Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00689 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VCE4
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.A.R.L. PIN DEVELOPPEMENT C/ S.A.S. PEOPLE AND BABY (au siège et dans les lieux loués)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Monsieur Benjamin VERNOTTE, Vice-Président
GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S. A. R. L. PIN DEVELOPPEMENT
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 440 308 930
dont le siège social est sis 39 Avenue George V - 75008 PARIS
représentée par Maître Arthus NOEL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : A 0880
DEFENDERESSE
S. A. S. PEOPLE AND BABY
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 479 182 450
dont le siège social est sis 9 Avenue Hoche - 75008 PARIS et pour signification 6 rue Rosa Parks - 94400 VITRY-SUR-SEINE
non représentée
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Débats tenus à l’audience du : 09 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 12 Septembre 2024, prorogé au 26 Septembre 2024, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 20 janvier 2014, La SARL PIN DEVELOPPEMENT a donné à bail commercial à La SAS PEOPLE AND BABY, des locaux situés 6 rue Rosa Park, 94400 VITRY-SUR-SEINE, pour un loyer annuel de 24 700 € hors taxes et hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, La SARL PIN DEVELOPPEMENT a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 19 décembre 2023, à La SAS PEOPLE AND BABY pour une somme de 12 904,02 €, au titre de l’arriéré locatif.
Par acte d’huissier du 3 mai 2024, La SARL PIN DEVELOPPEMENT a fait assigner La SAS PEOPLE AND BABY devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.
A l’audience du 9 juillet 2024, La SARL PIN DEVELOPPEMENT a demandé :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;d’ordonner l'expulsion de La SAS PEOPLE AND BABY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;d’ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;de condamner La SAS PEOPLE AND BABY à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, à compter du 22 janvier 2024 ;de condamner La SAS PEOPLE AND BABY à payer à La SARL PIN DEVELOPPEMENT la somme provisionnelle suivante 36 759,21 € au titre de l’arriéré locatif au 3 mai 2024 ;de dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;de prononcer une astreinte de 500,00 € par jour de retard jusqu’à restitution effective des lieux ;de condamner La SAS PEOPLE AND BABY à payer à La SARL PIN DEVELOPPEMENT une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;de dire que les sommes porteront intérêts au taux légal majoré de 5 points de pourcentage, ou à titre subsidiaire au taux légal, à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées, et de l’assignation pour le surplusLa SARL PIN DEVELOPPEMENT a expliqué au soutien des prétentions :
que La SAS PEOPLE AND BABY a, depuis la prise d’effet du bail, manqué plusieurs fois à son obligation de payer le loyer et les charges. Ces manquements ont donné lieu à des commandements de payer adressés au preneur, lequel a régularisé sa situation ; que La SARL PIN DEVELOPPEMENT a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire au preneur le 19 décembre 2023 et un autre à son siège social le 20 décembre 2023 pour la somme de 12 904,02 € ;que La SAS PEOPLE AND BABY n’a pas réglé sa dette locative dans le délai d’un mois prévu par la clause résolutoire ; que depuis la date des commandement de payer, la dette locative de La SAS PEOPLE AND BABY s’est aggravée. La SAS PEOPLE AND BABY n'a pas constitué avocat.
Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
SUR LA DEMANDE RELATIVE À L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES QUI EN DÉCOULENT
• Rappel des dispositions légales
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
En vertu de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. • Sur l’expulsion et la dette locative
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement le 19 décembre 2023 pour la somme de 12 904,02 €, le bailleur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 janvier 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de La SAS PEOPLE AND BABY et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai.
Il n'apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation à libérer les lieux, d’une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. »
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par La SAS PEOPLE AND BABY depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne peut excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale ni apparaître sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application. Le juge des référés ne saurait dès lors faire droit à toute demande d’indemnité d’occupation pour la partie qui excède le montant du loyer contractuel, et il convient de dire que l’indemnité d’occupation due par La SAS PEOPLE AND BABY sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires (cf. CA Paris, Pôle 1, chambre 2, 02 mars 2023, n° 22/16346).
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par La SARL PIN DEVELOPPEMENT, l'obligation de La SAS PEOPLE AND BABY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 36 759,21 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner La SAS PEOPLE AND BABY, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 3 mai 2024.
SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Il convient de condamner La SAS PEOPLE AND BABY à payer les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer
Il convient enfin de condamner La SAS PEOPLE AND BABY à payer à La SARL PIN DEVELOPPEMENT la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 janvier 2024;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La SAS PEOPLE AND BABY et de tout occupant de son chef des lieux situés à 6 rue Rosa Park, 94400 VITRY-SUR-SEINE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par La SAS PEOPLE AND BABY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;
CONDAMNONS par provision La SAS PEOPLE AND BABY à payer à La SARL PIN DEVELOPPEMENT la somme de 36 759,21 € au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 3 mai 2024 ainsi que les indemnités d’occupation antérieures et postérieures, outre intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement précité sur la somme principale indiquée audit commandement, et sur le solde à compter du 3 mai 2024 ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
CONDAMNONS La SAS PEOPLE AND BABY à payer les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS La SAS PEOPLE AND BABY à payer à La SARL PIN DEVELOPPEMENT la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS toutes les autres demandes des parties ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 26 Septembre 2024
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
