médiation un recours en vue d’une offre de logement le 9 mai 2023. En considération de ces éléments et de l’âge de Monsieur [V] (79 ans), son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il convient donc de lui octroyer un délai pour quitter les lieux qui sera limité à six mois dans la mesure où il a déjà bénéficié de délais de fait depuis le terme de la convention d’occupation précaire.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [I] [V] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamné à verser à la commune de [Localité 7] une somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande de requalification de la convention du 27 janvier 2021 en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
CONSTATE que Monsieur [I] [V] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2023 minuit du logement sis à [Adresse 2] ;
DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [I] [V], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, des lieux occupés sis à [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [I] [V] à verser à la commune de [Localité 7] une indemnité d’occupation d’un montant égal à la dernière redevance augmentée des charges soit la somme de 542,73 euros, à compter du 16 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs à la commune de [Localité 7] ;
DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande tendant à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice ;
DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de sa demande tendant à voir séquestrer les mobiliers pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;
DÉBOUTE Monsieur [I] [V] de sa demande de relogement ;
ACCORDE à Monsieur [I] [V] un délai de six mois, soit jusqu’au 18 avril 2025 pour quitter les lieux sis à [Adresse 2] ;
CONDAMNE Monsieur [I] [V] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
