Tribunal judiciaire, 25 février 2025. 24/01852

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/01852 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y43H SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 FEVRIER 2025 DEMANDERESSE : S.A.S.U. AMRA 2 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : M. [K] [L] [Adresse 4] [Localité 1] représenté par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 28 Janvier 2025 ORDONNANCE du 25 Février 2025 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte du 29 novembre 2020, M. [K] [L] a donné à bail dérogatoire d’une durée d’un an, à la SASU Amra 2, des locaux situés à [Adresse 5]59), [Adresse 2], pour y exploiter une activité d’accueil de jeunes enfants de moins de six ans. La SASU Amra 2 est demeurée dans les lieux loués après le terme du bail dérogatoire. Suivant ordonnance de référé du 26 septembre 2023 (RG 23/0675), M. [M] [O] a été désigné en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 22 octobre 2024, tandis que le bailleur a par acte du 21 mars 2023 fait délivrer à la preneuse un commandement de payer, dont il a été fait opposition devant le juge du fond (RG n°23/ 03611), la procédure étant en cours. Par acte du 20 novembre 2024, la SASU Amra 2 a fait assigner M. [K] [L] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins, entre autres mesures, de condamnation du bailleur à exécuter des travaux, sous astreinte, outre indemnité pour frais irrépétibles. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 28 janvier 2025. A cette date, la SASU Amra 2 sollicite le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, avec les prétentions suivantes : Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution Vu les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, -Débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes. En conséquence, de : -Condamner M. [L] à réaliser sous astreinte provisoire de mille euros (1.000 euros) par jour de retard passé le prononcé de l’ordonnance à intervenir, les réparations suivantes : -Mise en conformité de la charpente et de la couverture, de nature à remédier aux affaissements, déformations et aux infiltrations d’eau (en ce compris la partie concernant la cheminée) ; -La mise aux normes de la zone cave à fuel ; -La mise aux normes des deux tableaux électriques ; -Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, après production par M. [L] d’attestations de professionnels qualifiés et d’un constat d’huissier établissant : -La mise aux normes et en conformité de la charpente et de la couverture attestant de l’absence de risques ; -La mise aux normes de la zone cave à fuel, attestant de la conformité des lieux avec la réglementation ; -La mise aux normes des tableaux électriques. -Surseoir à statuer sur la liquidation de l’astreinte définitive, -Condamner M. [L] à payer à la SASU AMRA 2 une somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. -Condamner M. [L] aux entiers frais et dépens de la présente instance. -Juger l’ordonnance à intervenir exécutoire au seul vu de la minute. M. [K] [L], représenté par son avocat, a développé oralement ses écritures déposées à l’audience, formant les prétentions suivantes : Vu le contrat de bail commercial liant les parties Vu l’article 145 du code de procédure civile Au vu de ce qui précède il est demandé de débouter la SASU Amra 2 de l’ensemble de ses prétentions et de -Ordonner à la SASU Amra 2 de laisser pénétrer les entreprises mandatées par le bailleur sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, afin de pouvoir deviser les travaux suivants : -vérification de l’état de la toiture et de la charpente, afin de pouvoir dresser un devis des travaux à réaliser -mise aux normes de la cave à fioul -remise aux normes des deux tableaux électriques modifiés par les locataires et vérification des conditions d’utilisation de l’installation électrique par les locataires -Dire n’y avoir lieu d’ordonner que les travaux soient réalisés sous astreinte, compte tenu de la bonne volonté du preneur et de l’opposition du preneur -Ordonner à la SASU Amra 2 de justifier du départ des lieux non habitables, en tant qu’immeuble d’habitation, notamment la partie cave de l’immeuble sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, -Ordonner à la SASU Amra 2 de justifier de l’entretien des chéneaux sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, -Débouter la SASU Amra 2 de toutes ses demandes plus amples ou contraires -Condamner la même à payer à M. [K] [L], la somme de 7500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la présente procédure. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’exécution de travaux sous astreinte Invoquant les manquements du bailleur à son obligation d’entretien des lieux loués et de délivrance du local en conformité avec la destination du bail, la SASU Amra 2 sollicite l’exécution par le bailleur de divers travaux, invoquant l’urgence à procéder aux réparations eu égard au danger immédiat présenté par les lieux loués, l’absence de contestation sérieuse du fait des conclusions du rapport d’expertise judiciaire et l’existence d’un trouble manifestement illicite. La SASU Amra 2 ajoute qu’elle a fait procéder aux réparations lui incombant et conteste avoir mis un quelconque obstacle à l’établissement de devis par les entreprises adressées par le bailleur. M. [K] [L] ne s’oppose pas à la réalisation des travaux préconisés et mis à sa charge par l’expert, pour le compte de qui il appartiendra, sans reconnaissance aucune de responsabilité, mais sollicite pouvoir faire réaliser des devis par les entreprises qu’il a mandatées et obtenir par ailleurs l’exécution par la locataire de ses propres obligations (ne pas utiliser les locaux à titre d’habitation, justifier de l’entretien du chéneau). Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus et au bon entretien des lieux. Selon l’article 835 du code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire (...) peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Le rapport d’expertise judiciaire ( pièce AMRA2 n° 29) du 22 octobre 2024, non contesté par les parties, mentionne l’existence de divers désordres, dont -un défaut d’affaissement localisé de la charpente et par conséquence de la couverture et une déformation excessive par endroits, (page 43 du rapport). Il est à corriger à moyen terme et ne présente pas un danger immédiat (page 48 du rapport) -des défauts affectant la cuve à fioul, à reprendre d’urgence pour des questions de sécurité (pages 43; 45 et 48 du rapport), -ceux affectant les tableaux électriques , à mettre en conformité, la remise en état doit être immédiate (page 44 du rapport), -l’interdiction à l’habitation ou à titre d’espace de jeux pour les enfants, des deux chambres en sous sol -l’interdiction de l’usage à titre d’habitation du 1er étage, -des infiltrations autour de la cheminée, désordre récent à rectifier lors des travaux sur la charpente et la couverture (pages 44 et 45 du rapport). Ces infiltrations ne présentent pas un danger immédiat, mais il est important pour le confort. L’obligation du bailleur au titre des réparations, au moins pour le compte de qui il appartiendra, ne sont pas sérieusement contestables. Le bailleur accepte de faire exécuter les travaux, pour le compte de qui il appartiendra, immédiatement en ce qui concerne les défauts relatifs à la zone cuve à fioul au sous-sol, les tableaux électriques et ultérieurement les travaux de couverture ; S’y ajouteront, les infiltrations dans la cheminée, dans l’attente de la détermination des responsabilités encourues. Il est par ailleurs observé qu’il appartient à la locataire de ne pas utiliser le sous-sol comme lieu d’habitation ou espace de jeux pour les enfants. Préalablement, il y a lieu de permettre aux entreprises mandatées par le bailleur de pénétrer dans les lieux, afin d’établir les devis. Il convient dès lors de faire droit à la demande du bailleur à ce titre. En ce qui concerne l’entretien des chéneaux, cette charge incombe au locataire, qui doit s’en acquitter, ainsi qu’il sera mentionné au dispositif de la présente décision. Sur les autres demandes Les parties qui succombent partiellement, supporteront les dépens et leurs propres frais. Leurs demandes respectives pour frais irrépétibles seront rejetées. La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Ordonnons à la SASU Amra 2 de laisser pénétrer dans les lieux, les entreprises mandatées par le bailleur, après un délai de prévenance de trois jours ouvrables, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant deux mois, aux fins d’établir des devis relatifs à : -vérification de l’état de la toiture et de la charpente, et infiltrations en cheminée, afin de pouvoir dresser un devis des travaux à réaliser -mise aux normes de la cave à fioul -remise aux normes des deux tableaux électriques et vérification des conditions d’utilisation de l’installation électrique par la SASU Amra 2 Ordonnons à M. [K] [L] de réaliser les travaux à ses frais avancés, dans un délai de quatre mois après l’établissement des devis, les travaux urgents relatifs à : -La mise aux normes de la zone cave à fuel ; -La mise aux normes des deux tableaux électriques ; et dans un délai de six mois après l’établissement des devis, les travaux relatifs à la mise en conformité de la charpente et de la couverture, afin de remédier aux affaissements et déformations et infiltrations en provenance de la cheminée, Disons qu’à défaut d’exécution des travaux par le bailleur, dans les délais précités, les condamnations à réaliser les travaux seront assorties d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, l’astreinte courant pendant trois mois, Rappelons que la SASU Amra 2 ne peut utiliser la zone en cave, à titre d’habitation, ou pour y accueillir les enfants, Ordonnons à la SASU Amra 2 de procéder au titre de ses obligations d’entretien des lieux loués, de procéder ou faire procéder au nettoyage des chéneaux, dans le délai de trois mois, à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai, l’astreinte courant sur deux mois, Disons que le juge des référés se réserve la liquidation des astreintes, Déboutons les parties de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles, Faisons masse des dépens et condamnons chacune des parties à les supporter par moitié, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET