Texte intégral
N° RG 21/00220 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NKZQ
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond du 08 décembre 2020
RG : 18/02433
S.A.S. VAP [Localité 8]
C/
Société SCPI ACCIMMO PIERRE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 06 Décembre 2023
APPELANTE :
La société VAP [Localité 8], société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 522 642 982, ayant son siège social situé [Adresse 3], prise en la personne de :
la SCP BTSG, elle-même prise en la personne de Maître [L], domicilié [Adresse 4] en qualité de mandataire judiciaire ;
la SELAFA MJA, en la personne de Maître [V], domicilié [Adresse 1], en qualité de mandataire judiciaire ;
la SELARL FHB, en la personne de Maître [N] domicilié [Adresse 6] et la SELARL BCM, en la personne de Maître [Y], domicilié [Adresse 7] en qualité d'administrateurs judiciaires.
Représentée par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813
Ayant pour avocat plaidant Me Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
La SCPI ACCIMMO PIERRE, Société Civile de Placements Immobiliers au capital de 5 863 341,65 € ayant son siège [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro D 351 380 472, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 11 Avril 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Octobre 2023
Date de mise à disposition : 06 Décembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2010, le Crédit Suisse Asset Management Immobilier Kapitalanlegegesellschaft MBH a donné à bail à la société Vap [Localité 8] à usage de commerce et de restauration, des locaux neufs situés au rez-de-chaussée d'un bâtiment à usage de bureau, outre 16 emplacements de stationnement [Adresse 2].
Ce bail a été consenti pour une période de 9 années consécutives, commençant à courir le 19 avril 2010, moyennant diverses charges et conditions, comprenant notamment le paiement d'un loyer fixé à la somme annuelle de 193.103,50 euros hors taxes, payable par trimestre et d'avance, outre les charges.
Après la réalisation de travaux destinés à modifier les lieux, ayant d'ailleurs nécessité la délivrance d'un permis de construire mentionné sur le bail, la société Vap [Localité 8] a exploité dans les lieux un restaurant sous l'enseigne Vapiano.
La SCPI Accimmo Pierre a l'acquis l'immeuble le 20 décembre 2013.
Par acte d'huissier du 7 octobre 2015, la société Vap [Localité 8] a donné congé pour le 18 avril 2016. Les clés ont été remises le 15 juin 2016.
Par arrêt du 28 février 2017, sur appel d'une ordonnance de référé, la présente cour a notamment condamné la SAS Vap [Localité 8] à payer à la SCPI Accimmo Pierre :
la somme de 302.461,41 euros à titre de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 20 septembre 2016 avec intérêts au taux légal,
la somme provisionnelle de 60.000 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués et en réparation du préjudice subi par la bailleresse du fait de l'immobilisation de son bien pendant lesdits travaux, (') »
Sur la demande en paiement de dommages-intérêts au titre des travaux de remise en état des lieux loués et de la perte de loyer, la cour a pris en compte les articles 4 et 23 du bail commercial, les procès-verbaux de constat des 18 avril 2016, 17 mai2016 et 15 juin 2016.
Elle a retenu que les travaux de démontage des installations en vue de remettre les locaux dans l'état initial avaient été entrepris sans être achevés au départ du locataire et que si le bailleur évaluait une remise en état en configuration des lieux à plus de 300.000 euros, la demande n' apparaissait pas sérieusement contestable à hauteur de 60.000 euros.
Par acte d'huissier du 22 février 2018, la societé Accimmo a fait assigner la societé Vap [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de la voir condamnée au paiement de l'intégralité des travaux de remise en état et à l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :
condamné la société Vap [Localité 8] à régler à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 374.934,31euros TTC de dommages-interêts au titre des travaux de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'assignation du 22 février 2018 et capitalisation des intérêts échus et dûs depuis plus d'une année ;
condamné la société Vap [Localité 8] à verser à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 153.280 euros de dommages-intérêts au titre de l'immobilisation des lieux ;
condamné la société Vap [Localité 8] à payer à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné la société Vap [Localité 8] aux entiers dépens de l'instance et autorisé, pour ceux la concernant, la SCP Chazelle Avocats, avocat au barreau de Lyon, a en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions du l'article 699 du Code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 11 janvier 2021, la SAS Vap [Localité 8] a interjeté appel total de la décision.
