Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Sarah KRYS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Alexandra BOISSET
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/02648 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HJW
N° MINUTE :
9 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSE
Société Elogie Siemp, dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G0517
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02648 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HJW
EXPOSÉ DU LITIGE
Par engagement de location verbal en date du 1er janvier 2011, la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [K] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5 817,70 euros au titre de l'arriéré locatif.
Il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, la société ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation du bail,l’expulsion de M. [K] [U],une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel et des charges jusqu’à libération des lieux,la condamnation de M. [K] [U] au paiement des sommes suivantes :◦
907,12 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,◦1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Il fait valoir que M. [K] [U] ne règle plus ses loyers malgré une première condamnation par le juge des contentieux de la protection de Paris en date du 28 novembre 2023 assortie de délais de paiement.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été appelée à l’audience 20 mars 2024, et a fait l’objet d'un renvoi pour permettre au défendeur de se mettre en état.
À l'audience du 6 septembre 2024, la société ELOGIE SIEMP a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que la dette locative, actualisée au 29 août 2024, s'élève désormais à 2 481,33 euros, terme du mois de juillet 2024 inclus. Elle ajoute s'opposer à tout délai de paiement sollicité par le défendeur.
Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE SIEMP expose avoir déjà été contrainte de saisir le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir le paiement d'arriérés par M. [K] [U] d'arriérés de loyers, et que celui-ci ne respecte pas les délais de paiement accordés par un précédent jugement du 28 novembre 2023. Elle précise avoir soustrait du décompte de sa créance le montant des condamnations prononcées par cette décision à l'encontre du défendeur ainsi que le montant d'un versement de 150 euros que ce dernier a réalisé le 2 septembre 2024.
M. [K] [U], assisté par son avocat, s’est rapporté aux conclusions qu’il a déposées, aux termes desquelles il sollicite :
le rejet de la demande de résiliation judiciaire du bail formée par la société ELOGIE SIEMP,que soit déduite de la somme réclamée au titre des arriérés de loyers la somme de 2 485,89 euros au titre de la prescription de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,le bénéfice de délais de paiement sur une période de 36 mois et l'autorisation de s'acquitter de sa dette locative :◦
par versements de 50 euros par mois en plus du loyer courant durant 24 mois,◦puis par versements de 100 euros par mois pendant 12 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette,la condamnation de la société ELOGIE SIEMP à lui verser la somme de 1.5200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [K] [U] soutient être de bonne foi et rencontrer des difficultés pour régler son loyer car il rencontre des difficultés administratives (non-renouvellement de son titre de séjour) et de santé ayant mené à la perte de ses ressources. Il expose que cette situation est temporaire, car sa demande de renouvellement de titre de séjour est en cours d'examen. Il entend solliciter le Fonds de solidarité pour le logement de [Localité 3] lorsqu'il l'aura obtenu, ce qui lui permettra d'apurer sa dette locative et de reprendre le paiement régulier des loyers.
Il sera référé aux écritures de la société ELOGIE SIEMP et de M. [K] [U] déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que si le contrat de bail litigieux n'a pas été produit, son existence est un fait juridique constant pour les parties. Il sera ainsi considéré que l'existence d'un bail, soumis à la loi du 6 juillet 1989, est avérée depuis le mois de septembre 2008, date rendue certaine par une attestation de loyer de la société ELOGIE SIEMP en date du 29 septembre 2008 (pièce défendeur n°9). Pareillement le montant du loyer résiduel de 231,20 euros par mois n'a pas été contesté durant les débats.
Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité
La société ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.
La saisine de la CCAPEX également prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour les instances en résiliation judiciaire des baux au motif d’impayés de loyers deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande en ce qui concerne les bailleurs personnes morales.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, suivant l'article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire et par conséquent son expulsion des lieux.
En l’espèce, suivant le décompte versé au débat, la dette s’établissait au 11 novembre 2023 à la somme de 907,12 euros, M. [K] [U] étant tenu au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Suivant décompte actualisé produit à l'audience, le compte de M. [K] [U] présente un solde débiteur de 8 409,10 euros arrêté au 29 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus. Il convient de déduire de ce solde les sommes appelées antérieurement au 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris ayant déjà par jugement du 28 novembre 2023 condamné le défendeur à leur paiement. Il convient également d'en déduire la somme de 150 euros versée au bailleur par M. [K] [U] le 2 septembre 2024.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, M. [K] [U] reste devoir une somme globale de 2 481,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus pour la période du 19 septembre 2023 au 29 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus.
