Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A.S. ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARRCO
7 Rue du Regard
75006 PARIS
représentée par Maître Eva CHOURAQUI, avocate au barreau de PARIS,
substituée par Maître Tiphaine GUILLON de PRINCE, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [F] [E]
Les Renardières
22 Rue des Renardières
44100 NANTES
comparant en personne
Monsieur [N] [E]
Les Renardières
22 Rue des Renardières
44100 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 24/00125 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXDT
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Eva CHOURAQUI
CCC à Madame [F] [E] + Monsieur [N] [E] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 17 décembre 2019, à effet au 26 suivant, pour une durée d'un an renouvelable, ALLIANCE RETRAITE AGIRC ARRCO, représentée par son mandataire, la SAS Foncia Loire Atlantique, a donné à bail à Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] un local à usage d'habitation au rez-de-chaussée sis 22 rue des Renardières, lot 115, à Nantes (44100)) avec ses accessoires (garage et parking notamment), moyennant le paiement d’un loyer de 708 euros, outre une provision de charges de 128 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.
Des loyers étant demeurés impayés, par actes de commissaire de justice du 1er septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par actes séparés de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la SAS ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARRCO a assigné Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l 'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, sans délai, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] à lui payer :
- 11 325.92 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives normalement dus si le bail s’était poursuivi normalement, et ce, jusqu’à la restitution des clés et la reprise effective des lieux ;
-1000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la lettre de mise en demeure .
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024.
A l’audience du 11 avril 2024, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La partie demanderesse, représentée par son conseil, a soutenu oralement ses demandes.
Régulièrement assigné à personne, M. [N] [E] n’a pas comparu et personne pour le représenter.
Madame [F] [E], qui a comparu, a précisé que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé à leur profit des mesures de traitement de la créance locative. Elle a déclaré percevoir des indemnités journalières à hauteur de 1 300 euros pour le moment.
Par note en délibéré, la demanderesse est autorisée à justifier du lien entre elle et la société BARATTE, titulaire d’une créance de 11 330.94 euros selon le plan de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique et ce, sous un mois.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par courrier du 13 avril 2024, la demanderesse a versé une note en délibéré et des pièces.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Monsieur [N] [E] n'ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 2 janvier 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 septembre 2023.
En conséquence, la demande est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)
En l'espèce, le contrat signé par les parties, article VIII, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par actes séparés de commissaire de justice du 1er septembre 2023, ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARCCO a fait délivrer à Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 8 828.32 euros, régulier en la forme, au titre des loyers et charges.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai précité par Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F], il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 novembre 2023.
Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et les défendeurs condamnés à son paiement.
En l’absence de clause prévoyant expressément la condamnation solidaire des colocataires pour les indemnités d'occupation et en l’absence d’élément sur un éventuel lien matrimonial entre eux, la solidarité ne sera pas prononcée.
Sur la demande de suppression du délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution
L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »
La bailleresse sollicite la suppression du délai de deux mois après le commandement pour quitter les lieux tel qu'il est prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Cependant, elle n’apporte aucun élément au soutien de ses prétentions.
En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
La SAS ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARRCO justifie que la société BARATTE, titulaire de la créance de 11 330.94 euros selon le plan des mesures imposées par la Commission, a été rachetée par la société FONCIA, actuel cabinet de gestion immobilière du bien immobilier lui appartenant.
Il ressort du décompte daté du 19 décembre 2022 établi par Foncia Nantes, ancien mandataire, arrêté à la même date et celui du 2 novembre 2023 établi par BARATTE, nouveau mandataire de la bailleresse, reprenant le solde au 19 décembre 2022, que Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] sont redevables de la somme de 11 325.92 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, terme de novembre 2023 inclus.
Madame [E] [F] reconnaît le principe et le montant de la dette.
La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] au paiement de cette somme, selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8 828.32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
En application de clause de solidarité prévue à l’article VII du contrat, la solidarité sera prononcée.
Le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues.
Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l'article 24-V de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »
Cependant, l’article VI prévoit que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…)
lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) »
En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a, le 15 février 2024, imposé au profit des défendeurs des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir un rééchelonnement des dettes d'une durée de 32 mois aux taux maximum de 5.07 %.
Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours ni que le paiement des loyers a repris.
En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser les défendeurs à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 1 416.37 euros, dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient cependant de rappeler que, faute pour les défendeurs de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 1er septembre 2023, à l’exception de la lettre de mise en demeure non justifiée, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 décembre 2019 entre ALLIANCE RETRAITE AGIRC ARRCO et Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] portant sur un local à usage d'habitation au rez-de-chaussée sis 22 rue des renardières, lot 115, à Nantes (44100) avec ses accessoires (garage et parking notamment), sont réunies à compter du 2 novembre 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] à payer à la SAS ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARRCO la somme de 11 325.92 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 2 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 8 828.32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] à s'acquitter de leur dette en 8 acomptes successifs et mensuels de 1 416.3 euros , payables avant le 15 de chaque mois, jusqu'à extinction de la dette, le premier paiement intervenant dans le 10 du mois suivant la signification du jugement et le solde étant réglé lors du dernier versement ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;
DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée:
1°) la totalité de la somme restante due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera de droit ;
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] et de tous occupants de leur chef dudit appartement, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
4°) le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
5°) Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] seront condamnés à payer à la SAS ALLIANCE PROFESSIONNELLE RETRAITE AGIRC ARRCO une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;
DIT n'y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [E] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et non celui de la lettre de mise en demeure;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M.HORTAIS S. ZARIFFA
