Texte intégral
Du 31 janvier 2025
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/01071 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGVK
Société CLAIRSIENNE
C/
[P] [B]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE
Le 31/01/2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025
PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société CLAIRSIENNE
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par M. [V] (salarié) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [P] [B] (actuellement domicilié au centre de détention d’[Localité 14])
né le 28 Janvier 1996 à [Localité 9] ( MAROC)
[Adresse 10]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Margaux MASSON (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Novembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 23 juin 2017, la société anonyme CLAIRSIENNE (ci-après CLAIRSIENNE) a donné à bail à Monsieur [B] et Madame [G] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 12] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 512,17 euros, charges comprises.
Suite au départ des lieux de Madame [G], un avenant au contrat a été régularisé avec Monsieur [P] [B] le 25 octobre 2018.
Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [P] [B] le 14 février 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Par acte délivré le 21 mai 2024, la société CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de résiliation de bail, expulsion, paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4768,56 euros, d’une somme de 30,48 euros au titre des pénalités de SLS et d’indemnités d’occupation outre une indemnité de 150 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens comprenant le coût du commandement de payer les loyers.
L'affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024, après un renvoi accordé le 19 septembre 2024 puis mise en délibéré au 31 janvier 2025.
Lors des débats, la SA CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8274,08 euros comprenant les pénalités dues en application de l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation (soit une somme de 60,96 euros au jour de l’audience) et déduction ayant été faite des frais de poursuite,selon un décompte fourni à l’audience.
Elle précise qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, le loyer courant n’étant pas réglé depuis le mois de décembre 2023 ainsi qu’à l’octroi de délais sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution sollicités par le défendeur.
Monsieur [P] [B], représenté par un Conseil, conclut au rejet des demandes de la société CLAIRSIENNE,en particulier celle formée au titre du supplément de loyer de solidarité(SLS),faute de communication d’information conformément à l’article L442-5 du Code de la construction et de l’habitation. Il sollicite un délai d’un an avant qu’il soit procédé à son expulsion ou à défaut un délai jusqu’au 1er septembre 2025 ainsi qu’un report de paiement pendant une durée de deux ans ou subsidiairement un report de paiement jusqu’au 1er septembre 2025 suivi d’un échelonnement de la dette pour une durée de de deux années, avec une réduction du taux des intérêts des échéances reportées.
Il sera renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe le 21 novembre 2024 et soutenues oralement à l’audience, pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :
- sur la recevabilité de l'action :
La société CLAIRSIENNE justifie avoir signalé la situation des impayés de loyers à la CAF le 24 mars 2023, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et ce deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et les demandes de délais
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [B] le 14 février 2024, pour la somme en principal de 3061,17 euros.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 avril 2024.
Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l’espèce, si Monsieur [B] sollicite des délais de paiement sous la forme d’un report de paiement, il ressort du décompte produit par la société CLAIRSIENNE que le défendeur n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience (aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de décembre 2023), étant acquis que son incarcération n’est pas un obstacle insurmontable pour régler sa dette (possibilité de travailler en détention, au moins en centre de détention), de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Monsieur [B] sera ainsi débouté de sa demande de délais (report) de paiement.
Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 23 juin 2017 a pris fin le 15 avril 2024.
Monsieur [B], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Monsieur [B] demande à bénéficier des dispositions de l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution qui ont trait aux délais qui peuvent être accordés aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement pour quitter les lieux(sursis à l’expulsion).
Le juge tient compte pour statuer notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, il est établi par la fiche pénale versée aux débats que Monsieur [B] est incarcéré depuis le 19 janvier 2024 et qu’il est libérable au 30 mai 2025. Détenu au centre d’[Localité 13] depuis le 16 avril 2024, il n’a toutefois pas justifié de démarches réalisées en détention pour y travailler afin de régler son loyer ou pour préparer un éventuel relogement à sa sortie. Faute d’établir sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations, sa demande sera dès lors rejetée.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il est produit par la société CLAIRSIENNE le bail conclu avec Monsieur [B] ainsi qu'un décompte actualisé mentionnant que ce dernier reste devoir au titre de la dette de loyers, charges locatives, pénalités et indemnités d‘occupation, la somme de 8722,72 euros à la date du 13 novembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 347, 94 euros (cf décompte locatif: “frais huis.”: 300,78 euros +147,16 euros) qui correspond aux frais de poursuite, lesquels relèvent des dépens (ce que CLAIRSIENNE ne conteste pas).
Il n’y a en revanche pas lieu de déduire les sommes figurant au décompte locatif avec la mention “pénalité” comme le sollicite le défendeur: elles correspondent en effet à des pénalités prévues au contrat (cf article 5 des conditions générales dans le contrat), appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation et qui sont parfaitement licites. CLAIRSIENNE a par ailleurs établi en avoir justifié auprès de son locataire (cf mise en demeure non réponse OPS et constat d’huissier page 13).
Ces pénalités sont exigées à compter du mois de janvier 2024, en suite de l’absence de réponse du locataire à la mise en demeure du mois de novembre 2023.
La contestation formée par Monsieur [B] de ce chef sera donc rejetée.
Monsieur [B] sera en conséquence condamné à payer à CLAIRSIENNE la somme provisionnelle de 8274,08 euros arrêtée au 13 novembre 2024 (loyer d’octobre 2024 inclus), correspondant à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de reprise effective et définitive des lieux, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 571,67 euros.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Il apparaît équitable de laisser à la charge de la SA CLAIRSIENNE les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 15 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2017, modifié par avenant du 25 octobre 2018 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Monsieur [P] [B], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Localité 8];
REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P] [B] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire et la demande de délais fondée sur l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 571,67 euros;
CONDAMNONS Monsieur [P] [B] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 8274,08 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, pénalités SLS et indemnités d'occupation arrêté au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [P] [B] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme CLAIRSIENNE et par Monsieur [P] [B];
CONDAMNONS Monsieur [P] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
