Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/01347

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 14 Septembre 2023 N° RG 21/01347 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXUL Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON-LES-BAINS en date du 04 Mai 2021, RG 20/00416 Appelante Mme [G] [U] [N], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Sophie ALONSO, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002717 du 06/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) contre Intimé OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal Représentée par la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocat au barreau de BONNEVILLE =-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 23 mai 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de location du 15 juillet 2015, à effet du 20 juillet 2015, l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie (ci-après l'OPH de la Haute-Savoie) a donné à bail à Mme [G] [U] [N] un local à usage d'habitation situé à [Localité 3], moyennant un loyer de 373,91 euros et une provision sur charges de 242,30 euros. Par exploit du 16 juillet 2019, l'OPH de la Haute-Savoie a fait délivrer à Mme [G] [U] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 1 513,84 euros en principal. Par acte d'huissier du 20 février 2020, l'OPH de la Haute-Savoie a assigné Mme [G] [U] [N] aux fins notamment de constater que la résiliation du bail est acquise au 16 septembre 2020, qu'elle occupe le bien de manière illicite, d'ordonner son expulsion et de la condamner au paiement de plusieurs sommes. Par jugement contradictoire du 4 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2020, - dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendues et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés, - condamné Mme [G] [U] [N] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie la somme de 7 434,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 mars 2021, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à la décision, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 sur la somme de 1 513,84 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus, - dit que Madame [G] [U] [N] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d'un montant minimal de 200 euros, le solde le 6ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de paiement de l'arriéré, la clause résolutoire reprenant son plein effet, l'intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation du bail sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamné dans ce dernier cas Mme [G] [U] [N] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir, - dit que l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie sera autorisé à indexer la part de l'indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions, - rejeté la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné Mme [G] [U] [N] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification du présent jugement, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer. Par déclaration du 25 juin 2021, Mme [G] [U] [N] a interjeté appel du jugement. Saisi d'un incident par l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 13 janvier 2022 : - déclaré recevable l'incident présenté par l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie, - rejeté l'exception de nullité de la déclaration d'appel du 25 juin 2021, - dit en conséquence que l'appel interjeté par Mme [G] [U] [N] à l'encontre du jugement rendu le 4 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains est recevable, - rappelé que la question de l'effet dévolutif de la déclaration d'appel ne relève pas de la compétence du conseiller de la mise en Etat, - condamné l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie aux dépens de l'incident qui seront recouvrés avec distraction, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [G] [U] [N] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, le 04 mai 2021, y faisant droit, statuant à nouveau, à titre principal, - constater le caractère incertain, inexact et démesuré de l'intégralité des charges locatives réclamées par l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie, - dire et juger que les loyers et charges réclamés sont en inadéquation avec ses facultés contributives, à compter de l'année 2017, en méconnaissance des obligations contractuelles auxquelles est assujetti l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie, - dire et juger que l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie n'a pas respecté son obligation contractuelle de justification des charges individuelles réclamées, - condamner l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie à rembourser des sommes indûment perçues au titre des pénalités de retard et frais de contentieux à hauteur de 2 013,64 euros, - condamner l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie à lui régler la somme de 10 984,45 euros en remboursement des provisions sur charges démesurées acquittées par celle-ci, - rejeter toutes les demandes, fins et moyens soulevés, plus amples ou contraires, formulées par l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie, compte tenu de leur caractère mal-fondé et démesuré, à titre subsidiaire, - lui octroyer les plus larges délais de paiement, en tout état de cause, - constater qu'elle bénéficie d'une aide juridictionnelle totale et du RSA, - condamner l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie aux entiers frais et dépens inhérents à la première instance et à la procédure d'appel. Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 30 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie demande à la cour de : - débouter Mme [G] [U] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Thonon-les-Bains le 4 mai 2021 en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2020, - condamné Madame [G] [U] [N] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie la somme de 7 434,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 mars 2021, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu'à a présente décision, - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 sur la somme de 1 513,84 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus. - réformer ce même jugement en ce qu'il a : - dit que Madame [G] [U] [N] pourra se libérer de sa dette en 35 mensualités d'un montant minimal de 200 euros, le solde le 6ème et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de paiement de l'arriéré, la clause résolutoire reprenant son plein effet, l'intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation du bail sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et, statuant à nouveau, - dire que la demande d'expulsion de Mme [G] [U] [N] est devenue sans objet, Mme [G] [U] [N] ayant quitté les lieux et ne sollicitant pas sa réintégration, - condamner Mme [G] [U] [N] à lui payer la somme de 12 667, 37 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 juin 2022, déduction faite du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, - condamner Mme [G] [U] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [G] [U] [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Briffod-Puthod-Chappaz, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les «dire et juger», les «prendre ou donner acte» et les «constater» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. Sur la demande de Mme [G] [U] de remboursement des provisions sur charges Il est constant que Mme [G] [U] a occupé les lieux loués du 15 juillet 2015 (signature du contrat, pièce locataire n°1) au 3 novembre 2022 (date du procès-verbal de reprise des lieux, pièce bailleur n°17). Il est tout aussi constant que le contrat de bail prévoit un montant initial de provisions sur charges de 272,30 euros, ce qui représente une somme annuelle de 3 267,60 euros. La cour observe que pour les années 2015 à 2019, le montant total de charges facturées n'a dépassé qu'une seule fois le montant annuel initialement prévu pour les provisions. Par ailleurs, il ressort des pièces produites au débat que : - pour l'année 2015, le bailleur justifie des charges en déduisant du montant total imputable à la locataire (1 279,57 euros) le montant total des provisions payées (1 488,37 euros). Mme [G] [U] [N] se trouvait donc ainsi créancière de la somme de 208,80 euros (pièce bailleur n°25), reportée sur sa facture du mois d'octobre 2016 (pièce locataire n°7). Mme [G] [U] [N] ne démontre pas en quoi ce décompte ne serait pas justifié alors que, le contestant, c'est à elle qu'incombe la charge de la preuve ; - pour l'année 2016, le bailleur justifie des charges en déduisant du montant total imputable à la locataire (3 942,91 euros) le montant total des provisions payées (3 344,64 euros). Mme [G] [U] [N] se trouvait donc ainsi redevable de la somme de 598,27 euros, reportée sur sa facture du mois de novembre 2017 (pièce bailleur n°7). Mme [G] [U] [N] ne démontre pas en quoi ce décompte ne serait pas justifié alors que, le contestant, c'est à elle qu'incombe la charge de la preuve ; - pour l'année 2017, le bailleur justifie des charges en déduisant du montant total imputable à la locataire (3 170,32 euros) le montant total des provisions payées (3 302,06 euros). Mme [G] [U] [N] se trouvait donc ainsi créancière de la somme de 131,74 euros, reportée sur sa facture du mois d'avril 2019 (pièce bailleur n°7). Mme [G] [U] [N] ne démontre pas en quoi ce décompte ne serait pas justifié alors que, le contestant, c'est à elle qu'incombe la charge de la preuve. - pour l'année 2018, le bailleur justifie des charges en déduisant du montant total imputable à la locataire (1 922,99 euros) le montant total des provisions payées (2 152,66 euros). Mme [G] [U] [N] se trouvait donc ainsi créancière de la somme de 229,57 euros, reportée sur sa facture du mois de mars 2021 (pièces bailleur n°12 et 15). Mme [G] [U] [N] ne démontre pas en quoi ce décompte ne serait pas justifié alors que, le contestant, c'est à elle qu'incombe la charge de la preuve dès lors que le bailleur a bien apporté, par le versement de la facture, la preuve de sa créance. - pour l'année 2019, le bailleur justifie des charges en déduisant du montant total imputable à la locataire (2 090,25 euros) le montant total des provisions payées (2 208,29 euros). Mme [G] [U] [N] se trouvait donc ainsi créancière de la somme de 118,04 euros, reportée sur sa facture du mois de mars 2021 (pièces bailleur n°15 et 25). Mme [G] [U] [N] ne démontre pas en quoi ce décompte ne serait pas justifié alors que, le contestant, c'est à elle qu'incombe la charge de la preuve dès lors que le bailleur a bien apporté, par le versement de la facture, la preuve de sa créance. En revanche, le bailleur ne produit pas de décompte et de relevé individuel annuel de régularisation des charges concernant les années 2020, 2021 et 2022. Il ressort des pièces produites que, pour ce que la locataire conteste : - s'agissant de l'eau chaude, il a été facturé à Mme [G] [U] une somme totale de 1 517,92 euros pour 2020 et de 1 228,01 pour 2021, soit 2 745,93 euros, - s'agissant de l'eau froide, il a été facturé à Mme [G] [U] une somme totale de 624,66 euros en 2020 et de 999,33 euros en 2021, soit 1 623,99 euros, - la facture de mars 2022 opère une déduction de 475,05 euros pour l'eau chaude et de 111,57 euros pour l'eau froide. Il en résulte que le bailleur ne justifie pas pour l'eau chaude de la somme de 2 270,88 euros (2 745,93 - 475,05) et pour l'eau froide de la somme de 1 512,42 euros (1 623,99 - 111,57). Il en résulte qu'il convient de faire partiellement droit à la demande de Mme [G] [U] et de dire que la somme de 3 783,30 euros (2 270,88 + 1 512,42) sera déduite des sommes dues à l'OPH de la Haute-Savoie. Sur la demande de Mme [G] [U] de remboursement des sommes perçues au titre des pénalités de retard et frais de contentieux Mme [G] [U] demande le remboursement de 'pénalités de retard' (7,62 euros par mois pour janvier à mai 2018, mai, juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2020). La cour observe que derrière l'appellation 'pénalités de retard' se trouve en réalité l'application d'une pénalité en cas de non réponse à la demande de justification des ressources faite annuellement par le bailleur au locataire par application de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte prévoit expressément qu'à défaut de réponse dans un délai fixé à un mois, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitation à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard. En l'espèce l'OPH de la Haute-Savoie justifie avoir sollicité auprès de Mme [G] [U] la justification de ressources par courrier du 3 octobre 2019 (pièce 8), resté sans réponse comme le bailleur l'écrit à la locataire dans un courrier en date du 12 décembre 2019 lequel rappelle tant le principe que le montant de la pénalité. Il en résulte que pour l'année 2020 et les sommes de 7,62 euros sur les mois concernés, la réclamation de Mme [G] [U] ne peut pas prospérer. En revanche, l'OPH de la Haute-Savoie n'apporte pas la preuve de ce qu'il aurait demandé la justification des revenus à la fin de l'année 2017, de sorte que les pénalités pour les mois de janvier à mai 2018 ne sont pas justifiées. Ainsi il conviendra de déduire des sommes dues par Mme [G] [U] à l'OPH de la Haute-Savoie la somme de 38,10 euros (5 x 7,62). Mme [G] [U] sollicite le remboursement d'une somme de 25 euros facturée au titre d'un supplément de loyer de solidarité au mois de janvier 2020. L'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'à défaut de réponse à la demande de communication des revenus, le bailleur social perçoit, en plus de l'indemnité étudiée ci-dessus, une indemnité pour frais de dossier. Celle-ci est fixée à la somme de 25 euros par l'article 1er de l'arrêté du 22 octobre 2028 relatif à ce montant. Il en résulte que la somme dont Mme [G] [U] demande le remboursement est justifiée. En ce qui concerne les frais de contentieux, la cour relève que les sommes litigieuses ne font pas partie de la dette locative, même s'ils sont justifiés. Il s'agit en réalité de dépens. Ainsi il conviendra de déduire des sommes dues par Mme [G] [U] au titre de la dette locative la somme totale de 1 904,85 euros représentant les frais dont Mme [G] [U] demandait le remboursement (conclusions page 12 et 13). Sur la résiliation du bail et les sommes dues par Mme [G] [U] La cour constate que Mme [G] [U] ne remet pas en question, à hauteur d'appel, le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 septembre 2020. La décision sera confirmée sur ce point ainsi que sur l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux et les dispositions en découlant. La cour relève encore qu'il est constant que la locataire a quitté les lieux, comme en témoigne un procès-verbal de reprise établi le 3 novembre 2021 (pièce bailleur n°17), de sorte que la question de l'expulsion de Mme [G] [U] est devenue sans objet. L'OPH de la Haute-Savoie réclame le paiement d'une somme de 12 667,37 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie. En dehors des points évoqués ci-dessus concernant les charges et les pénalités, Mme [G] [U] ne conteste pas sa dette locative. Le décompte est produit par le bailleur (pièce n°24). La facture émise en février 2022, montre que le montant du dépôt de garantie a bien été déduit des sommes dues (pièce bailleur n°18). Toutefois, conformément à ce qui a été jugé précédemment, il convient de déduire également de la somme demandée : - la somme de 3 783,30 euros au titre de charges non justifiée - la somme de 38,10 euros au titre des pénalités non justifiées, - la somme de 1 904,85 euros au titre des frais de procédure relevant des dépens. En conséquence le jugement déféré sera réformé sur ce point et Mme [G] [U] condamnée à payer à l'OPH de la Haute-Savoie la somme de 6 941,12 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 sur la somme de 1 513,83 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. Sur la demande de délai de paiement Aux termes du paragraphe V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil , au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce Mme [G] [U] justifie avoir perçu en 2020 des revenus de 4 947 euros, soit une moyenne mensuelle de 421,25 euros (pièce n°17). Elle précise être bénéficiaire du RSA et justifie d'aides totales (RSA, allocation familiale, prime de rentrée, prime exceptionnelle de fin d'année) d'un montant total de 9 581,11 euros en 2021 (soit une moyenne mensuelle de 798,42 euros - pièce n°18). Il convient de relever que l'octroi d'un délai de paiement sur 36 mois obligerait l'intéressée à s'acquitter en plus de toutes ses charges courantes dont elle ne justifie d'ailleurs pas, d'une somme de 192,80 euros par mois ce qui, au regard de ses faibles ressources n'apparaît pas possible. En conséquence, la demande de délai de paiement sera rejetée. Sur les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Mme [G] [U] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Briffod-Puthod-Chappaz, avocats, étant autorisée au besoin, pour ceux d'appel, à recouvrer directement auprès d'elle ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Aucune considération d'équité ne permet de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'OPH de la Haute-Savoie. Il en sera donc débouté. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 17 septembre 2020 et en ce qu'il a condamné Mme [G] [U] à régler le cas échéant une indemnité d'occupation, Réforme le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau, Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet, Condamne Mme [G] [U] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie la somme de 6 941,12 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2019 sur la somme de 1 513,83 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus, Déboute Mme [G] [U] de sa demande de délai de paiement, Condamne Mme [G] [U] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Briffod-Puthod-Chappaz, avocats, étant autorisée au besoin, pour ceux d'appel, à recouvrer directement auprès d'elle ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, Déboute l'Office Public de l'Habitat de la Haute-Savoie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé publiquement le 14 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente