Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 22/01654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 22/01654 - N° Portalis DB2G-W-B7G-H4VF Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 octobre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Madame [Y] [E] épouse [X], née le 15 Août 1946 à [Localité 8] (68), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5 PARTIE DEFENDERESSE : Madame [N] [G], née le 25 Octobre 1969 à [Localité 6] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] Monsieur [I] [B], né le 23 Décembre 1969 à [Localité 7] (ITALIE), demeurant [Adresse 4] représentés par Me Adeline KEMPF, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 121 Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 20 Juin 2024 JUGEMENT : contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par une assignation en date du 10 août 2022, Mme [Y] [X] née [E] a attrait Mme [N] [G] et M. [I] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins notamment de paiement de loyers et charges, de dégradations locatives et de dommages et intérêts. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2022 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties. Les défendeurs ont constitué avocat en date du 23 mars 2023. L’affaire a ensuite été renvoyée à de nombreuses reprises à la demande des parties avant d’être retenue lors de l’audience du 20 juin 2024. A cette audience, Mme [Y] [X] née [E], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 18 décembre 2023 par lesquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - Dire et juger recevable l’assignation, - Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 933,26 € au titre des impayés de loyers et charges assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3 473,60€ au titre des dégradations locatives assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2172 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, - Ordonner la capitalisation des intérêts, - Condamner les défendeurs aux entiers frais et dépens. A l’appui de ses prétentions, Mme [Y] [X] née [E] expose avoir donné à bail à Mme [N] [G] en date du 23 juin 2011 à effet au 1er juillet 2011, un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 720€ outre 150 € au titre des provisions pour charges. Elle précise que M. [I] [B] s’est engagé en qualité de caution solidaire des engagements de la locataire. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [Y] [X] née [E] indique que qu’à compter de la fin d’année 2019, Mme [N] [G] a accusé des impayés de loyers. La demanderesse ajoute que la locataire n’a pas fait un usage paisible des lieux loués, ses enfants étant à l’origine de multiples nuisances et dégradations. Mme [Y] [X] née [E] ajoute que la locataire a, par courrier du 15 septembre 2020, indiqué qu’elle quitterait les lieux pour le 31 septembre 2020. Elle souligne qu’un état des lieux de sortie a été dressé par ministère d’huissier de justice en date du 30 septembre 2020, lequel a relevé des dégradations, notamment : des traces de moisissures dans l’angle de la première chambre, des dégradations de l’appui de fenêtre en bois situé dans la deuxième chambre, deux trous à côté de l’angle supérieur droit de fenêtre, deux vis sur un pan de mur outre un morceau métallique enfoncé dans le mur, des carreaux fissurés dans les W.C, des traces de colle sur certains carreaux situés sur un mur, un impact sous l’interrupteur se situant dans le couloir, un habillage différent de deux portes afin de masquer des trous, des impacts sur le sol du carrelage de la salle de bain, la présence de deux trous sur une partie de la faïence, la dégradation du meuble et rangement mural, des tâches dans la baignoire dont l’émail a disparu par endroit, etc… La demanderesse reconnait que la locataire l’avait alertée sur le dysfonctionnement des plaques de la cuisine et de la hotte mais soulève que lors de l’enlèvement de la hotte, le moteur de celle-ci avait disparu. S’agissant particulièrement des moisissures, la demanderesse souligne qu’elles proviennent d’un défaut d’aération de l’appartement imputable à la locataire laquelle n’a, par ailleurs, jamais signalé de problème de moisissure lors de son occupation. Elle souligne que si les moisissures étaient liées à un problème structurel de l’immeuble, elles se seraient propagées dans tout l’appartement. Concernant sa demande de dommages et intérêts, Mme [Y] [X] née [E] indique qu’elle n’a pas pu relouer le logement avant septembre 2021 compte tenu des réparations à effectuer. Elle ajoute que la défenderesse n’a pas respecté son préavis. Régulièrement représentés par leur conseil, Mme [N] [G] et M. [I] [B] reprennent leurs conclusions du 12 octobre 2023 par lesquelles ils demandent au juge des contentieux et de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - Débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Reconventionnellement, condamner la demanderesse à leur payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts, - Condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens, outre la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs indiquent que Mme [Y] [X] née [E] a été déboutée de ses demandes aux fins de paiement et d’expulsion selon ordonnance du 12 mars 2021 rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référés, celui-ci ayant relevé que Mme [N] [G] avait payé plus que la créance réclamée, les charges n’étant pas justifiées. S’agissant des dégradations locatives, les défendeurs soutiennent que les montants mis en compte sont incompréhensibles et infondés. Ils ajoutent que l’état de lieux de sortie fait état d’un appartement en bon état d’entretien général. Mme [N] [G] et M. [I] [B] précisent que le bail a duré neuf ans, entrainant de la vétusté. Ils déclarent que lors de la prise de possession du logement, la plaque et la hotte ne fonctionnaient pas et que les portes portaient déjà traces de deux impacts. Ils ajoutent que l’ensemble des peintures ont été réalisées à l’exception de l’angle de la chambre portant trace de moisissures dans le but de les montrer à la bailleresse. Ils contestent le fait que ces moisissures seraient dues à un défaut d’aération mais soutiennent, au contraire, que la pièce souffre d’un taux d’humidité élevé. Mme [N] [G] et M. [I] [B] ajoutent que l’état des lieux d’entrée fait état de deux impacts sur le lavabo et ils ajoutent avoir signalé un impact dans la baignoire. En tout état de cause, ils affirment avoir procédé aux retouches nécessaires lors du départ de la locataire, à l’exception d’un oubli concernant les deux trous non rebouchés dans la cuisine. Concernant la demande au titre des impayés de loyers et charges, les défendeurs soutiennent que les montants réclamés ne correspondent pas aux montants figurant dans le décompte produit aux débats. Ils affirment que les loyers, tels que visé par le bail, ont toujours été payés, le complément de loyer étant versé par la CAF. S’agissant de la demande de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, les défendeurs soutiennent que la demanderesse ne justifie pas de sa demande. S’agissant de leur demande reconventionnelle, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les défendeurs indiquent avoir subi un harcèlement de la part de la bailleresse, consistant dans l’envoi de multiples courriers discriminatoires et calomnieux visant de prétendus comportements inadaptés de l’enfant de Mme [N] [G] et des invités de cette dernière. Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile L’affaire est mise en délibéré au 24 octobre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Mme [Y] [X] née [E] verse aux débats l'acte de bail ainsi qu’un décompte des loyers et charges duquel il ressort que : Montants dus Montants réglés Charges dues au titre de l’exercice 2018 (3156,58 – 150x12) 1356,58 € 1000 € (100+ 300+300+100+200) Loyer décembre 2019 924 € 489 € + 378 € Loyer juin 2020 924 € 489 € Loyer juillet 2020 924 € 489 € + 271,09 € Charges dues au titre de l’exercice 2019 (2448,07 € - (200 x12) 48,07 € Taxe ordures ménagères 2019 205 € Charges dues au titre de l’exercice 2020 proratisé sur 9 mois ((1624,35/12) x 9 – (200x 9) 581,74 € Taxe ordures ménagères 2020 154,40 € TOTAL 3954,31 € 3116,09 € Il résulte de ce décompte un solde de 838,22 € en faveur de la bailleresse, solde auquel il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 720 €, soit un solde final d’un montant de 118,22 € en défaveur des défendeurs. Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Si la demanderesse prouve l’obligation des défendeurs en produisant le contrat de bail, les défendeurs ne justifient pas s’en être libéré. En effet, l’identité du destinataire des virements dont ils prétendent qu’ils ont été adressés à la bailleresse n’est pas justifié. Un extrait du RIB du destinataire des virements litigieux, en comparaison du RIB du compte sur lequel les virement non contestés ont été émis, aurait permis de confirmer ou d’infirmer la réalité des paiements évoqués. En conséquence, Mme [N] [G] et M. [I] [B] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 118,22 € au titre des loyers et charges. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives L'article 1751 du code civil dispose que : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. » Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; » Selon l'annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries. Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux. Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien. En l'espèce, il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie que l’appartement a été rendu dans un bon état d’entretien. L’état des lieux de sortie fait toutefois état de moisissures dans l’angle d’une des chambre. Sur ce point, dans la mesure où les moisissures sont extrêmement localisées, les traces relevées semblent en lien avec une fuite d’eau ou un défaut structurel tel un pont thermique. En effet, rien ne permet d’établir que ces moisissures seraient causées par un défaut d’aération de l’appartement, le reste de l’appartement ne portant aucune autre trace. Par conséquent, la demande formée à ce titre est rejetée. S’agissant de la hotte et de la plaque à induction, la bailleresse reconnait que ces éléments ont été signalés par la locataire lors de la prise de possession du logement comme dysfonctionnant. Le fait que la hotte ne contenait pas de moteur lors de sa dépose, tout comme le fait que l’ensemble du four a dû être remplacé comme fonctionnant avec la plaque ne peut être imputé à la locataire. Là encore, cette demande est rejetée. S’agissant de la peinture, il convient de rappeler que l’occupation a duré 9 années. Les menues dégradations relevées par l’état des lieux de sortie doivent être considérées comme résultant de la seule vétusté. Il en va de même s’agissant de la disparition de l’émail d’une baignoire dont il n’est pas justifié qu’elle ne date pas des années 1970, date de la première mise en location comme l’indique la bailleresse. Par conséquent, ces demandes sont rejetées. S’agissant des portes du logement, l’état des lieux de sortie permet de relever que la porte des toilettes ainsi que celle de la cuisine ont été recouvertes d’un habillage par la locataire. La bailleresse produit un devis duquel il ressort que le film posé par la locataire a visé à dissimuler des impacts, nécessitant le remplacement desdites portes, leur ponçage étant impossible. Par conséquent, le coût du remplacement des deux portes ainsi que leur mise en peinture afin d’être en harmonie avec les autres portes de l’appartement doit être mis à la charge des défendeurs, pour un montant total de 938,07 € (718,07 € + 220 €). Il en va de même pour la dégradation d’un appui fenêtre dont la réfection est justifiée à hauteur de 66,66 €. Par conséquent, les défendeurs sont solidairement condamnés à payer à Mme [Y] [X] née [E] la somme de 1 004,73 €, correspondant aux réparations locatives justifiées et imputables au locataire, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les autres postes de réparation étant rejetés. Sur la demande en dommages et intérêts En application de l'article 1240 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de sa créance. En l’espèce, la demanderesse ne demande pas le paiement du préavis. Elle n’établit par ailleurs ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. Par conséquent, Mme [Y] [X] née [E] est déboutée de sa demande. Sur la demande en capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts. Sur la demande reconventionnelle Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, sont produits aux débats des courriers du syndic de copropriété de l’immeuble dans lequel est situé le logement, faisant état de troubles et de dégradations imputables à la locataire. Non seulement il convient de relever que ces courriers ne sont pas émis par la demanderesse mais, en outre, que Mme [N] [T] [G] ne justifie pas d’un préjudice. Par conséquent, la demande reconventionnelle est rejetée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [N] [G] et M. [I] [B] succombent à l’instance, de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [Y] [X] née [E] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [N] [G] et M. [I] [B] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [I] [B] à verser à Mme [Y] [X] née [E] la somme de 118,22 € (cent dix-huit euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers et charges impayés au départ de la locataire, déduction faite du dépôt de garantie, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Mme [N] [G] et M. [I] [B] à verser à Mme [Y] [X] née [E] la somme de 1 004,73 € (mille quatre euros et soixante-treize centimes) au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE Mme [Y] [X] née [E] de sa demande indemnitaire ; DEBOUTE Mme [N] [G] et M. [I] [B] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ; ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE Mme [N] [G] et M. [I] [B] in solidum à verser à Mme [Y] [X] née [E] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [N] [G] et M. [I] [B] in solidum aux dépens ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 octobre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,