Cour d'appel, 31 mars 2011. 09/21978

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 31 MARS 2011 (n° 145, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 09/21978 Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2009 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 09/01449 APPELANTES SCI [Adresse 4] (R.J.) agissant en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [Adresse 2] SCI [Adresse 6] (R.J.) agissant en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [Adresse 2] représentées par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour assistées de Maître Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0583 INTIMÉE SARL SOCIÉTÉ DE PARTICIPATION, D'INVESTISSEMENT ET DE CONSTRUCTION - SOPIC agissant en la personne de ses représentants légaux ayant son siège [Adresse 1] représentée par Maître Bruno NUT, avoué à la Cour assistée de Maître Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B 936 INTERVENANTE VOLONTAIRE SCP [T] [N] - [F] [R] prise en la personne de Maître [F] [R] [Adresse 7] ès-qualité de mandataire judiciaire des SCI [Adresse 5] en redressement judiciaire représentées par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoués à la Cour assistées de Maître Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0583 COMPOSITION DE LA COUR : Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 février 2011, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Lysiane LIAUZUN, présidente Madame Christine BARBEROT, conseillère Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère qui en ont délibéré Greffier : lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Christiane BOUDET ARRÊT : CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé du 19 décembre 2007 déposé au rang des minutes de l'office notarial « Monassier et associés » le 27 décembre 2007, les SCI [Adresse 5] (les sociétés RASPAIL), représentées par leur gérant M. [U] [K], crédit-preneuses selon bail consenti le 25 avril 1994 par la société Cicamur, se sont engagées à lever l'option stipulée à leur profit dans les contrats de crédit-baux et ont promis de vendre à la société de participation d'investissement et de construction (la société SOPIC) des terrains situés [Adresse 3] pour un prix de 6.070.000 €, étant annexé à la promesse de vente, consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2008, le protocole d'accord conclu le 18 décembre 2007 entre les SCI Raspail représentées par M. [D] « suivant pouvoir du 15 juin 2007 annexé aux présentes et devant être confirmé d'ici le 24 décembre 2007 » d'une part et M. [H] d'autre part aux termes duquel les parties convenaient d'un commun accord de se libérer d'une précédente promesse de vente des 9 et 20 août 2007 portant sur les mêmes biens, les SCI Raspail s'engageant en conséquence à restituer à M. [H] son indemnité d'immobilisation. Faisant valoir qu'elle avait dû renoncer à acquérir du fait de l'interférence de ses droits avec M. [H], la société SOPIC a, par acte du 20 janvier 2009, fait assigner les sociétés Raspail devant le Tribunal de grande instance de Bobigny, demandant au tribunal, notamment, d'annuler la promesse de vente du 19 décembre 2007, de rembourser la somme de 200.000 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation, de dire qu'elle n'avait pas à régler les échéances complémentaires de 30.000 € pas mois à titre d'indemnité d'immobilisation et de condamner solidairement les sociétés RASPAIL au paiement des sommes de 154.125 € au titre des factures acquittées et 70.000 € au titre de ses frais de fonctionnement outre 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Reconventionnellement, considérant qu'en réalité le renoncement de la société SOPIC résultait de l'annonce faite par le Maire de [Localité 8] de sa volonté de modifier les règles de construction, les sociétés RASPAIL ont sollicité la condamnation de la société SOPIC à lui verser les sommes de 600.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation et 50.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive outre 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par jugement du 7 septembre 2009, le Tribunal de grande instance de Bobigny a : - dit que la promesse de vente signée le 19 septembre 2007 entre les sociétés RASPAIL et la société SOPIC est nulle, - en conséquence, ordonné aux sociétés RASPAIL d'ordonner mainlevée de la consignation de 200.000 € versée à la Caisse des Dépôts et Consignations et autoriser le versement de cette somme à la société SOPIC, les intérêts au taux légal sur cette somme étant dus à compter du 11 septembre 2008, - débouté les sociétés RASPAIL de l'intégralité de leurs demandes, - dit que la société SOPIC n'avait pas à régler les échéances complémentaires de 30.000 € par mois à titre d'indemnité d'immobilisation, - condamné solidairement les sociétés RASPAIL à verser à la société SOPIC les sommes de 154.125 € en réparation du préjudice subi, 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Par acte du 27 octobre 2009, les sociétés RASPAIL ont relevé appel de ce jugement et, par conclusions signifiées le 8 février 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, visant les articles 1134 et 1589 du Code civil, concluent à l'infirmation du jugement du 7 septembre 2009 en toutes ses dispositions et demandent à la Cour, en statuant à nouveau, de : - constater qu'elles ne sont plus en redressement judiciaire et que Me [R] a été nommé Mandataire ad hoc pour régler leurs dettes, via les fonds qu'il a séquestrés à la Caisse des Dépôts et Consignations à raison des déclaration de créances qu'il a reçues, - dire et juger qu'en concluant avec la société SOPIC la promesse de vente du 19 décembre 2007, elles n'ont pas vendu ou promis de vendre la chose d'autrui et que l'article 1599 du Code civil n'a pas lieu de s'appliquer, - dire et juger que cette promesse est parfaitement valable, - dire et juger que la condition suspensive insérée dans cette promesse tenant à la disparition de tout droit au profit de M. [H] à acquérir ses immeubles s'est bien réalisée, - constater que l'opération projetée par la société SOPIC concernait la construction de bureaux et que le nouveau POS de [Localité 8] n'autorisait que la construction de logements, - dire que la renonciation par la société SOPIC à demander la réalisation de sa promesse du 19 décembre 2007 n'a aucun rapport avec les pseudos droits de M. [H], mais est la conséquence unique et directe de ce changement de POS, - constater que la promesse de vente du 19 décembre 2007 n'était assortie d'aucune condition suspensive tenant à la constructibilité des biens immobiliers leur appartenant, - dire en conséquence que la société SOPIC est redevable envers elles d'une indemnité d'immobilisation de 600.000 € et à tout le moins de 440.000 €, - dire et juger que Me [R], ès qualité de Mandataire ad hoc, au vu de l'arrêt à intervenir, leur remettra, par moitié à chacune, la somme de 357.125 € déposée à la Caisse des Dépôts et Consignations à raison de la déclaration de créance de la société SOPIC, plus les intérêts servis sur cette somme de 357.125 € par la Caisse des Dépôts et Consignations, - condamner la société SOPIC à leur payer, chacune, la somme de 300.000 € ou à tout le moins 220.000 €, moins la somme de 100.000 € pour chacune d'entre elles en provenance de la déconsignation de Me [R] sur l'indemnité d'immobilisation de 200.000 € déjà versée, - condamner la société SOPIC à leur payer les sommes de 50.000 € pour procédure manifestement abusive et 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, avec faculté pour la SCP GAULTIER ET KISTNER de recouvrer les dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. - débouter la société SOPIC de toutes ses demandes, fins et conclusions. La SCP [W] ès-qualité de mandataire judiciaire des sociétés Raspail a conclu avec celles-ci par écritures signifiées le 12 janvier 2011 dans des termes similaires. Par jugement du 13 janvier 2001 du Tribunal de grande instance d'Evry a prononcé la fin du redressement judiciaire des sociétés Raspail, l'intervention volontaire de la SCP [W] devenant dès lors sans objet. La société SOPIC demande à la Cour, par conclusions signifiées le 1er février 2011 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de leurs moyens, au visa des articles 1589, 1116, 1126 et suivants et 1131 et suivants du Code civil et du jugement du 13 janvier 2011 du tribunal de grande instance d'Evry mettant fin à la procédure de redressement judiciaire des SCI appelantes en donnant mission à Me [R] ès qualité de mandataire ah hoc de conserver les fonds consignés afin de pouvoir désintéresser les créanciers au nombre desquels elle figure, de : - débouter la SCP [W] ès qualités de mandataires judiciaires des sociétés RASPAIL et/ou les sociétés RASPAIL des fins de leur appel, les disant infondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions telles que favorables à elle, - fixer sa créance à la somme totale de 357.125 € majorée des intérêts et dépens de première instance telle que déclarée le 5 février 2010 par elle entre les mains de Me [R] ès qualité de dépositaire des fonds de nature à garantir le règlement des créances déclarées au passif des sociétés RASPAIL, - dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2008 date de la mise en demeure, - ordonner à la SCP [W] ainsi qu'aux sociétés RASPAIL d'ordonner main levée de la consignation de 200.000 € versée à la Caisse des Dépôts et Consignations et autoriser le versement de cette somme à elle, les intérêts au taux légal sur cette somme étant dus à compter du 11 septembre 2008, - et dans l'hypothèse où il aurait été mis un terme définitif à la procédure de redressement judiciaire comme cela résulte du jugement en date du 13 janvier 2011, - infirmer le jugement dont appel sur le quantum des préjudices soufferts, y rajouter la somme de 64.900 € au titre des frais de sa structure interne et condamner solidairement les SCI appelantes au règlement de cette somme à titre de dommages intérêts complémentaires, outre la somme de 10.000 € au même titre, pour appel abusif et dilatoire, - dire qu'il y a lieu à ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du Code civil, - condamner solidairement les sociétés RASPAIL au règlement de la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et autoriser Me Bruno NUT, avoué à la Cour, à recouvrer directement ceux d'appel, par application de l'article 699 de Code de procédure civile. La SCP [T] [N] - [F] [R] prise en la personne de Me [F] [R] ès qualité de mandataire judiciaire des SCI [Adresse 5], intervenant volontaire. SUR CE, LA COUR : Considérant, selon l'article 1134 du code civil, que les conventions légalement formées font la loi des parties et doivent s'exécuter de bonne foi ; Considérant que les parties ont annexé à la promesse de vente du 19 décembre 2007 le protocole d'accord conclu le 18 décembre 2007 entre les SCI Raspail représentées par M. [D] « suivant pouvoir du 15 juin 2007 annexé aux présentes et devant être confirmé d'ici le 24 décembre 2007 » d'une part et M. [H] d'autre part aux termes duquel les SCI Raspail et M. [H] convenaient d'un commun accord de se libérer d'une précédente promesse de vente des 9 et 20 août 2007 portant sur les mêmes biens, les SCI Raspail s'engageant en conséquence à restituer à M. [H] son indemnité d'immobilisation ; Que l'annexion de ce protocole à la promesse de vente du 19 décembre 2007 démontre que la libération des SCI Raspail de leurs précédents engagements constituait pour la société SOPIC un élément essentiel de la vente, d'autant que les sociétés Raspail ont déclaré à l'acte (page 5) donner à leur engagement un caractère irrévocable, précisant que la promesse vaut vente et qu'elles ne pourraient en aucun cas refuser de réaliser la vente, ce qui suppose qu'elles n'avaient consenti aucun droit à des tiers sur les biens immobiliers objet de la promesse de vente ; Qu'il était en outre prévu que le versement de l'indemnité d'immobilisation aux sociétés Raspail était soumis à quatre conditions, dont l'attestation du notaire relative au remboursement à M. [H] de la somme de 250.000 € séquestrée par lui à titre d'indemnité d'immobilisation ; Considérant que les SCI Raspail ont toutefois refusé de ratifier le protocole d'accord en refusant de « confirmer » le pouvoir donné à M. [D] et ont refusé de restituer à M. [H] l'indemnité d'immobilisation, les SCI Raspail exposant en page 15 de leurs conclusions qu'elles considéraient « en toute loyauté » ne pas devoir priver M. [H] du bénéfice de la promesse, le squatters qui occupaient les lieux, raison pour laquelle M. [H] ne voulait plus acquérir, les ayant libérés le 14 décembre 2007 ; Qu'il ne peut donc qu'être constaté que les SCI Raspail ont trompé la société Sopic en lui laissant croire, le 19 décembre 2007, par l'annexion d'un protocole d'accord qu'elles s'étaient engagées à ratifier dans les cinq jours suivants, qu'elles étaient libérées de leur engagement de vendre les biens litigieux à M. [H] alors qu'elles entendaient en réalité poursuivre l'exécution de la promesse de vente consentie à ce dernier, rendant ainsi indisponibles leurs droits sur les biens qu'elles s'engageaient à vendre à la société Sopic au plus tard le 30 novembre 2008, la promesse de vente du 19 décembre 2007 étant consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2008 à 18 heures et pouvant être prorogée jusqu'au septième jour ouvré suivant la date à laquelle le notaire rédacteur aura reçu la dernière pièce justifiant de la réalisation des conditions suspensives sans que cette prorogation ne puisse excéder un mois ; Qu'il sera observé que tant que le 11 septembre 2009, date à laquelle la société Sopic a notifié aux sociétés Raspail son intention de ne pas acquérir, qu'à la date de levée d'option, le 25 octobre 2008 ou à la date d'expiration de la promesse, le 30 octobre, voire le 30 novembre 2008, les SCI Raspail n'étaient pas en mesure de respecter leurs engagements envers la société Sopic, étant engagées dans un procès avec M. [H] qui les avait assignées en réalisation forcée de la vente par acte du 20 février 2008 publié aux hypothèques, demande dont il a été débouté par jugement du 23 octobre 2008, mais dont il a interjeté appel, étant observé que ce n'est que par conclusions du 21 janvier 2009 qu'il abandonnera sa demande en réalisation forcée de la vente ne sollicitant plus que le remboursement de l'indemnité d'immobilisation, demande à laquelle la Cour a fait droit par arrêt du 20 mai 2009 aux termes duquel elle a déclaré la promesse caduque du fait des promettantes ; Qu'il s'ensuit que la promesse de vente du 19 décembre 2007 est nulle par application des articles 1116 et suivant du code civil, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ; Considérant que le moyen tiré de ce que la raison de la défection de la société Sopic résiderait dans l'évolution de la politique urbaine de la commune de [Localité 8] rendant irréalisable et non rentable le programme qu'elle avait envisagé est inopérant eu égard à la nullité de la promesse de vente ; Considérant que la nullité de la promesse de vente entraîne de plein droit la nullité de la clause relative à l'indemnité d'immobilisation et la restitution des sommes versées à ce titre, le premier juge ayant à juste titre dit que la somme de 200.000 € consignée à la Caisse des dépôts et Consignations devait être restituée à la société Sopic ; Que les sociétés Raspail sont également tenues de rembourser à la société Sopic les frais exposés par celle-ci en exécution de la promesse de vente, à savoir les frais de gardiennage justifiés par les factures versées aux débats à concurrence de la somme de 25.043 €, les frais d'investigations sur la pollution des sols pour 3.277 €, le coût du diagnostic amiante pour 2.900 €, la provision pour frais notariés pour 250 € ; Qu'enfin, la société Sopic a engagé des frais de géomètre, sondage des sols, architectes, maçonnerie en vue de la réalisation de ses projets à hauteur de la somme de 108.125 €, ces sommes étant toutes justifiées par les factures versées aux débats, étant observé que la société Sopic a pu engager ces frais dans la mesure où les sociétés Raspail étaient irrévocablement engagées par les termes de la promesse, le dol subi par la société Sopic étant donc bien la cause de ce préjudice que sont tenues de réparer les sociétés Raspail ; Qu'il n'est en revanche pas justifié des coûts financiers pour 14.780 € ; Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a débouté la société Sopic de sa demande au titre de ses frais internes, ces frais étant inhérents à l'étude de tout projet, qu'il soit ou non suivi de réalisation, étant observé que la société Sopic ne peut s'établir une preuve à elle-même, tel étant l'état des frais de structure engagés en date du 28 janvier 2011 ; Considérant que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf le montant de la somme allouée à titre de dommages et intérêts qui est ramenée à 139.345 € ; Considérant qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; Considérant que la société Sopic ne rapporte pas la preuve de ce que les sociétés Raspail auraient fait dégénérer en abus leur droit d'exercer une voie de recours, leur demande de dommages et intérêts de ce chef étant rejetée ; Considérant que par jugement du 13 janvier 2001 du Tribunal de grande instance d'Evry a mis fin à la procédure de redressement judiciaire des SCI [Adresse 5] et désigné Me [R] en qualité de mandataire ad hoc pour régler leurs dettes sur les fonds séquestrés à la Caisse des Dépôts et Consignations ; Que la SCP [T] [N] - [F] [R] ès qualité de mandataires judiciaires des SCI Raspail sera donc déboutée de toutes ses demandes ; Considérant que les sociétés Raspail qui succombent en leur appel seront condamnées aux entiers dépens et devront indemniser la société Sopic des frais non répétibles qu'elles l'ont contrainte à exposer ainsi qu'il est dit au dispositif ; PAR CES MOTIFS : Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Vu le jugement du 13 janvier 2001 du Tribunal de grande instance d'Evry mettant fin à la procédure de redressement judiciaire des SCI [Adresse 5] et désignant Me [R] en qualité de mandataire ad hoc pour régler leurs dettes sur les fonds séquestrés à la Caisse des Dépôts et Consignations, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf les dommages et intérêts alloués à la société Sopic qui sont ramenés à la somme de 139.345 €, Y ajoutant, Dit que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l'article 1154 du code civil, Condamne solidairement les SCI [Adresse 5] à payer à la société Sopic la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toute autre demande, Condamne solidairement les SCI [Adresse 5] aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière,La Présidente,