Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/00609

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00609 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GYQ6 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 OCTOBRE 2024 PARTIES DEMANDEUR(S) : Syndicat des copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son Syndic la SARL LOGER [Adresse 3] [Localité 4] (LA RÉUNION) représentée par la société BOURBON AVOCATS, prise en la personne de Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : S.A.R.L. EVORIA [Adresse 1] [Localité 4] (RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Cécile VIGNAT, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 09 Septembre 2024 DÉCISION : Rendue par défaut, EXPOSE DU LITIGE La SARL EVORIA est propriétaire des lots n°19 et 65, appartement et parking, au sein de la résidence PROXIMA, située [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL LOGER a fait assigner la SARL EVORIA devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 2.267,08 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 mai 2024 et 246,15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 1er janvier 2023 outre la somme de 70,60 euros à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024 ; - 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L'affaire a été évoquée à l’audience du 09 septembre 2024. Lors de cette audience, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. La SARL EVORIA, régulièrement citée à étude, est non comparante ni représentée. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA verse aux débats : - les convocations aux assemblées générales des 24 juillet 2022, 29 juin 2023, 03 avril 2024 - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 24 juillet 2022, 29 juin 2023, 03 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ; - le décompte du 16 mai 2024 ; - la mise en demeure du 10 janvier 2024 - le mandat du syndic - le relevé de propriété - les appels de fonds et décomptes de charges Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de sa créance par la SARL EVORIA, non comparante, la créance du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient en conséquence de condamner la SARL EVORIA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA, en deniers ou quittances, la somme de 1.752,73 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds, déduction faite des frais, selon décompte arrêté au 16 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date de l’assignation, la mise en demeure du 10 janvier 2024 ne comportant pas en annexe le détail des charges impayées dues. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment : - les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ; - les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; - les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret - les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 - les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation. Concernant les frais de “constitution dossier avocat”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve. Les frais de mises en demeure huissier et de mise en demeure avocats ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Déduction faite des frais de “constitution dossier avocat” et des mises en demeure non faites directement par le syndic, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA justifie des frais engagés à hauteur de 72,55 euros. Il convient de condamner la SARL EVORIA à lui payer à ce titre la somme de 72,55 euros. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence de la SARL EVORIA à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires. Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l'allocation d'une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires La SARL EVORIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence PROXIMA les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner la SARL EVORIA à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort, CONDAMNE la SARL EVORIA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL LOGER , en deniers ou quittances, la somme de 1.752,73 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 16 mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 ; CONDAMNE la SARL EVORIA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 72,55 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNE la SARL EVORIA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL EVORIA la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL LOGER du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SARL EVORIA aux dépens ; CONDAMNE la SARL EVORIA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence PROXIMA représenté par son syndic la SARL LOGER la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière. La greffière, La vice-présidente