M. [K] [U] ne conteste pas ce montant ni son absence de règlement des loyers, qu'il justifie par des difficultés administratives (non-renouvellement de son titre de séjour) et de santé ayant mené à la perte de ses ressources.
Il en résulte que M. [K] [U] a manqué à ses obligations en ne réglant pas ses loyers.
Les impayés de loyers représentent 10 échéances mensuelles. L'historique du compte de M. [K] [U] fait apparaître une position débitrice constante depuis le 31 mai 2017, la dette récurrente s'étant créée à cette date sans être résorbée. À ce titre, il ressort des pièces versées aux débats que M. [K] [U] a été condamné le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Paris à verser à la société ELOGIE SIEMP la somme de 5 427,77 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023. La juridiction lui a accordé des délais de paiement sous la forme de versements en 24 mensualités ; il ressort des pièces produites que ces délais ne sont pas respectés, M. [K] [U] n'ayant procédé qu'à un seul versement d'un montant de 150 euros à la société ELOGIE SIEMP en date du 2 septembre 2024.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, le manquement de M. [K] [U] à son obligation de payer ses loyers est suffisamment grave pour justifier que le bail soit résilié aux torts exclusifs du preneur à compter de la date de la présente décision.
Par conséquent, son expulsion du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
L'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, il convient de condamner M. [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Le montant de cette indemnité d'occupation sera égal à celui du loyer actuel et des charges.
Sur la dette locative
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
M. [K] [U] est redevable, en application de l'article 1728 du code civil, des loyers et charges convenus aux termes du contrat de bail.
En l’espèce, suivant le décompte versé au débat, la dette s’établissait au 11 novembre 2023 à la somme de 907,12 euros, M. [K] [U] étant tenu au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Suivant décompte actualisé produit à l'audience, le compte de M. [K] [U] présente un solde débiteur de 8 409,10 euros arrêté au 29 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus. Il convient de déduire de ce solde les sommes appelées antérieurement au 18 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de Paris ayant déjà par jugement du 28 novembre 2023 condamné le défendeur à leur paiement. Il convient également d'en déduire la somme de 150 euros versée au bailleur par M. [K] [U] le 2 septembre 2024.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, M. [K] [U] reste devoir une somme globale de 2 481,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus pour la période du 19 septembre 2023 au 29 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, qu'il sera condamné à verser à la société ELOGIE SIEMP.
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation pour la somme de 907,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement
Aucun élément versé par M. [K] [U] ne justifie de faire droit à sa demande de délais y compris sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, en l'absence de visibilité sur sa situation administrative et sur ses ressources permettant de s'assurer qu'il rembourse les sommes dues aux échéances convenues.
Il ressort en outre de l'historique du compte de M. [K] [U] versé aux débats une position débitrice constante depuis le 31 mai 2017, la dette récurrente s'étant créée à cette date sans être résorbée. À ce titre, il ressort des pièces versées aux débats que M. [K] [U] a été condamné le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Paris à verser à la société ELOGIE SIEMP la somme de 5 427,77 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2023. La juridiction lui a accordé des délais de paiement sous la forme de versements en 24 mensualités ; il ressort des pièces produites que ces délais ne sont pas respectés, M. [K] [U] n'ayant procédé qu'à un seul versement d'un montant de 150 euros à la société ELOGIE SIEMP en date du 2 septembre 2024.
M. [K] [U] sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
M. [K] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et rien ne justifie, en l'espèce, qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu en septembre 2008 entre la société ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [K] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4],
ORDONNE à M. [K] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ce à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE M. [K] [U] à verser à la société ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 4], d’un montant égal au montant du loyer actuel et des charges, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération parfaite des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [K] [U] à verser à la société ELOGIE SIEMP la somme de 2 481,33 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période du 19 septembre 2023 au 29 août 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus,
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation pour la somme de 907,12 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DEBOUTE M. [K] [U] de sa demande de délais de paiement,
REJETTE le surplus des demandes,
REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [K] [U] aux entiers dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier Le juge
