Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06885 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFS32
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1121001855
APPELANTE
Madame [Z] [W]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011915 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.C.I. FRANCUSA
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0191
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, prenant effet le même jour et se terminant le 30 juin 2022, la SCI FRANCUSA a donné à bail de résidence secondaire à Mme [Z] [W] ([U])un studio de 12 m² situés [Adresse 2].
Par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2021, la SCI Francusa a fait citer Mme [U] [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation du bail pour manquements graves aux obligations du bail, condamnation au paiement de la somme de 2.640,03 euros au titre des loyers impayés à décembre 2020 et d'une indemnité d'occupation, expulsion.
Mme [W] a quitté les lieux en avril 2021.
La société a réactualisé ses demandes à 5.191,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à avril 2021, et 4.450 euros au titre des réparations locatives.
Puis la demanderesse s'est désistée de ses demandes de résiliation de bail, expulsion et paiement d'un indemnité d'occupation.
Par jugement contradictoire entrepris du 3 mars 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate le désistement de la SCI FRANCUSA de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement d'indemnités d'occupation eu égard à la libération des lieux intervenue le 10 avril 2021,
Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SCI FRANCUSA,
Condamne Mme [U] [Z] [W] à payer à la SCI FRANCUSA au titre des loyers, charges et déduction faite du dépôt de garantie la somme de 3.848,56 euros et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
Déboute la SCI FRANCUSA de sa demande au titre des réparations locatives,
Déboute Mme [U] [Z] [W] de ses demandes en fixation de l'arriéré locatif à la somme de 3.778,45 euros et de la compensation qui en découlerait, de celle en paiement de la somme de 1.224,60 euros au titre de charges non justifiées et payées pour 2019/2020 ainsi que de sa demande au titre des frais de procédure,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme [U] [Z] [W] à payer à la SCI FRANCUSA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Mme [U] [Z] [W] aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 1er avril 2022 par Mme [Z] [W]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er mai 2024 par lesquelles Mme [Z] [W] demande à la cour de :
RECEVOIR Madame [Z] [W] en ses écritures,
LA DECLARER bien fondée,
DEBOUTER la S.C.I. FRANCUSA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
"Y faisant droit",
INFIRMER le jugement contradictoire rendu le 3 mars 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de PARIS, en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
DECLARER la SCI FRANCUSA, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS de PARIS sous le n°348 558 875, irrecevable à agir pour défaut d'intérêt,
CONSTATER le paiement effectué par Madame [Z] [W] au profit de la SCI FRANCUSA pour un montant de 4.140,96 €,
CONDAMNER la SCI FRANCUSA à verser à Madame [Z] [W] la somme de 4.140,96 € versée sans cause,
JUGER que Madame [Z] [W] doit, au titre de son arriéré locatif, la somme de 3.778,45 €, terme avril 2021 inclus,
ORDONNER la compensation entre les créances respectives des parties, en application de l'article 1348 du Code Civil,
CONDAMNER la SCI FRANCUSA à verser à Madame [Z] [W] la somme de 362,51 €, correspondant au solde dû par la SCI FRANCUSA arrêté au 7 avril 2021 après compensation des créances respectives des parties,
JUGER que le montant du loyer, hors charges, s'élève à la somme de 558,42 €, à compter du 1er septembre 2020,
CONDAMNER la SCI FRANCUSA à verser à Madame [Z] [W] la somme de 1.812,21 €, sinon celle de 988,20 €, au titre des charges pour les exercices 2019/2021 et non-justifiées,
CONDAMNER la SCI FRANCUSA à rembourser le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 590,16 €,
Y ajoutant,
JUGER n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en cause d'appel,
JUGER que les dépens resteront à la charge de la S.C.I. FRANCUSA, sauf à JUGER qu'ils seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 juillet 2022 au terme desquelles la SCI Francusa demande à la cour de :
CONFIRMER le Jugement entrepris en toute ses dispositions
Y ajoutant
CONDAMNER Madame [Z] [W] à verser à la SCI FRANCUSA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
CONDAMNER Madame [Z] [W] aux entiers dépens d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur la recevabilité à agir de la SCI FRANCUSA
Mme [W] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SCI FRANCUSA.
Elle réitère cette demande devant la cour, soutenant que le siège social de la société FRANCUSA indiqué dans le bail est situé à Oslo en Norvège ainsi qu'un certain nombre de documents (quittances, attestation de loyer, relevé de compte de copropriété), ce qui ne correspond pas à l'adresse de la société qui l'a assignée dans la présente instance dont le siège social indiqué est [Adresse 3], et qui selon elle n'est donc pas son bailleur.
La SCI Francusa demande la confirmation du jugement.
L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'"Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir".
L'article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée », étant rappelé qu'aux termes de l'article 123 du même code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.
Aux termes de l'article 124, "Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse".
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu :
-qu'il résulte de l'extrait Kbis de la SCI Francusa que son siège social se trouve [Adresse 3], qu'elle est immatriculée sous le n° 348558875 et que son gérant est M. [P] [F] ;
-que l'adresse en Norvège (Tyrubakken, 6 0282 Oslo) mentionnée sur le bail, rédigé en anglais, est celle du "business office" de la société SCI Francusa ; que ce terme ne signifie pas "siège social" mais bureau (le terme "siège social" se traduisant en anglais par "head office"); la cour ajoute que les documents concernés indiquent également que M. [P] [F] en est le "General Manager" et signataire de l'acte ;
-que la SCI Francusa, dont le siège social est en France, est ainsi clairement identifiée et a la qualité de bailleur et de propriétaire, et qu'aucun élément ne permet d'écarter son intérêt et sa qualité pour agir en recouvrement des sommes dues au titre du bail.
Par conséquent, la société n'est pas irrecevable en son action ni en ses demandes et le jugement sera confirmé en ce qu'il a statué en ce sens.
Sur la demande en paiement
Le premier juge a condamné Mme [W] à payer la somme de 3.848,56 euros au titre de l'arriéré des loyers impayés pour la période d'occupation des lieux de septembre 2020 à avril 2021 inclus, déduction faire du dépôt de garantie (soit 4.438,72 euros - 590,16 euros).
Mme [W] demande l'infirmation du jugement.
Comme devant le premier juge, elle soutient qu'elle a payé en août 2019, par virement, la somme de 4.140,96 euros, à titre d'avance sur les loyers.
Elle demande à la cour d'ordonner la restitution de cette somme et de constater que sa dette locative s'établissait à la somme de 3.778,45 euros correspondant aux loyers dus du mois de septembre 2020 jusqu'au mois d'avril 2021 inclus au prorata de son occupation des lieux, soit 3.778,45 euros (soit 606,17 euros par mois x 6 mois + 141,43 € (606,17 euros /30x7 en avril 2021).
Elle demande donc, après compensation, la condamnation de la SCI FRANCUSA à lui payer "la somme de 362,51 euros , correspondant au solde dû par la SCI FRANCUSA arrêté au 7 avril 2021 après compensation des créances respectives des parties" (soit 4.140,96 euros - 3.778,45).
La SCI Francusa demande la confirmation du jugement.
Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.
Il appartient au preneur de prouver qu'il a payé les loyers et effectué les paiements qu'il invoque.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance:
-que le loyer fixé d'un commun accord s'élevait à 554,79 euros et 51,38 euros de provision sur charges (soit 606,17 euros au total).
La cour ajoute que l'appelante formule sa proposition de calcul sur la même base de 606,17 euros, comprenant 51,38 euros de provision charges.
Il convient d'observer que Mme [W] se contredit en demandant, par ailleurs, de considérer que le loyer hors charges à compter de septembre 2020 est de 558,42 euros, alors que ses propres calculs de la dette locative sont établis sur la base d'un hors charges de 554,79 euros.
-que les sommes sollicitées mensuellement par la bailleresse et indiquées dans ses décomptes, varient sans aucune justification et que les charges sollicitées au titre de l'année 2019 ne sont pas justifiées.
La cour d'appel observe que les développements de l'appelante pour critiquer le décompte de la SCI Francusa (variations de loyers mensuels non justifiées) sont inopérantes puisque le premier juge a écarté ce décompte, selon des motifs qui ne sont pas utilement critiqués ;
-que la SCI Francusa ne justifie d'aucune somme restant due par la locataire au 23 août 2020.
S'agissant des loyers dus pour la période d'occupation de septembre 2020 à avril 2021 (au prorata de l'occupation des lieux), le premier juge l'a exactement limitée à la somme de 4.438,72 euros, selon un calcul exactement rappelé dans le jugement et non utilement critiqué par l'appelante (laquelle retenait notamment une dette de loyer sur 6 mois d'occupation au lieu de 7 mois).
Devant la cour d'appel, Mme [W] produit un relevé de compte bancaire qui confirme le débit sur ses comptes de deux sommes :
- 1.200,32 € (soit 1.180,32 €), le 6 août 2019 sur le compte bancaire de la SCI FRANCUSA ([XXXXXXXXXX07]) à [Localité 8],
- 4.160,96 € (soit 4.140,96 €), sur le compte CHRSTLCK NO [XXXXXXXXXX04], correspondant à un compte ouvert en NORVÈGE.
Ces sommes correspondent à ses demandes de transfert de fonds à l'étranger, produites également, et corroborent par ailleurs les échanges de SMS imprimés qui font état de virements qu'il lui a été demandé d'effectuer.
Contrairement à ce que soutient la SCI Francusa, l'intéressée produit donc bien, devant la cour, un relevé bancaire faisant état du débit des sommes qu'elle invoque et démontre donc suffisamment devant la cour d'appel avoir effectué ces deux paiements.
Mme [W] ne prend pas en compte le 1er virement précité dans ses décomptes ; il convient de considérer que cette somme a payé les sommes dues au titre de l'occupation des lieux avant août 2020.
En revanche, elle sollicite à bon droit la prise en compte du second virement.
Il n'y a pas lieu d'ordonner la "restitution" de cette somme qui doit être considérée comme venant en déduction de la dette locative.
Au vu de ces éléments, comme le fait valoir l'appelante, il n'existe plus de dette de loyer les sommes versées excédant les sommes dues, les comptes s'établissant ainsi :
4.438,72 euros (somme due) - 4.140,96 euros (somme payée) = - 297,76 euros.
La SCI Francusa se trouve donc redevable de la somme de 297,76 euros, arrêtée au mois d'avril 2021, cette échéance incluse, envers Mme [W] (et non 362,51 euros comme sollicité par Mme [W] ).
Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer à la SCI FRANCUSA la somme de 3.848,56 euros au titre des loyers, charges et déduction faite du dépôt de garantie.
La SCI Francusa sera condamnée à payer à Mme [W] la somme de 297,76 euros au titre des loyers trop versés.
Il résulte des motifs précédant qu'il n'y a pas lieu à compensation.
Sur la demande de restitution des charges indues
Le premier juge a rejeté les demandes de Mme [W] en paiement de la somme de 1.224,60 euros au titre des charges non justifiées et payées pour les années 2019 et 2020.
La SCI Francusa ne justifie pas avoir régularisé ni justifié les charges pour l'année 2019.
La demande de paiement de Mme [W] sera donc accueillie, soit pour l'occupation des lieux sur cette année (de septembre à décembre 2019), la somme de 205,52 euros (51,38 x 4), que la SCI Francusa sera donc condamnée à payer, le jugement étant infirmé sur ce point.
En revanche, comme l'a retenu le premier juge, la SCI Francusa justifie suffisamment des charges de 2020, par la production du relevé de compte individuel de copropriété, qui fait état d'appel de charges trimestrielles revenant à des sommes mensuelles d'ailleurs supérieures aux provisions appelées.
Il en est de même de l'année 2021, sur laquelle le premier juge s'est prononcé dans ses motifs mais a omis de statuer.
Mme [W] ne saurait se prévaloir des dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, étant rappelé que le bail litigieux concerne une résidence secondaire meublée et n'est pas soumis à ces dispositions.
Au demeurant, Mme [W] ne soutient pas n'avoir pas bénéficié des services et prestations correspondant aux provisions pour charges payées.
Le jugement sera confirmé s'agissant du rejet de la demande au titre des charges de l'année 2020 et, y ajoutant, la cour d'appel rejettera la demande de restitution des sommes payées au titre des charges de l'année 2021.
Sur la restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, d'un montant de 590,16 euros a été déduit par le premier juge du montant de la dette locative qu'il a retenu, ainsi qu'il a déjà été exposé plus haut.
Il résulte de la présente décision, que Mme [W] n'est redevable d'aucune somme envers l'ex bailleur, au titre du contrat de bail de sorte qu'il convient d'accueillir sa demande en restitution du dépôt de garantie.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision justifient d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance et de condamner la société aux dépens de première instance et d'appel.
Il convient de rejeter la demande de la SCI Francusa sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
-condamné Mme [U] [Z] [W] à payer à la SCI FRANCUSA au titre des loyers, charges et déduction faite du dépôt de garantie la somme de 3.848,56 euros et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,
-débouté Mme [U] [Z] [W] de ses demandes en fixation de l'arriéré locatif à la somme de 3.778,45 euros et de la compensation qui en découlerait, de celle en paiement de de sommes au titre de charges non justifiées et payées pour 2019 ainsi que de sa demande au titre des frais de procédure,
-statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés,
Rejette la demande la SCI FRANCUSA en condamnation de Mme [U] [Z] [W] au titre d'une dette locative;
Condamne la SCI FRANCUSA à payer à Mme [U] [Z] [W] la somme de 297,76 euros au titre des loyers trop payés ;
Condamne la SCI FRANCUSA à payer à Mme [U] [Z] [W] la somme de 205,52 euros au titre des charges non justifiées au titre de l'occupation des lieux en 2019 ;
Condamne la SCI FRANCUSA à payer à Mme [U] [Z] [W] la somme de 590,16 euros en restitution du dépôt de garantie ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Rejette la demande de Mme [U] [Z] [W] de condamner la SCI FRANCUSA à lui verser la somme de 4.140,96 euros,
Rejette la demande de Mme [U] [Z] [W] de condamner la SCI FRANCUSA à lui payer des sommes au titre des charges de l'année 2021 ;
Condamne la SCI FRANCUSA aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière La Présidente