Ses dernières écritures ont été régularisées le 4 octobre 2021 tendant au rejet sans indemnité de la société Accimmo Pierre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, infirmation du jugement attaqué, condamnation de la société Accimmo Pierre à payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et condamnation de la même aux dépens 'sic' distraits au profit de son conseil.
En ses dernières écritures, conclusions en réponse n°2 contenant appel incident, régularisées le 4 février 2022, la SCPI Accimmo Pierre demande à la cour de :
Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article 1343-2 du Code civil,
Débouter la société Vap [Localité 8] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 8 décembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Vap [Localité 8] à régler à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 153.280 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation des lieux, outre celle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 8 décembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Vap [Localité 8] au paiement du coût des travaux de remise en état ;
L'émender s'agissant du quantum de la condamnation.
En conséquence,
Condamner la société Vap [Localité 8] à régler à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 511.101,92 euros TTC, représentant le montant des travaux de remise en état qu'elle a dû supporter ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a assorti la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018, date de l'assignation introductive d'instance ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus depuis plus d'une année ;
Condamner la société Vap [Localité 8] à payer à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la société Vap [Localité 8] aux entiers dépens de l'instance et autoriser pour ceux la concernant la SCP Chazelle, avocat au barreau de Lyon, à en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2022 avec fixation de la date des plaidoiries à l'audience du 5 avril 2023.
Par message au RPVA du 4 avril 2023, le conseil de la SCPI Accimmo Pierre a indiqué à la cour avoir reçu un avis de liquidation judiciaire de la société Vap [Localité 8] en date du 31 mars 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 avril 2023.
Par arrêt du même jour, la cour a constaté l'interruption de l'instance et invité la SCPI Accimmo Pierre à régulariser la procédure avant le 5 juillet 2023 par mise en cause ou intervention des organes de la procédure, révoqué à cette fin l'ordonnance de clôture rendue le 11 avril 2022 et renvoyé l'affaire à l'audience du 5 juillet 2023.
Par acte du 25 mai 2023, la SCPI Accimmo Pierre a fait assigner en intervention forcée la Selafa MJA représentée par Me [F] [V] en qualité de mandataire liquidateur de la société Vap [Localité 8] aux fins de voir :
Vu Ies articles 369 et suivants du Code de Procédure civile,
Vu Ies articles L.641-3 et L. 622-23 du Code de commerce,
Vu Ies articles 1103 et 1231-1 du Code Civil,
Vu l'article 1343-2 du Code civil,
Débouter la société Vap [Localité 8] de l'ensembIe de ses moyens, fins et conclusions ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 8 décembre 2020 en ce qu'il a condamné Ia société Vap [Localité 8] à régler à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 153.280 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation des lieux, outre celle de 3.000 euros sur Ie fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, sauf à préciser que l'arrêt à intervenir fixera la créance de la SCPI Accimmo Pierre au passif de la liquidation judiciaire de la société Vap [Localité 8], aux sommes de 153.280 euros et 3.000 euros ;
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lyon le 8 décembre 2020 en ce qu'il a condamné la société Vap [Localité 8] au paiement du coût des travaux de remise en état,
L'émender s'agissant du quantum de la condamnation.
En conséquence,
Fixer la créance de la SCPI Accimmo Pierre au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Vap [Localité 8] à la somme de 511.101,92 euros TTC, représentant le montant des travaux de remise en état qu'elle a dû supporter ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a assorti Ia condamnation des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2018, date de l'assignation introductive d'instance ;
Juger que Ies intérêts seront arrêtés à la date du 3 avril 2023, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intéréts échus et dus depuis plus d'une année ;
Condamner la Selafa MJA, en qualité de mandataire Iiquidateur de la société Vap [Localité 8], à payer à Ia SCPI Accimmo Pierre la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner la Selafa MJA, es qualité de mandataire Iiquidateur de la société Vap [Localité 8] aux entiers dépens de l'instance et autoriser pour ceux la concernant la SCP Chazelle, avocat au barreau de Lyon, à en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
A l'audience du 5 juillet 2023, l'affaire a été renvoyée au 11 octobre 2023 en raison de la surcharge de la chambre. Les parties avaient été avisées de ce renvoi par avis du greffe du 30 juin 2023.
Par conclusions d'appel régularisées par RPVA le 10 octobre 2023, la SAS Vap [Localité 8], prise en la personne de :
la SCP BTSG, elle-même prise en la personne de Maître [L], en qualité de mandataire judiciaire,
la SELAFA MJA, en la personne de Maître [V], en qualité de mandataire judiciaire et
la SELARL FHB, prise en la personne de Maître [N] et la SELARL BCM, en la personne de Maître [Y] en qualité d'administrateurs judiciaires,
demande à la cour :
Vu l'article 1162 du Code civil (ancien),
Vu l'article 1103 du Code civil,
Vu l'article 1231-1 du Code civil,
DEBOUTER la société Accimmo Pierre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judicaire de Lyon (n°18/02433) ;
CONDAMNER la société Accimmo à payer à la société Vap [Localité 8] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société Accimmo aux entiers dépens de l'instance d'appel 'sic' distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de la SAS TW & Associés.
La clôture est intervenue le 11 octobre 2023.
Lors des débats, le conseil de la société SCPI Accimmo Pierre a remis des conclusions régularisées le 10 octobre 2023, non antérieurement en possession de la cour.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2023.
Par message au RPVA le 11 octobre 2023 ensuite de l'audience, la présidente écrivait à Me [I] que la cour ne disposait pas du dépot par le RPVA de conclusions de la SCPI Accimmo Pierre postérieures à celles déposées le 4 février 2022.
Me [I] a répondu que dans la mesure où l'ouverture de la procédure de liquidation de la société Vap [Localité 8] est intervenue après le prononcé de la clôture et où l'instance, après interruption, reprend au stade auquel elle a été suspendue par le jugement d'ouverture, elle n'a pas notifié de nouvelles conclusions. L'assignation en intervention forcée du mandataire judiciaire tendait simplement à la fixation de la créance au passif étant souligné que les actes de procédure lui ont été dénoncés, dont les dernières conclusions.
Pour plus ample exposé des moyens développés par les parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile il sera fait référence à leurs écritures.
MOTIFS,
Sur les sommes dues :
Par application de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Enfin aux termes de l'article 1162 ancien du Code civil applicable au jour de la signature du contrat de bail, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.
En l'espèce, le contrat de bail commercial signé le 19 avril 2010 indique en son article premier d'une part que les locaux objets du présent bail font partie d'un immeuble à usage principal de bureaux mais également ' le bailleur donne à bail au preneur qui l'accepte, les locaux suivants situés dans l'immeuble l'ensemble immobilier à savoir : lots n° 05, 06, 07, et 08 : 832,70 m² de surface de locaux à usage de commerce de restauration dont 95,60 m² de parties communes, situées au RDC du batiment 4C (...) 16 emplacements de stationnement (...)'.
Aux termes de :
l'article 3 : ' les lieux loués seront à usage de commerce de restauration '.
l'article 4.3 : ' le preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de la mise à disposition, l'immeuble étant neuf. Tous les travaux d'installation et de décorations intérieures et extérieures resteront à la charge du preneur (...) Et le preneur devra en fin de bail remettre les lieux loués en bon état de réparations d'entretien et de remplacement dans les conditions prévues au présent article. '
l'article 23 ' changement de destination des locaux - Travaux ' : les locaux, objets du présent bail sont destinés à l'usage de bureaux selon le permis de construire délivré le 2 août 2005 (...) Le preneur envisageant d'exercer une activité de commerce de restauration a sollicité l'autorisation du bailleur en ce sens. Le bailleur autorise le preneur, sous la responsabilité et aux frais exclusifs de ce dernier, à obtenir toutes les autorisations nécessaires et notamment à déposer une demande de permis de construire (...)
L'activité de commerce de restauration exige la mise en place d'une gaine d'extraction et qu'à l'expiration des travaux, la surface exacte de l'emprise de la gaine d'extraction sera calculée certifiée par un géomètre expert, aux frais exclusifs du preneur.(...)
