Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 22/12003
N° Portalis 352J-W-B7G-CYAGX
N° MINUTE :
Assignation du :
05 Octobre 2022
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [G] [R]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [B] [Z] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentés par Maître Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0206
DÉFENDERESSE
Société GAMBETTA ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L42
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 03 Septembre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/12003 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYAGX
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience du 18 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 03 septembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
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EXPOSE DES FAITS
Par acte authentique du 23 novembre 2017 reçu par Me [L], notaire à [Localité 5], M. [G] [R] et Mme [B] [Z] épouse [R] ont consenti à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE (SOCIETE GAMBETTA) une promesse unilatérale de vente portant sur une maison avec terrain, située sis, [Adresse 1] à [Localité 6], au prix de 600.000 euros.
La promesse était consentie pour un délai expirant le 28 décembre 2018 et sous différentes conditions suspensives, dont l’obtention d’une ou plusieurs études géotechniques diligentées par le bénéficiaire avant le 28 février 2018, et l’obtention d’un permis de construire et de démolir, le bénéficiaire s’engageant à déposer la demande d’autorisation de construire au plus tard le 28 février 2018.
Il était en outre prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation à hauteur de 30.000 euros.
Par avenant du 9 février 2018, les parties ont reporté la date de réalisation des conditions suspensives, notamment l’obtention d’une ou plusieurs études géotechniques et l’obtention d’un permis de construire et de démolir au 28 avril 2018, la date de réalisation de la promesse étant reportée au 23 janvier 2019.
Par avenant du 27 avril 2018, les parties ont reporté la date de réalisation des conditions suspensives précitées.
Par avenant du 31 mai 2018, les parties ont modifié :
Le prix de vente, pour le fixer à la somme de 550.000 euros ;L’indemnité d’immobilisation pour la fixer à la somme de 27.500 euros ;La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, afin de reporter le délai de dépôt de la demande d’autorisation au 31 mai 2018 ;
La clause relative au remembrement, afin de modifier la consistance du projet.
La société GAMBETTA a mandaté la société SAGA, géotechnicien, en vue d’une étude géotechnique, laquelle a été déposée le 8 juin 2018.
Le permis de construire a été déposé par la société GAMBETTA le 31 mai 2018 auprès de la commune de [Localité 6] et obtenu le 9 novembre 2018.
Par avenant du 15 janvier 2019, la date d’expiration de la promesse a été reportée au 14 juin 2019.
Par courrier du 12 février 2019, la société GAMBETTA a indiqué à M. et Mme [R] qu’elle considérait la condition géotechnique comme défaillie, en raison de surcoûts résultant de la nécessité de prévoir des fondations spéciales avec pieux, compte tenu d’une nappe phréatique.
Par courrier recommandé du 15 mai 2021, M. et Mme [R] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société GAMBETTA d’avoir à leur verser l’indemnité d’immobilisation.
Par exploit d’huissier en date du 5 octobre 2022, M. et Mme [R] ont fait assigner la société GAMBETTA devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de la voir condamnée à leur verser la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre des dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mai 2023, M. et Mme [R] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1112, 1124 et 1240 du Code civil
Condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à régler à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [Z] épouse [R] la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation Condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à régler à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [Z] épouse [R] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires venant indemniser leur préjudice moral Condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à régler à Monsieur [G] [R] et Madame [B] [Z] épouse [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Condamner la société GAMBETTA ILE DE FRANCE aux dépens dont recouvrement par Maître Alice MALEKPOUR conformément à l’article 699 du Code de procédure civile Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dire qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, la société GAMBETTA demande au tribunal de :
Vu l’article 1583 du Code civil,
Vu les articles 1304 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,
DECLARER la société GAMBETTA ILE DE FRANCE recevable et fondée en ses demandes ;DEBOUTER les Epoux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER les Epoux [R] à verser à la société GAMBETTA ILE DE FRANCE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée le 18 juin 2024.
A l'audience du 18 juin 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
MOTIFS
Sur l’indemnité d’immobilisation
M. et Mme [R] font valoir, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, que l’ensemble des conditions suspensives ayant été réalisées à la date prévue par la promesse de vente sans que la société GAMBETTA n’ait levé l’option, l’indemnité d’immobilisation leur est acquise. A l’appui de leur demande, ils soutiennent que la condition suspensive relative à l’étude géotechnique est stipulée dans des termes clairs et précis, non susceptibles d’interprétation. Ils soulignent qu’il est stipulé à la promesse que dans le cas où l’étude géotechnique conduit à une incompatibilité des biens avec le projet réalisé, les parties conviennent de se réunir dans un délai de deux mois pour décider de la suite de la vente et qu’à défaut d’accord dans les deux mois de cette réunion, le bénéficiaire aura la faculté de demander la caducité de la promesse, sans indemnité de part et d’autre. Ils considèrent que les surcoûts financiers dont fait état la société GAMBETTA ne permettent pas de conclure à une incompatibilité du bien avec le projet envisagé, l’existence de surcoûts ou la réalisation de fondations spéciales n’ayant pas été érigés en condition suspensive. Ils relèvent que l’étude géotechnique réalisée ne fait pas mention d’une incompatibilité du bien avec l’opération projetée, seule hypothèse érigée en condition suspensive aux termes de la promesse, le bénéficiaire ayant en outre proposé, postérieurement à la connaissance de l’étude de sol, de déposer un permis modificatif et de faire baisser le prix de vente de la maison de 50.000 euros. Ils réclament en conséquence la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
La société GAMBETTA s’oppose au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1304 du code civil, que la condition suspensive relative à la réalisation d’une étude géotechnique a défailli, l’étude de sols ayant fait apparaître un surcoût compromettant l’équilibre économique de l’opération de construction, rendant la promesse caduque.
Elle souligne qu’il ressort du rapport de la société SAGA réalisé le 8 juin 2018 que les deux niveaux de sous-sol de la construction projetée étaient situés sous le niveau de la nappe et qu’il conclut à la nécessité de mettre en œuvre des fondations spéciales.
Elle précise que la société GAMBETTA a fait réaliser différents devis par :
- la société FRANKI FONDATION, pour 159.840 euros HT,
- la société DELTA SERVICE LOCATION pour 140.864 euros HT,
- par la société RACINE, pour 181.858 euros HT.
Elle soutient que ces devis ont révélé un surcoût chiffré à 482.562 euros HT. Elle relève que conformément aux termes de la promesse, la société GAMBETTA s’est rapprochée des vendeurs après leur avoir notifié la défaillance de la condition géotechnique, afin d’évoquer les modalités dans lesquelles le projet pourrait être réalisé selon des conditions différentes. Elle indique que suite à la réunion du 18 septembre 2019 entre les parties, aucun accord n’est intervenu avant le terme fixé à la promesse, celle-ci étant devenue caduque.
En réponse aux conclusions de M. et Mme [R], elle souligne que la condition suspensive relative à l’étude des sols visait précisément à exclure la prise en charge par la société GAMBETTA des aléas (coût, spécialisation des intervenants, délais de chantier…) liés à la nécessité de recourir à une technique spécifique de chantier. Elle considère que l’interprétation littérale de la clause par M. et Mme [R] la vide de tout son sens et que l’objet de l’étude n’est pas de déterminer de manière binaire si le projet est ou non réalisable mais de préciser les modalités de ladite réalisation. Elle relève enfin que le fait que la société GAMBETTA soit un promoteur immobilier coopératif ne le dispense pas de s’assurer de la rentabilité économique de l’opération immobilière projetée.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Selon l'article 1188 du code civil,
« Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »
L'article 1189 alinéa 1 du code civil précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
L'article 1190 précise aussi que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.
Enfin, l'article 1192 rappelle qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente comporte notamment la condition suspensive relative à ce que l'étude géotechnique ne montre pas d'incompatibilité avec le projet envisagé, laquelle est ainsi formulée :
« 16.2.10 ETUDE GEOTECHNIQUE
Obtention, aux frais du Bénéficiaire, d’une ou plusieurs études géotechniques diligentées par le Bénéficiaire.
Délai : 28 février 2018
Ces études seront réalisées à la diligence et aux frais du Bénéficiaire, qui s’y oblige.
Afin de satisfaire à cette obligation, le Promettant autorise le Bénéficiaire à faire réaliser, à ses frais, une ou des études géotechniques du sol et du sous-sol ainsi que toute campagne de sondage ou de surveillance nécessaire afin de vérifier l’état du terrain.
Le Bénéficiaire aura le libre choix des techniques de réalisation des sondages géotechniques et sollicitera toute société de son choix pour établir ladite étude.
Dans l’hypothèse où ladite étude conclut à une incompatibilité des biens avec le projet envisagé, les Parties conviennent de se réunir dans un délai de deux (2) mois après la transmission au Promettant du rapport de cette étude pour décider de la suite à donner à la Promesse.
A défaut d’accord dans les deux (2) mois de cette réunion, le Bénéficiaire aura la faculté de demander la caducité de la présente Promesse sans indemnité de part et d’autre par lettre recommandée avec avis de réception adressée au Promettant. »
Par ailleurs, le « projet envisagé » auquel fait référence cette clause est désigné dans la promesse unilatérale de vente comme « la construction d'un ensemble immobilier d'une surface de plancher nette minimale de 2.135 m², à usage de logements en accession libre (1289 m2 SDP) et de logements locatifs sociaux (846 m² SDP) ».
Il appartient donc à la société GAMBETTA de démontrer que cette condition suspensive a défailli.
Les parties s'opposent sur l'interprétation de cette condition suspensive.
Si la société GAMBETTA fait valoir qu'une interprétation littérale faite par M. [G] [R] et Mme [B] [Z] vide la clause de tout sens, il apparaît toutefois que cette clause vise de façon non équivoque l'hypothèse où le projet ne serait pas réalisable compte-tenu de la nature des sols. Si la société GAMBETTA soutient qu'en tout état de cause, le bien était constructible, elle ne démontre pas que son projet tendant à « la construction d'un ensemble immobilier d'une surface de plancher nette minimale de 2.135 m², à usage de logements en accession libre (1289 m2 SDP) et de logements locatifs sociaux (846 m² SDP» était réalisable quel que soit le résultat de cette étude, et que donc celle-ci n'avait vocation qu'à en affiner les modalités.
Au contraire, le fait que la condition suspensive mentionne la nécessité de vérifier l'état du terrain corrobore le fait que pesait un aléa sur la possibilité même de réaliser le projet.
Par ailleurs, si la société GAMBETTA se prévaut de différentes jurisprudences, force est de constater que ces décisions ont été rendues alors que la condition suspensive avait défailli compte tenu de l'impossibilité de réaliser le projet sans surcoût ou dans les conditions prévues au cahier des charges, éléments qui étaient au contraire de la présente espèce entrés dans le champ contractuel.
Interpréter autrement la condition suspensive en y ajoutant la nécessité d'un équilibre économique de l'opération projetée reviendrait à la dénaturer, et aucun élément ne corrobore que les parties ont entendu faire entrer cette considération dans le champ contractuel.
Les pièces produites, à savoir le rapport de la société SAGA comme les devis ne montrent pas d'impossibilité de réaliser l'opération projetée. Il s'ensuit que la société GAMBETTA échoue a démontrer que la condition suspensive tenant à ce que l'étude géotechnique ne montre pas d'incompatibilité du bien avec le projet envisagé a défailli.
Par conséquent, conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente modifiée par avenants, la société GAMBETTA sera condamnée à payer à M. [G] [R] et Mme [B] [Z] la somme de 27.500 euros stipulée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
M. et Mme [R] soutiennent que la société GAMBETTA a fait preuve de mauvaise foi dans les négociations contractuelles et réclament, sur le fondement des articles 1104, 1240 et 1112 du code civil, la somme de 7.000 euros au titre de leur préjudice moral. A l’appui de leur demande, ils font valoir qu’ils ont subi un préjudice moral lié à l’immobilisation de leur bien, la société GAMBETTA n’ayant respecté aucun des délais prévus à la promesse et n’ayant eu de cesse de solliciter des reports de délais. Ils soulignent qu’ils n’ont été informés des surcoûts financiers invoqués par la société GAMBETTA que le 12 février 2019, celle-ci espérant faire baisser le prix de vente du bien, et ayant précédemment tenté d’obtenir une baisse du prix de vente en raison de problèmes de commercialisation et de rentabilité.
La société GAMBETTA s’oppose à cette demande, faisant valoir que M. et Mme [R] ne précisent pas le fondement de leur demande et n’apportent pas la preuve de leur préjudice.
Elle fait valoir que la mauvaise foi de la société GAMBETTA n’est pas caractérisée, celle-ci ayant au contraire fait preuve de transparence en les informant systématiquement des problématiques rencontrées et qu’en tout état de cause, le lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice n’est pas établi. Elle considère que le quantum du préjudice n’est pas justifié, les pièces produites ne permettant pas de déterminer de mode de calcul retenu ni de justifier le chiffrage retenu.
Elle précise enfin que M. et Mme [R] sont mal-fondés à se prévaloir d’un préjudice moral lié à l’immobilisation de leur bien dès lors qu’ils l’ont vendu le 30 décembre 2021, soit cinq mois après les derniers échanges entre les parties, au prix de 600.000 euros, soit 50.000 euros de plus que le prix convenu avec la société GAMBETTA.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par la promesse unilatérale de vente et ses avenants, M. [G] [R] et Mme [B] [Z] a conféré à la société GAMBETTA la faculté d’acquérir leur bien, cette dernière se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.
Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que le promettant n’avait aucune certitude quant à la réalisation de la vente de son bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peut se prévaloir d’un préjudice moral résultant de l'immobilisation de son bien, autre que celui contractuellement prévu à la promesse et ses avenants. En définitive, M. [G] [R] et Mme [B] [Z] ne justifient d'aucun préjudice distinct.
Par conséquent, la demande de M. [G] [R] et Mme [B] [Z] en paiement de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La société GAMBETTA, partie succombante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
L'équité justifie de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à payer à M. [G] [R] et Mme [B] [Z] pris ensemble la somme de 27.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 23 novembre 2017 modifiée par avenant du 31 mai 2018 ;
Rejette la demande de M. [G] [R] et Mme [B] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la société GAMBETTA ILE DE FRANCE à hauteur de 7.000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la société GAMBETTA ILE DE FRANCE aux dépens ;
Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024
La Greffière Le Président
Sylvie CAVALIE Robin VIRGILE
