Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/07362 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYYM
Minute : 24/949
SA ESPACIL HABITAT
Représentant : Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :
C/
Monsieur [T] [B] [W]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA ESPACIL HABITAT,
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [T] [B] [W],
demeurant [Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2022, la SA ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [B] [W] un appartement meublé situé [Adresse 7] à [Localité 6], pour une redevance de 406,78 euros, prestations annexes comprises, à compter du 5 juillet 2022, pour une durée d'un mois renouvelable jusqu'à 24 mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la SA ESPACIL HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [B] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 910,41 euros en principal, au titre des loyers impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, la SA ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [B] [W] aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" constater la résiliation de plein droit du contrat par l'acquisition de la clause résolutoire et par l'arrivée du terme le 4 juillet 2024 et que Monsieur [T] [B] [W] est occupant sans droit ni titre,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu de son choix aux frais et risques du défendeur,
" condamner Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 3694,31 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 4 janvier 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sauf à parfaire et actualisation de la dette,
" condamner Monsieur [E] [I] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable majoré des charges, à compter du 21 janvier 2024, jusqu'à libération effective des lieux,
" la condamner à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision.
À l'audience du 9 septembre 2024, la SA ESPACIL HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4378,61 euros arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du mois aout inclus. Elle s'en rapporte à la décision du tribunal à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu de l'absence de renouvellement du contrat. Elle est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux.
La SA d'HLM ESPACIL HABITAT soutient au visa des articles L631-12 et L633-1 du code de la construction et de l'habitation, que le contrat n'est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989, et que Monsieur [T] [B] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application des articles 1224 et 1225 du code civil. Elle estime que les délais accordés ne pourraient avoir pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire le contrat étant arrivé à son terme le 5 juillet 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 1728 du code civil.
À l'audience, Monsieur [T] [B] [W], reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois, après un versement de 1000 euros prévu le 15 septembre 2024 et un délai de 6 mois pour quitter le logement.
Il indique avoir perdu son emploi et avoir retrouvé depuis un emploi en CDD d'agent d'accueil pour un salaire de 1600 euros, qu'il complète avec des missions d'interim, puis un nouveau contrat de 6 mois. Il indique avoir effectué une demande de logement social auprès de Action Logement.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l'article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.
Selon l'article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Le logement-foyer dénommé "résidence sociale" est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L301-1.
En l'espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif de résidence sociale, selon convention conclue avec l'État et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SA d'HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [T] [B] [W].
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
Selon l'article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l'application d'une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s'il n'a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l'inexécution.
En l'espèce, l'article 4-5-1 du contrat de résidence du 4 juillet 2022 prévoit que le bailleur peut résilier le contrat, en cas de non-paiement des sommes dues, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Par ailleurs, selon l'article 3 du contrat de résidence le résident doit payer la redevance au terme convenu, ainsi que les éventuelles prestations annexes.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2023 vise la clause résolutoire. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2022 à compter du 22 janvier 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, l'article 4-5-1 du contrat prévoit que le juge peut, en accordant des délais pour le paiement des sommes réclamées, suspendre la résiliation été les effets de la clause résolutoire, et qu'en ce cas, si le résident se libère de sa dette dans les conditions fixées par le juge la clause sera réputée n'avoir pas joué, et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [T] [B] [W], justifie de sa situation personnelle et financière est et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.
Toutefois, force est de constater l'absence de tout paiement depuis plusieurs mois.
Ainsi, Monsieur [T] [B] [W], qui ne régle pas les redevances courantes, n'apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.
Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [T] [B] [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au montant de la redevance due si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [B] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d'occupation :
Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, conformément à l'article 3 du contrat, l'occupant est tenu de s'acquitter d'une redevance mensuelle et d'un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est fixé à 405,08 euros charges et prestations annexes comprises, selon l'article 2 du contrat, et à 421,29 euros depuis le 1er janvier 2023.
Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 2022, du commandement de payer délivré le 21 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 septembre 2024 que la SA ESPACIL HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 83,18 euros.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 4295,43 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 août 2024 sur la somme de 3611,13 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande reconventionnelle de délais d'expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [T] [B] [W] justifie de sa situation personnelle et financière et de démarches pour trouver un autre logement.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [T] [B] [W] un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [B] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 4 juillet 2022 entre la SA ESPACIL HABITAT d'une part, et Monsieur [T] [B] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Adresse 7] à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 janvier 2024,
CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,
REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
ACCORDE à Monsieur [T] [B] [W] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7] à [Localité 6],
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [T] [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [T] [B] [W] à compter du 22 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 4295,43 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation arrêtées au 5 septembre 2024 échéance d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 août 2024 sur la somme de 3611,13 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance de septembre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [T] [B] [W] à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [T] [B] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 novembre 2023,
DEBOUTE la SA ESPACIL HABITAT de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
