Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/54603 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DKO
AS M N° : 3
Assignation du :
17 Juin 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 octobre 2024
par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE
Société SELECTIRENTE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS - #A0815
DEFENDERESSE
S.A.S. ARTDIS
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représentée
DÉBATS
A l’audience du 03 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte en date du 23 juillet 2008, la société Selectirente a donné à bail commercial à la société L'Univers de Léo, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 60 733 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.
Le bail a été renouvelé le 20 juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes et hors charges.
La société L'Univers de Léo a cédé son droit au bail à la société Artdis, par acte sous seing privé du 29 juillet 2020 intervenu en présence de la bailleresse, moyennant un loyer annuel de 62 832 euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 24 juillet 2017.
Des loyers étant restés impayés, la société Selectirente a fait délivrer, par acte en date du 4 janvier 2023, à la société Artdis un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l'a, par acte du 30 mai 2023, fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance réputée contradictoire du 27 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail au 4 février 2023, ordonné l'expulsion de la société Artdis, condamné cette dernière au paiement de la somme provisionnelle de 1 711,93 euros et au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Aux termes d'un protocole d'accord signé le 24 janvier 2024, la bailleresse a renoncé aux effets du commandement de payer du 4 janvier 2023 et de l'ordonnance de référé susmentionnée, tandis que le preneur s'est engagé à lui rembourser la somme de 16 381,17 euros, en apurement de sa dette.
Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer à la société Artdis, par exploit du 11 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 14 666,26 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 avril 2024, échéance d'avril incluse.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société Selectirente, représentée par la société Selectirente gestion, a, par exploit délivré le 17 juin 2024, fait citer la société Artdis devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :
“DIRE recevable et bien fondée la société SELECTIRENTE en toutes ses demandes
CONSTATER qu'à la suite du commandement délivré le 11 avril 2024, la clause résolutoire est acquise faute par la société ARTDIS d'avoir régularisé la situation.
EN CONSEQUENCE
Vu les articles 1103 et 1741 du Code civil ainsi que l'article L. 145-41 du Code de commerce
CONSTATER la résiliation du bail et déclarer la société ARTDIS occupant sans droit ni titre.
ORDONNER l'expulsion des lieux loués de ARTDIS ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l'assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et péril, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner.
CONDAMNER provisionnellement la société ARTDIS à payer en principal à la société SELECTIRENTE la somme de 14.666,26 € augmentée d'un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de quatre points (soit TBB+4) (Article 5.6 du contrat de bail)
CONDAMNER provisionnellement la société ARTDIS à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 520 € en application de l'article 20.2 du contrat de bail
FIXER ET CONDAMNER provisionnellement la société ARTDIS à payer à la société SELECTIRENTE une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux.
CONDAMNER la société ARTDIS à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC
CONDAMNER la société ARTDIS aux entiers dépens d'instance en ce compris le coût du commandement de payer”.
A l'audience du 3 octobre 2024, la demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assigné à personne morale, la société Artdis n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué par décision réputée contradictoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 avril 2024 par la société Selectirente à la société Artdis pour avoir paiement de la somme de 14 666, 26 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 avril 2024.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
La lecture du décompte produit arrêté au 4 juin 2024 permet de constater que la défenderesse n'a pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 11 mai 2024.
- Sur la demande relative à l'expulsion
Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.
- Sur les demandes de provisions
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, l'indemnité d'occupation due par la société jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Selectirente.
o Sur la demande relative à l'arriéré locatif
La société Selectirente justifie, par la production du contrat de bail, du commandement de payer, d'un décompte actualisé au 4 juin 2024 et d'un autre actualisé au 3 octobre 2024, que le preneur a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, une somme de 14 666,26 euros, échéance du mois de juin 2024 comprise, somme à laquelle il sera condamné à titre provisionnel.
La société Selectirente sollicite que cette somme produise intérêts de retard au taux de base bancaire majoré de quatre points, conformément à l'article 5.6 du contrat de bail.
Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231- 5 du code civil.
Il sera, en conséquence, prévu que la somme de 14 666, 26 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l'article 1231-6 du code civil.
o Sur la demande relative à la clause pénale
La société Selectirente sollicite également la condamnation de la société Artdis à lui verser, par provision, la somme de 520 euros au titre de la clause pénale contractuelle,
Elle demande, en conséquence l'application d'une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société Artdis, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance ainsi qu'à verser à la société Selectirente une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 mai 2024 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Artdis et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
Condamnons la société Artdis à payer à la société Selectirente une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoire, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Condamnons, par provision, la société Artdis à payer à la société Selectirente la somme de 14 666, 26 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 4 juin 2024 (échéance du mois de juin comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre des intérêts contractuels ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;
Condamnons la société Artdis aux dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 11 avril 2024 ;
Condamnons la société Artdis à payer à la société Selectirente la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes de la société Selectirente ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 31 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ
