Cour d'appel, 21 décembre 2023. 22/00356

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE 1ère CHAMBRE CIVILE ARRET N° 611 DU 21 DECEMBRE 2023 N° RG 22/00356 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DNUC Décision déférée à la Cour : Jugement au fond TJ de POINTE A PITRE en date du 17 mars 2022, enregistrée sous le n° 20/00504. APPELANTE : Mme [J] [U] es qualité de représentante légale de la SCI [Adresse 5] [Adresse 7] [Localité 2] Représentée par Me Marie-Michelle HILDEBERT de la SCP NAEJUS-HILDEBERT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 108) INTIMEE : Mme [T] [C] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Frédérique BOUYSSOU, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 37) COMPOSITION DE LA COUR : Mme Judith DELTOUR, Présidente de chambre, MmeValerie MARIE-GABRIELLE, conseillère, Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée, qui en ont délibéré. Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 21 décembre 2023. GREFFIER : Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière. DEBATS : En applications des dispositions des articles 907 et 799-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 02 octobre 2023. Par avis du 10 octobre 2023, La présidente a informé les parties que l'affaire était mise en délibéré et que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour 14 décembre 2023. ARRET : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de proncédure civile. Signé par Madame Judith DELTOUR, Présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 juin 2000 enregistré le 4 juillet 2000 à la recette principale de [Localité 6] intitulé 'promesse unilatérale de vente', Mme [T] [C] représentée par sa soeur Mme [Z] [C], a promis de vendre à la SCI [Adresse 5] représentée par Mme [J] [U], un terrain sis à [Localité 8], lieudit [Adresse 5] cadastré section AI N°[Cadastre 1] pour une contenance de 12 000m² moyennant le prix d'1 080 000 Francs et une indemnité d'immobilisation de 300 000 Francs, à valoir à concurrence sur le prix de vente du bien contractuel. Par avenants signés les 28 février 2002 et 17 novembre 2005 enregistrés à la recette principale de [Localité 6] les 6 mars 2002 et 4 janvier 2006, la durée de cette promesse unilatérale fixée initialement au 28 juin 2011, a été prorogée d'abord au 25 février 2003 puis au 1er janvier 2007, ce dernier avenant réduisant également le prix de vente à la somme de 144 000 euros, indemnité d'immobilisation incluse. Par un dernier avenant du 19 novembre 2008, non enregistré, les parties ont entendu proroger la durée de la promesse de vente signée le 28 juin 2000 'pour une durée indéterminée à compter de la signature du présent avenant'. Se prévalant du non-respect par Mme [T] [C] de ses obligations, par actes d'huissier de justice des 28 janvier 2020 et 19 mai 2020, Mme [J] [U] ès-qualités de représentante légale de la SCI [Adresse 5], a fait assigner Mme [T] [C] et Mme [Z] [C] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre pour qu'il dise la vente parfaite avec toutes conséquences de droit, les condamne au paiement de 80 000 euros de dommages et intérêts et subsidiairement pour qu'il les condamne au paiement de 59 008,65 euros correspondant au remboursement de l'indemnité d'immobilisation versée, des frais de notaire et de géomètre, des dépens et 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : - déclaré Mme [T] [C] irrecevable en la fin de non-recevoir qu'elle soulève et tendant à voir déclarer prescrite l'action en réalisation forcée de la vente intentée par Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5], société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro D 432 414 316, - déclaré l'avenant à la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2000, conclu le 19 novembre 2008, et portant sur un terrain situé à [Localité 8], lieudit [Adresse 5], cadastré AI [Cadastre 1], nul et de nul effet faute d'enregistrement par application des dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu 1589-2 du code civil, - débouté Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente du terrain situé à [Localité 8], lieudit [Adresse 5] cadastré AI [Cadastre 1], - débouté Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] de l'intégralité de ses autres demandes, y compris ses demandes présentées à titre subsidiaire au titre de la restitution de l'indemnité d'immobilisation, - condamné Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [T] [C] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] à payer à Mme [Z] [C] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens, - rappelé que le jugement est de droit assorti de l'exécution provisoire par application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile. Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue le 7 avril 2022. Elle a intimé seulement Mme [T] [C]. Par ordonnance du 27 février 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré recevables les conclusions au fond et d'incident remises au greffe le 3 octobre 2022 par Mme [T] [C], déclaré irrecevable la demande de Mme [T] [C] tendant à déclarer prescrite et ainsi irrecevable l'action engagée par Mme [J] [U] en ce qu'elles ont été présentées devant le conseiller de la mise en état et non à la cour, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens suivront le sort de ceux de l'instance sur le fond. Dans ses conclusions au fond du 4 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] demande à la cour, au visa de l'article 1134 ancien du code civil, de : - juger qu'il n'y a pas lieu à l'enregistrement de l'avenant du 19 novembre 2008 car l'article 1840 du code général des impôts codifié à l'article 1589-2 du Code civil n'a pas à être étendu à la prorogation d'une promesse unilatérale de vente, - juger qu'il n'y a pas lieu davantage à l'enregistrement de l'avenant du 19 novembre 2008 compte tenu de la requalification de la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2000 en promesse synallagmatique de vente eu égard à l'importance du montant de l'indemnité d'immobilisation qui a été versée par Mme [J] [U] et qui représente plus de 42 % du prix de vente, - constater que Mme [J] [U] a manifesté sa volonté de lever l'option tant au moyen de la lettre recommandée avec accusé du 15 janvier 2019 expédiée à Mme [T] [C] que par ses démarches chez le notaire tendant à faire établir l'acte authentique de vente, En conséquence, - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 17 mars 2022 en ce qu'il a dit nul et de nul effet l'avenant du 19 novembre 2008 et a débouté Mme [J] [U] de ses demandes, Et statuant de nouveau, - interdire à Mme [T] [C] de poursuivre toute vente du bien immobilier litigieux, et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour et par infraction constatée, - ordonner la réalisation forcée de la vente de la parcelle de terre située au lieudit [Adresse 5], à [Localité 8], d'une contenance de 12 000 m²cadastrée AI numéro [Cadastre 1] au profit de Mme [J] [U], - condamner Mme [T] [C] à payer à Mme [J] [U] la somme de 98 266 euros à titre de dommages intérêts en raison de sa résistance illégitime à faire aboutir la vente, - ordonner la compensation des dommages intérêts dus à Mme [J] [U] avec le solde de la vente, - ordonner que l'arrêt à intervenir tienne lieu d'acte authentique, Très subsidiairement, vu l'article 1184 du du Code civil, dans sa rédaction ancienne applicable aux faits du litige, pour le cas où la réalisation forcée de la vente ne serait pas possible, - ordonner la résolution de la promesse unilatérale de vente du 28 juin 2000 et de ses avenants, - condamner Mme [T] [C] à restituer à Mme [J] [U] la somme de 60 931,91 euros représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation, laquelle somme sera augmentée des intérêts de retard dus à compter du 15 janvier 2019, date de la lettre de mise en demeure, - condamner Mme [T] [C] à payer à Mme [J] [U] la somme de 98 266 euros à titre de dommages intérêts, En tout état de cause, - condamner Mme [T] [C] à payer à Mme [J] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [T] [C] aux entiers dépens, y compris ceux de première instance, qui seront recouvrés par la SCP d'avocats Naejus-Hildebert. Dans ses conclusions au fond notifiées le 4 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, Mme [T] [C] demande à la cour, au visa des articles 1589-2 du code civil et L. 290-1 du code de la construction et de l'habitat, de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 17 mars 2022 en ce qu'il a dit nul et de nul effet l'avenant du 19 novembre 2008 et a débouté Mme [J] [U] de ses demandes et l'a condamnée à payer la somme de 1 500 euros d'article 700 du code de procédure civile à Mme [T] [C], - juger que les avenants signés postérieurement à la promesse de vente sont nuls et de nul effet en vertu de l'article 1589-2 du code civil, - juger que la promesse de vente est nulle et de nul effet en vertu de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitat, En conséquence, - débouter purement et simplement Mme [J] [U] de l'ensemble de ses demandes, - condamner Mme [J] [U] à payer à Mme [T] [C] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Suivant ordonnance de clôture rendue le 17 avril 2023, l'affaire a été fixée au 2 octobre 2023 pour dépôt des dossiers puis mise en délibéré pour être rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023. MOTIFS Sur la validité de la promesse de vente À l'énoncé de l'article 1134 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable en la cause), les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 1135 du même code, les conventions obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature. Aux termes de l'article 1840A du code général des impôts inséré désormais à l'article 1589-2 du code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. Il s'agit d'une nullité absolue car la règle fiscale concerne l'intérêt public et son omission rend la promesse unilatérale de vente non susceptible d'être établie par quelque mode de preuve que ce soit. En l'espèce, aux termes de l'acte sous seing privé du 28 juin 2000 intitulé 'promesse unilatérale de vente' Mme [T] [C] a promis de vendre à la SCI [Adresse 5] représentée par Mme [U], un terrain sis à [Localité 8], lieudit [Adresse 5] cadastré section AI numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 12 000m² moyennant le prix d'1 080 000 Francs. Cette promesse enregistrée le 4 juillet 2000 à la recette principale de [Localité 6] consentie initialement pour une durée de 12 mois a fait l'objet de divers avenants signés les 28 février 2002 et 17 novembre 2005 prorogeant respectivement sa durée au 25 février 2003 puis au 1er janvier 2007, ces avenants ayant été enregistrés à la recette principale de [Localité 6] les 6 mars 2002 et 4 janvier 2006. Ce dernier avenant a également réduit prix de vente à la somme de 144 000 euros. Par un avenant du 19 novembre 2008, les parties ont prorogé la durée de la promesse de vente signée le 28 juin 2000 'pour une durée indéterminée à compter de la signature du présent avenant'. Cet acte n'a pas été enregistré aux services fiscaux. Or, faute d'enregistrement, la promesse unilatérale est nulle et de nul effet et il s'agit d'une nullité absolue qui ne peut donc pas être couverte. Contrairement à ce qui est soutenu par Mme [U], cet enregistrement concerne également les avenants au contrat initial, les précédents ayant d'ailleurs été normalement enregistrés à la recette de [Localité 6], peu important que la modification concerne la prorogation du délai pour lever l'option, étant observé que ce dernier avenant du 19 novembre 2008 modifie des éléments essentiels de la promesse pour d'une part, en prolonger, sans durée déterminée ou déterminable, la validité et pour d'autre part en réduire le prix de vente à 144 000 euros. De plus, l'avenant précédent du 17 novembre 2005 n'a été publié que le 4 janvier 2016, soit passé le délai légal de dix jours. Ce faisant, la promesse unilatérale conclue entre les parties le 28 juin 2000 étant anéantie, faute d'enregistrement impératif aux services fiscaux du dernier avenant du 19 novembre 2008, la levée de l'option par le bénéficiaire est sans aucun effet. Ainsi, la lettre du 15 janvier 2019 envoyée par Mme [U] à Mme [T] [C] ou le rendez-vous pris en l'étude notariale le 9 janvier 2019 n'ont pas eu pour effet de valider la levée de l'option prévue en faveur du bénéficiaire. Il s'ensuit que l'appelante ne peut davantage soutenir que Mme [T] [C], demeurée propriétaire, ne pouvait disposer de son bien ou que faute de levée valable de l'option, la promesse unilatérale étant nulle et de nulle effet, le promettant s'était définitivement engagé à vendre dès la signature de celle-ci. Par ailleurs, en dépit du montant de l'indemnité d'immobilisation versé par la SCI [Adresse 5], chacune des parties étant libre de contracter aux conditions conjointement convenues, Mme [U] ne peut valablement soutenir que la promesse unilatérale signée le 28 juin 2000 et dont la durée a été prolongée à plusieurs reprises doit être requalifiée en promesse synallagmatique, la société civile immobilière, spécialisée dans la location de biens immobiliers -selon les mentions de son identifiant Sirene -bénéficiaire, n'ayant pas été privée de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter. Ainsi, ce moyen est inopérant. Dès lors, c'est à raison que les premiers juges ont débouté Mme [U] de ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente de la parcelle AI n°[Cadastre 1] et l'ont déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance illégitime. En conséquence, le jugement querellé est confirmé de ces chefs. Sur la restitution de indemnité d'immobilisation Aux termes de la promesse unilatérale du 28 juin 2000, une indemnité d'immobilisation de 300 000 Francs, que Mme [Z] [C] représentant Mme [T] [C], a reconnu avoir reçue et pour laquelle elle a donné quittance -à hauteur de 250 000 Francs par chèque et 50 000 Francs en espèces- a été versée par Mme [U], bénéficiaire, ce qui n'est pas contesté. La sanction du non-respect du formalisme fiscal étant l'annulation de la promesse unilatérale de vente dans l'ensemble de ses stipulations, y compris accessoires, chacune des parties devant être remise en l'état où elle se trouvait avant l'acte annulé, Mme [T] [C] doit restituer la somme versée par Mme [U] à titre d'indemnité d'immobilisation, soit la contre valeur en euros de la somme de 300 000 Francs, soit encore la somme de 45 734,71 euros. En effet, la somme réclamée par l'appelante a été fixée sur la base d'un outil statistique incertain, l'incertitude s'accroissant avec l'écoulement du temps. Cette somme portera intérêts, non à compter du courrier du 15 janvier 2019, qui faisait valoir la volonté du bénéficiaire de lever l'option et ne constituait pas une interpellation suffisante de restitution de cette indemnité, mais à compter de la demande en justice du 28 janvier 2020. L'appelante est déboutée du surplus de sa demande et le jugement entrepris qui n'avait pas statué sur les demandes formées à titre subsidiaire, est donc réformé. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1240 (1382 ancien) du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il incombe donc à celui qui sollicite réparation d'un fait lui ayant causé un préjudice de démontrer le fait l'établir, de même que le lien de causalité direct entre cette faute et le préjudice lequel doit également être actuel et certain. Au cas présent, Mme [J] [U] représentant la SCI [Adresse 5], ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice né du comportement de Mme [T] [C], les parties ayant librement consenti aux termes de la promesse unilatérale conclue le 28 juin 2000 sans mention de ce que le déclassement en vue du terrain dont il s'agissait était un élément essentiel de sorte que cet argumentaire, pour fonder une telle demande en réparation d'une faute du co-contractant et d'une perte de chance non établies, ne peut être accueilli. Aussi, c'est à raison que la juridiction de premier ressort a rejeté cette demande de dommages et intérêts. Le jugement entrepris est donc également confirmé de ce chef. Sur les mesures accessoires Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombe pour une part en cause d'appel, il y a lieu de faire masse des dépens d'appel et de les répartir par moitié entre les parties. Ni l'équité ni les conditions économiques n'exigent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties. PAR CES MOTIFS La cour, - confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [J] [U] ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] de sa demande subsidiaire, Statuant à nouveau du chef infirmé, - condamne Mme [T] [C] à payer à Mme [J] [U], ès-qualités de représentant légal de la SCI [Adresse 5] la somme de 45 734,71 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020, Y ajoutant, - déboute Mme [T] [C] d'une part et Mme [J] [U] de leurs demandes contraires et en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - fait masse des dépens d'appel, - condamne Mme [T] [C] d'une part et Mme [J] [U] ès-qualités, d'autre part, au paiement de la moitié des dépens d'appel. La greffière La présidente