' À l'expiration du bail et de ses éventuels renouvellements, le bailleur se réserve le droit de demander au preneur de supprimer la gaine d'extraction des fumées et de procéder aux travaux de remise en état, aux fins de restituer l'immeuble dans sa configuration initiale avant travaux.
Ces travaux de remise en état initial seront supportés intégralement par le preneur. '
La cour considère établi que selon le contrat de bail, ont été mis à disposition de la société Vap [Localité 8] des locaux alors à usage de bureaux et que si le bailleur a autorisé des travaux aux fins d'exploitation dans les lieux d'un restaurant, la clause prévue à l'article 23 l'autorise à demander au locataire lors de son départ la restitution à ses frais des lieux dans leur configuration initiale, ce aux frais du locataire.
La société locataire soutient que la clause est exorbitante des engagements communs et doit être interprétée de manière triste. Elle invoque un contrat d'adhésion résidant dans le caractère unilatéral de son élaboration avec pour conséquence de ne laisser d'autres alternatives que le refus ou l'acceptation du contrat en l'état.
Le contrat a cependant été conclu avant l'entrée en vigueur de de l'ordonnance du 10 février 2016 portant création de la catégorie des contrats d'adhésion.
Surtout, la cour relève que la société Vap a fait le choix de louer des locaux non aménagés pour l'activité de restaurant qu'elle souhaitait exercer et que ce projet a fait l'objet d'une clause particulière propre à ce projet.
L'article 23 du bail est suffisamment clair et précis quant aux obligations du preneur.
Aussi, si la société Vap [Localité 8] ajoute que la transformation des locaux à usage de restaurant en locaux à usage de bureaux nécessite une refonte totale des installations de chauffage, des installations électriques, et de la plomberie qui dépasse l'obligation de restitution en bon état, la cour rappelle que son obligation en l'espèce relative au bon état mais à la restitution conformément à l'accord pris par les parties en raison des travaux permettant l'exploitation d'un restaurant.
En présence d'une clause particulière à l'article 23, l'article 14 prévoyant qu'au départ du preneur quel qu'en soit la cause il lui appartient de restituer les locaux en bon état d'entretien après une occupation normale en bon père de famille, n'écarte pas l'obligation sur demande du bailleur de déposer des installations mentionnées à l'article 23.
La société Vap [Localité 8] indique ensuite qu'aucune demande tendant à voir supprimer le conduit de cheminée n'a été faite, ni par le propriétaire bailleur, ni par le gestionnaire et que la société Accimmo Pierre a attendu la restitution des clés pour prétendre avoir procédé à ces travaux sans demande préalable.
Pour autant, la cour constate au contraire qu'un pré-état des lieux de sortie a été établi le 21 mars 2016 suivi d'un courriel du 23 mars 2016 dans lequel le gestionnaire technique (BNP Real Estate) écrivait à M. [X] en énumérant les remises en état demandées relatives au sol, au plafond, au cloisonnement, occupation, sanitaires, et installations techniques comprenant notamment les extracteurs cuisine en toiture.
La société intimée invoque également une lettre du 8 avril 2016 qu'elle dit avoir envoyée en la forme recommandée mais sans en justifier. En présence d'une contestation, cette lettre ne peut donc être prise en compte.
Elle produit ensuite un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 18 avril 2016 à la requête de son gestionnaire en présence de M. [X] mentionné comme 'responsable des travaux chez la société Va Piano'. Il en ressort que les travaux de déconstruction étaient toujours en cours et devaient se poursuivre encore plusieurs semaines. Il était demandé un délai supplémentaire pour pouvoir rendre le local conforme au bail.
Puis dans procès-verbal de constat du 17 mai 2016, dressé à la demande du même gestionnaire, l'huissier constatait à travers les vitrages que le local était vide et fermé.
Enfin, par procès-verbal dressé en présence de M. [X], le 15 juin 2016, l'huissier constatait l'absence de travaux supplémentaires depuis les précédentes constatations.
La cour constate que le locataire s'est donc vu rappeler l'obligation de remise en état avant la restitution des lieux.
La société Vap [Localité 8] invoque également avoir fait procéder à certains travaux durant la première quinzaine d'avril 2016, par la société Terclimat : démontage et évacuation de tous les plafonds, de toutes les cloisons, de tous les réseaux eau froide et eau chaude, de tous les réseaux climatisation, de tous les réseaux aérauliques, de tous les réseaux électriques, de tous les réseaux PVC, de tous les sanitaires, des équipements en terrasse avec camion grue, et des sols parquet bois.
Elle indique également avoir fait procéder à la vidange et au démantèlement des bacs à graisse, au remplissage au mortier des différents trous au sol.
Elle justifie de ses dires par la production d'une facture du 18 avril 2016 faisant suite à un devis du 28 mars 2016.
Ces pièces ne sont pas contradictoires avec le courriel du gestionnaire du 23 mars 2016 mais sont contredites par le procès-verbal de constat du 18 avril 2016 selon lequel des réseaux dans le plancher technique n'avaient pas été supprimés, constatations corroborées par les clichés photographiques joints.
De plus, selon le procès-verbal de constat du 15 juin 2016 du parquet était toujours présent au niveau de la première zone donnant sur l'entrée principale, au niveau de la deuxième zone y compris l'espace cuisine. Des alimentations d'appareils de climatisation avaient été coupées de même que certains câbles dans les chemins de câbles concernant des réseaux communs.
Les travaux de remise en état n'ont donc été que partiellement réalisés, la facture de la société Terclimat indiquant d'ailleurs que la dernière phase de travaux à chiffrer ne pourrait être attaquée avant le règlement total de la présente facture.
La société Accommo Pierre dit avoir été contrainte de faire réaliser ces travaux à la place du preneur.
Même si la réalisation des travaux de remise en état par le bailleur ne constitue pas une obligation de son droit à indemnisation, il appartient à cette société qui soutient avoir engagée la somme de 389'640, 01 euros HT au titre de travaux, d'en justifier.
La société intimée invoque ainsi les dépenses suivantes :
curage-démolition maçonnerie (société Creb) : 52 576,20 euros HT,
serrurerie métallerie (société Durussel) : 22 447,20 HT,
plâtrerie-peinture-faux plafond(société Botta) : 55 889,84 euros HT,
menuiserie intérieure bois (société Norba Rhône Alpes) : 55 955,75 euros HT,
sols minces (société tapis François) : 40 137,68 euros HT,
carrelage faïence (société MMJ Carrelages) : 1 560,52 euros HT,
plomberie (société Aqua Energies) : 4 033,67 euros HT,
électricité (société Sefrep) : 97 018,60 euros HT,
climatisation-ventilation-chauffage (société Essam) : 60 020,55 euros HT,
Elle produit des ordres de services relatifs au RDC de l'Immeuble le Quatuor passés par BNP Paribas Reim France, signés le 13 septembre 2016 et un planning d'exécution, outre des procès-verbaux de réception du chantier en date du 13 février 2016.
Contrairement à ce que soutient la société appelante, la société bailleresse ne produit pas que trois factures puisqu'elle produit copie des factures suivantes :
facture du 23 octobre 2016 de la sarl Sefrep relative, à la transformation d'un restaurant plateau de bureaux, immeuble Le Quatuor, lot électricité pour un montant de 4 327 euros,
facture du 22 novembre 2016 de la société Creb relative à la transformation d'un restaurant en plateau de bureau, immeuble Le Quatuor, lot n°1 démolition-maçonnerie pour un montant de 62 932,70 euros TTC,
facture du 28 novembre 2016 de la société Botta Lot n°2, plâtrerie et peinture faux plafond, transformation d'un restaurant plateau de bureau, ex Restaurant Va Piano, pour un montant de 94'803, 26 euros TTC
facture de la société MMJ Carrelages, remise en état des plateaux de bureaux, immeuble Le Quatuor en date du 22 décembre 2016, lot numéro 5 Carrelage Faïence, pour un montant de 5 509,18 euros TTC,
situation de travaux du 31 décembre 2016 de la société Tapis François relative à l'immeuble le quatuor, Ex Va Piano pour un montant dû de 23'465,58 euros,
facture d'Aqua Energie à échéance au 31 décembre 2016, situation d'avancement n°1 relatif au lot plomberie de l'opération Quatuor pour un montant de 9 433, 85 euros TTC.
