Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00586

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00586 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYES MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SEDRE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [P] [J] [G] [Adresse 1] [Localité 4] (RÉUNION) comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La Société d'Equipement du Département de la Réunion (SEDRE) a donné à bail à Monsieur [P] [J] [G] et Madame [Y] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] selon contrat du 15 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 429,80 euros provision sur charges comprise. La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 mars 2022, pour la somme en principal de 969,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la SEDRE a fait assigner Monsieur [P] [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [J] [G] ; - l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [P] [J] [G] ; - la condamnation de Monsieur [P] [J] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.556,26 euros, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 09 septembre 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SEDRE, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 1.757,12 euros à la date du 23 août 2024. Monsieur [P] [J] [G] comparaît en personne. Il souhaite rester dans le logement et perçoit les indemnités chômage. Il sollicite des délais de paiement et dit rechercher un emploi. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 19 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version (alors) en vigueur. Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l'espèce, la SEDRE justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Monsieur [P] [J] [G] par un courrier du 25 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions précitées. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 15 janvier 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [P] [J] [G] le 25 mars 2022, pour la somme en principal de 969,43 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 mai 2022. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [P] [J] [G] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 25 mai 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SEDRE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [J] [G] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.757,12 euros à la date du 23 août 2024. Monsieur [P] [J] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SEDRE la somme de 1.757,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 23 août 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)". Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Monsieur [P] [J] [G] ne justifie pas de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience dans la mesure où il ne fait que des versements de 200 euros par mois. En conséquence, à défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office qu'il ne serait pas en mesure de respecter. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Monsieur [P] [J] [G] sera également condamné à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [P] [J] [G] , partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SEDRE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2021 entre la SEDRE et Monsieur [P] [J] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies au 25 mai 2022. CONDAMNE Monsieur [P] [J] [G] à verser à la SEDRE la somme de 1.757,12 euros selon décompte arrêté à la date du 23 août 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [J] [G]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Monsieur [P] [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la SEDRE à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [P] [J] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [P] [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place. CONDAMNE Monsieur [P] [J] [G] à verser à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 mai 2022, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [P] [J] [G] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière. LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE