Cour d'appel, 08 novembre 2023. 21/14023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 08 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/14023 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEEPF Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2021 -Tribunal de proximité d'AUBERVILLIERS - RG n° 11-21-0064 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU inscrite au RCS de BOBIGNY, SIRET n° 592 027 635 00032 C/O Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Bertrand CAHN de l'AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210 INTIME Monsieur [N] [F] né le 27 sepembre 1990 à [Localité 5] (Sri Lanka) [Adresse 2]) [Localité 3] DEFAILLANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [N] [F] est propriétaire des lots n° 11 (un appartement de 3 pièces) et 216 (une place de parking) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2]. Par jugement du 3 décembre 2019 le tribunal d'instance d'Aubervilliers a condamné M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) les sommes de : - 1.773,21 € au titre de l'arriéré des charges arrêtés au 2 novembre 2018, appels des 4 trimestres 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2018, - 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par acte d'huissier du 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) a assigné M. [N] [F] devant le tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes de : - 5.540,66 € au titre des charges de copropriété au 4ème trimestre 2020 inclus ; - 2.000 € à titre de dommages-intérêts ; - 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal de proximité d'Aubervilliers a : - condamné M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) les sommes suivantes : - 3.542,43 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2020, - 300 € à titre de dommages et intérêts ; - condamné M. [N] [F] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 400 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) du surplus de ses demandes, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 juillet 2021. La procédure devant la cour a été cloturée le 21 juin 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 19 août 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, à : - infirmer le jugement, - condamner M. [F] à lui payer la somme de 8.219,56 € au titre des charges dues arrêtées à l'appel de provision du 1er juillet 2021 inclus et 471,38 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat afin d'obtenir paiement des charges dues, - condamner M. [F] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner M. [F] à lui payer la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première, - condamner M. [F] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] délivrée à M. [N] [F] le 25 août 2021 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire ; SUR CE, M. [N] [F] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; La demande du syndicat en première instance portait sur l'arriéré des charges de la période postérieure au jugement du 3 décembre 2019, soit du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2020 inclus ; le syndicat actualise sa demande en cause d'appel jusqu'au 1er juillet 2021, appel du 3ème trimestre 2021 compris ; il sera statué globalement sur la demande du syndicat ; A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [N] [F], - les procès verbaux des assemblées générales des : 15 octobre 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2020, 10 septembre 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2021, - les appels de fonds du 1er trimestre 2019 au 3ème trimestre 2021 inclus, - les régularisations de charges 2018 (pièce n° 3), 2019 (pièce n° 8) et 2020 (pièce n° 20), - trois décomptes de créance : le décompte du jugement précédent du 3 décembre 2019, le décompte des sommes réclamées en première instance d'un montant de 5.540,66 € au 2 décembre 2020, le décompte de la créance actualisé en cause d'appel d'un montant de 8.690,94 €, - le jugement du 3 décembre 2019 (pièce n° 17), - le contrat de syndic ; La demande du syndicat au titre des charges proprement dites s'établit à 8.219,56 € pour la période courant du 1er janvier 2019 au 1er juillet 2021 ; En première instance le syndicat sollicitait la somme de 5.190,66 € au titre de l'arriéré des charges du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2020 ; le premier juge a déduit de la créance du syndicat les sommes de 569,87 € (solde de charges 2018) et 1.078,36 € (solde de charges 2019) ; En réalité le solde des charges 2018 et 2019 est justifié d'une part par les procès verbaux des assemblées générales de 2019 et 2020 évoquées plus haut qui ont approuvé les comptes des exercices 2018 et 2019 et par les régularisations de charges produites en pièce n° 3 et 8 ; le syndicat justifiait de sa créance en première instance à hauteur de 5.190,66 € ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.542,43 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 décembre 2020 ; S'agissant de l'actualisation de la demande du syndicat, celui-ci justifie de sa créance en produisant les appels de fonds jusqu'à l'appel du 3ème trimestre 2021, la régularisation des charges 2020 et les procès verbaux évoqués plus haut ayant voté les budgets prévisionnels 2020 et 2021 ; M. [N] [F] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 8.219,56 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2021, appel 3ème trimestre 2021 inclus ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 471,38 € décomposée de la façon suivante : - facture transmission dossier avocat : 350 €, - facture Maître [W], huissier, réglée le 6 janvier 2021 : 121,38 € ; Les frais d'huissier sont ceux de l'assignation ; ces frais font partie des dépens sur lesquels il sera statué plus loin ; Les frais de 'transmission dossier avocat' relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d'administration de la copropriété ; le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 e la loi du 10 juillet 1965 ; Le jugement dot donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement ; Sur la demande de dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire' ; Depuis 2018 M. [F] n'a payé aucun appel de fonds ; sa mauvaise foi est caractérisée par le fait qu'il a déjà été condamné à payer un arriéré de charges pour la période antérieure et que son abstention pendant toutes ces années équivaut à un refus de paiement ; Les manquements systématiques et répétés de M. [F] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Ce préjudice a été insuffisamment apprécié par le premier juge ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné M. [F] à payer au syndicat la somme de 300 € de dommages-intérêts ; Compte tenu de la carence de M. [F] durant 4 années, il doit être condamné à payer au syndicat la somme de 1.200 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens mais à le réformer sur l'application qui y a été fait de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [N] [F] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; M. [N] [F], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement et condamné M. [N] [F] aux dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 8.219,56 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er juillet 2021, appel 3ème trimestre 2021 inclus ; Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 1.200 € de dommages-intérêts ; Condamne M. [N] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; Condamne M. [N] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]) la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT