Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire à:
-Me Lionel BUSSON
Copie certifiée conforme à:
-Me Aurélie PARICIO
délivrées le:
■
Charges de copropriété
N° RG 22/14738
N° Portalis 352J-W-B7G-CYF7J
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société SIMMOGEST, S.A.R.L
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [V]
[Adresse 5]
[Localité 4] - ISRAEL
représenté par Me Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1020
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14738 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYF7J
DÉBATS
A l’audience publique du 16 Mai 2024
JUGEMENT
- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [C] [V] est propriétaire des lots de copropriété n°3, 31 et 101 d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [V] de payer des charges de copropriété impayées.
Par exploit d’huissier de justice, transmis le 6 décembre 2022 et signifié en application de la convention de La Haye en date du 15 novembre 1965, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [C] [V], dont le domicile est en Israël, en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 10 mai 2023.
Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :
“Vu les articles 10, 10-1 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6, 1240 du Code Civil,
Vu les articles 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la Société SIMMOGEST, les sommes suivantes :
➢ 7.580,25 Euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 23 juin 2015 et le 1 er octobre 2022, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.765,29 Euros, à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2017, et pour le surplus, à compter de la mise en demeure du 7 mai 2021, et ce conformément aux dispositions des articles 10 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965.
➢ 1.238,16 Euros, au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
➢ 1.500,00 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
➢ 2.500,00 Euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
LE CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.
Par message RPVA en date du 4 mai 2023, Maître [X] s’est constitué pour le compte de M. [V] et a sollicité un renvoi aux fins de conclusions en défense et tentative de règlement amiable du litige.
Par message RPVA en date du 15 mai 2023, le juge de la mise en état a renvoyé à la mise en état du 15 novembre 2023 pour conclusions en défense avant le 30 juillet 2023, et réplique du syndicat des copropriétaires avantle 30 octobre 2023.
Par message RPVA en date du 14 novembre 2023, Maître Aparicio, nouvel avocat de M. [V], a sollicité une mesure de médiation et, à défaut, un délai supplémentaire pour conclure en défense.
Par message RPVA en date du 15 novembre 2023, le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait état du refus de son client de procéder à une conciliation, présentée comme purement dilatoire, M. [V] n’ayant présenté aucun réglement depuis le 17 août 2021, la constitution de son nouveau contradicteur n’étant pas récente et le calendrier de procédure n’ayant pas été respectée il a sollicité la clôture des débats et la fixation d’une date de plaidoiries.
Le juge de la mise en état a clos l’instruction de l’affaire par ordonnance en date du 15 novembre 2023 et fixé la date de plaidoiries au 16 mai 2024.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, M. [C] [V] sollicite le rabat de clôture en ces termes :
« Vu les articles 783, 784 et suivants du code de procédure civile,
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les pièces versées au débat,
A titre principal:
• RÉVOQUER l'ordonnance de clôture intervenue le 15 novembre 2023;
• FIXER une nouvelle date de clôture qu'il plaira.
Subsidiaire:
• PRENDRE acte du paiement par Monsieur [V] de la somme de 7.000 EUR
Par conséquent :
• DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.
En tout état de cause:
• LAISSER à chacune des parties la charges de ses frais irrépétibles ».
Par conclusions en réplique à la demande de rabat de clôture, notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/14738 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYF7J
« Vu les articles 10, 10-1 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et 1240 du Code civil,
Vu les articles 699, 700, 800 et 803 du Code de procédure civile,
A titre principal,
DEBOUTER Monsieur [V] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 15 novembre 2023.
A titre subsidiaire,
Au cas où l’ordonnance de clôture serait rabattue et les débats réouverts,
CONDAMNER Monsieur [C] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la Société SIMMOGEST, les sommes suivantes :
➢ 7.580,25 Euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 23 juin 2015 et le 1 er octobre 2022, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 3.765,29 Euros, à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2017, et pour le surplus, à compter de la mise en demeure du 7 mai 2021, et ce conformément aux dispositions des articles 10 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965.
➢ 1.238,16 Euros, au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
➢ 1.500,00 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
➢ 2.500,00 Euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code
de Procédure Civile.
LE CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la demande de rabat de clôture
Au soutien de sa demande de rabat de clôture, M. [V] fait état de la constitution tardive de son deuxième avocat, soit le 9 septembre 2023 et de la nécessité de bénéficier d’un délai pour la préparation de sa défense, au regard du grand nombre de pièces fournies (97).
Il argue en outre que le syndicat des copropriétaires a refusé toute médiation alors qu’il est de bonne foi, en témoigne son versement de 7.000 euros sur le compte carpa de son conseil.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir qu’un calendrier de procédure avait été fixé par le juge de la mise en état, qui avait indiqué aux parties la clôture des débats au 15 novembre 2023, et qui avait enjoint au défendeur de conclure avant le 30 juillet.
Il ajoute qu’il a communiqué ses pièces au défendeur dès le 14 mars 2023 et qu’aucune cause grave, survenue après l’ordonnance de clôture, n’est démontrée en l’espèce.
Il conclut enfin que la bonne foi du demandeur serait mieux établie par le paiement de la dette de charges, qu’il ne conteste pas, plutôt que par la consignation de la somme sur le compte Carpa de son conseil.
***************
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
(...)
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »
Sur ce
Il ressort des éléments du dossier et des pièces versées au débat que M. [V] a disposé des pièces au soutien de la demande du syndicat des copropriétaires dès le 14 mars 2023, et qu’un calendrier de procédure a été fixé par le juge de la mise en état qui a indiqué aux parties, dès le 15 mai 2023, que la clôture de l’instruction serait prononcée le 15 novembre 2023 et a enjoint le défendeur de conclure avant le 30 juillet 2023.
Dès lors, il résulte des développements qui précèdent que M. [V] a changé de conseil au cours de la mise en état, alors qu’il disposait des éléments pour constituer sa défense, et que ledit conseil a sollicité le renvoi la veille de l’audience à la date de laquelle il avait été annoncé la clôture des débats, ces éléments ne constituent pas une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture au sens de l’article 803 du code de procédure civile.
En conséquence, M. [V] sera débouté de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.
2 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] [V] est propriétaire des lots 3, 31 et 101 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 mai 2013, 24 mars 2015, 23 mai 2016, 8 juin 2017, 17 mai 2018, 21 mai 2019, 28 janvier 2021, 22 septembre 2021, 30 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2012 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2022.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.580,25 euros.
M. [C] [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la mise en demeure dont le demandeur produit l’accusé de réception au 21 décembre 2017 sur la somme de 3.765, 29 euros, et pour le surplus à compter de la mise en demeure du 7 mai 2021.
2 - Sur les frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.238,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Les frais exposés pour les mises en demeure adressées le 3 mars 2016 (66 euros), 17 mai 5016 (54 euros), 14 février 2017 (66 euros), 8 mars 2017 (54 euros), 31 mai 2017 (66 euros), 31 décembre 2017 (180 euros), 7 mai 2021 (180 euros) et 11 mars 2022 (50,16 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. En conséquence les frais en date du 11 juillet 2018 (174 euros) dénommés « suivi de dossier de recouvrement » ne peuvent en conséquence être considérés comme des frais nécessaires.
Les frais en date du 6 mars 2021 désignés comme « constitution dossier avocat » (348 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles.
En conséquence, M. [C] [V] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 716,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts légaux à compter de l’assignation en justice en date du 6 décembre 2022.
3 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [C] [V] de ses obligations.
A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [C] [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 22 juin 2015.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [C] [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [C] [V], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [C] [V] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE M. [C] [V] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 15 novembre 2023 ;
CONDAMNE M. [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :
- 7.580,25 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2022 (4ème appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017 sur la somme de 3.765, 29 euros, et du 7 mai 2021 pour le surplus;
- 716,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 décembre 2022;
- 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [C] [V] aux entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à Maître [H] [S] de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024
La Greffière La Présidente
