Texte intégral
Du 31 janvier 2025
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/01400 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQ3
Société CLAIRSIENNE
C/
[E] [H]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE
Le 31/01/2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025
PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société CLAIRSIENNE, SA D’HLM
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Mme [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [E] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 7] [Adresse 10]
[Localité 6]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 21 Novembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 15 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé du 29 avril 2019, la société anonyme CLAIRSIENNE (CLAIRSIENNE) a donné à bail à Monsieur [E] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi qu'un emplacement de stationnement situé à la même adresse.
Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [E] [H] le 12 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette. CLAIRSIENNE lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.
Par acte du 15 juillet 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant de :
- Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- Ordonner l'expulsion des lieux, sans délai, de Monsieur [E] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- Condamner Monsieur [E] [H] à la somme de 2.476,21 euros à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux,
- Condamner Monsieur [E] [H] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de mars 2023, le tout pour un montant total arrêté au 18 juin 2024 de 114,30 euros,
- Condamner Monsieur [E] [H] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [E] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.
L'affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024.
Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.262,83 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
Monsieur [E] [H], bien que régulièrement cité à personne, n'a pas comparu.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par CLAIRSIENNE à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction des baux et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DES BAUX :
Il résulte de l'article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.
En l'espèce, le bail relatif au logement conclu le 29 avril 2019 contient une telle clause résolutoire.
Dans la mesure où le bail relatif à l'emplacement de stationnement conclu le 29 avril 2019 est accessoire au logement, il suit le sort du bail principal, en application de la théorie de l’accessoire.
Par acte en date du 12 avril 2024, CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [E] [H] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère aux clauses de résiliation insérées aux baux et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.
Faute de comparaître, Monsieur [E] [H] n'établit pas avoir remis d'attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024. Le bail relatif à l'emplacement de stationnement étant accessoire au bail principal, il sera dès lors également résilié à la date du 13 mai 2024.
Monsieur [E] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
- SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
CLAIRSIENNE produit les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Monsieur [E] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.262,83 euros à la date du 31 octobre 2024 (mois d'octobre 2024 inclus).
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si les baux n'avaient pas été résiliés de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu'à libération effective des lieux.
Faute de comparaître, Monsieur [E] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Monsieur [E] [H] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 549,82 euros à compter de cette date.
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Tenu aux dépens, Monsieur [H] sera également condamné à payer à CLAIRSIENNE une somme que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 13 mai 2024, l’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 29 avril 2019 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Monsieur [E] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi que l'emplacement de stationnement situé à la même adresse ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme CLAIRSIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4.262,83 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 31 octobre 2024, échéance d'octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 549,82 euros ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [H] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes de la société CLAIRSIENNE;
CONDAMNONS Monsieur [E] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