Elle produit également un certificat de paiement du 1er février 2017 de l'entreprise Essam suivant un ordre de service du lot CVC, portant sur la somme de 12'667,18 euros TTC ainsi que la facture y afférant.
Ainsi, la société Accimmo Pierre justifie avoir payé au titre de travaux de remise en état la somme totale de 213 138,75 euros TTC.
En outre au titre des frais de maîtrise d''uvre, la société intimée produit :
facture du 27 juillet 2016 de la FB Ingénierie relative au RDC immeuble Le Quatuor pour un montant de 6 000 euros TTC,
facture en date du 31 janvier 2017 de la société Lyonnaise de Management et d'Ingénierie relative à des travaux plateaux de bureaux Le Quatuor à [Localité 9] pour un montant de 4 350,31 euros TTC,
facture du 19 décembre 2016 de FB Ingénierie relative au RDC immeuble Le Quatuor pour un montant de 3 292,72 euros TTC,
Total : 13 643,03 euros TTC
La société Accimmo Pierre justifie du bien fondé de sa demande à hauteur de 213 138,75 euros TTC + 13 643,03 euros TTC soit un total de 226 781,78 euros TTC.
La cour infirme le jugement attaqué sauf à le confirmer en en ce qu'il a retenu un intérêt au taux légal à compter du 22 février 2018, date de l'assignation introductive d'instance et accordé la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année comme demandé.
En considération de la liquidation judiciaire de la société Vap [Localité 8] : au titre de la remise en état, la cour fixe la créance de la SCPI Accimmo Pierre au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 207 609,55 euros TTC avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts du 22 février 2018 au 3 avril 2023, date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire.
Sur la demande de dommages-intérêts :
Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution est empêchée par la force majeure.
La société intimée invoque l'immobilisation de son bien pendant la durée des travaux de remise en état réceptionnés le 13 février 2017 . Elle avait perdu la perception de loyers et charges entre le 16 juin 2016 et le 13 février 2017.
Ainsi, en considération d'un loyer mensuel à la charge de la société Vap [Localité 8] de 15'160 euros par mois outre une provision pour charges de 4 000 euros, son préjudice s'élevait sur 8 mois à 153'280 euros.
La cour confirme la décision attaquée, la société Accimmo Pierre justifiant de son préjudice et le lien de causalité entre celui-ci et la carence de la société Vap [Localité 8] qui n'a pas remis les lieux en l'état au jour d'effet du congé qu'elle a donné.
Sur les mesures accessoires :
La société Vap [Localité 8] succombant au principal, elle doit supporter les dépens de première instance et d'appel. La Selafa MJA ès-qualités de mandataire liquidateur est condamnée à leur paiement avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP Chazelle, avocat pour les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
En équité, la cour infirme la décision attaquée sur l'article 700 du Code de procédure civile en fixant à la somme de 2 000 euros la somme due par la société Vap [Localité 8] à la société Accimmo Pierre.
En considération de la liquidation judiciaire de la société Vap [Localité 8], la cour fixe la créance de la SCPI Accimmo Pierre à ce titre, au passif de la liquidation judiciaire.
Sur le même fondement et hauteur d'appel, la cour condamne la Selafa MJA ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Vap [Localité 8] à payer à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme la décision attaquée sur les intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation du 22 février 2018, sur la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année, ainsi que sur la somme de 153'280 euros de dommages et intérêts au titre de l'immobilisation des lieux outre sur les dépens,
Infirme la décision attaquée sur le surplus et statuant à nouveau :
Vu la procédure collective,
Fixe la créance de la SCPI Accimmo Pierre au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Vap [Localité 8] aux sommes de 226 781,78 TTC, (montant de travaux de remise en état) 153 280 euros, (dommages-intérêts au titre de l'immobilisation des lieux) et 2 000 euros (frais irrépétibles).
Y ajoutant,
Condamne la Selafa MJA ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Vap [Localité 8] aux dépens avec application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP Chazelle, avocat,
Condamne la Selafa MJA ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Vap [Localité 8] à payer à la SCPI Accimmo Pierre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
