Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01951

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/01951 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJAP N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le mardi 05 mars 2024 DEMANDERESSES Madame [E] [O] [B], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099 Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099 DÉFENDERESSE E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 05 mars 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/01951 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJAP EXPOSE DU LITIGE Madame [E] [O] [B] et sa mère Madame [Z] [O] ont par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, fait citer l’établissement [Localité 4] HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Elle soutiennent que de 2007 à 2016, elles résidaient dans un logement insalubre loué par [Localité 4] HABITAT-OPH, incompatible avec l’état de santé de Madame [E] [O], atteinte d’une sclérodermatomyosite depuis 2010 avec par ailleurs une suspicion de la maladie de Crohn. Elles ajoutent que c’est pour cette raison que Madame [Z] [O] s‘est battue pour changer de logement et s’installer dans un appartement décent qui soit compatible avec l’état de santé de sa fille. Elles indiquent que par acte sous seing privé en date du 12 avril 2016, un nouveau bail a été signé avec [Localité 4] HABITAT-OPH pour un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer de 569,95 euros charges comprises, dont 385 euros étaient réglés par Madame [O], le reste étant pris en charge par les APL. Elles affirment s’être rapidement aperçues que ce nouveau logement était également insalubre, les exposant à la moisissure, au froid et à l’humidité, obligeant la mère à dormir dans la chambre de sa fille, subissant la présence de rongeurs dans l’appartement, et ce, pendant des années, situation leur causant une dégradationde leur état de santé aussi bien psychique que corporelle. L’affaire appelée à l’audience du 30 mai 2023 a fait l’objet d’un renvoi au 29 septembre 2023 et d’un second renvoi au 11 janvier 2024. A l’audience du 11 janvier 2024 où l’affaire a été retenue et plaidée, Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O], représentées par leur Avocat, demandent au tribunal aux termes de leurs conclusions en réponse n°1 de voir: -condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à payer la somme de 5390 euros à Madame [Z] [O] en restitution des loyers pour la période s’étendant de février 2020 à avril 2021 en raison de l’insalubrité du logement occupé; -condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à la réparation des préjudices corporel et moral subis par Madame [Z] [O] en lui payant les sommes de: 3000 euros au titre de la gêne temporaire partielle de classe 1 subie pendant une année,3000 euros au titre des souffrances endurées,3000 euros en réparation de son préjudice moral;-condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à la réparation des préjudices corporel et moral subis par Madame [E] [O] en lui payant les sommes de: 6000 euros en réparation de son préjudice corporel au titre des souffrances endurées,3000 euros en réparation de son préjudice moral, a titre subsidiaire, -condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à payer la somme de 5390 euros à Madame [Z] [O] à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi; -désigner un expert médecin spécialiste en réparation du dommage corporel avec possibilité de s’adjoindre un sapiteur technique, avec mission habituelle d’expertise Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O], en tout état de cause, -condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH au remboursement de la somme de 326 euros injustement prélevée pour la période du 17 avril 2021 au 12 mars 2021 postérieure à la libération matérielle de l’appartement sis [Adresse 3]; -condamner l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à payer la somme de 2500 euros à Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance. PARIS HABITAT-OPH, représenté par son Conseil, réplique aux termes de ses conclusions, demander voir: -débouter Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] de l’intégralité de leurs demandes, subsidiairement sur les demandes d’indemnisation, -réduire à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts sollicités; -condamner Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et en tous les dépens. Il estime que les demanderesses sont irrecevables à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à invouer une perte d’usage ou untrouble de jouissance sur le fondement d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, n’étant plus locataires des lieux litigieux. Il assure avoir mis fin très rapidement aux désordres dès avril 2019 et qu’aucun comportement fautif ne peut lui être reproché. Il observe, s’agissant de la demande de remboursement des loyers, que l’exception d’inexécution n’est pas admise en la matière, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués. Il souligne avoir procédé au relogement des demanderesses alors qu’il estime ne pas y avoir été tenu. Il affirme que Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] ne démontrent pas que l’état d’insalubrité prétendu du logement leur aurait causé des dommages corporel et moral dont elles sollicitent l’indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil. Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures en application de l’article 455 du Code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande en remboursement des loyers: Le tribunal étant valablement saisi au titre d’un manquement à une obligation légale de délivrance conforme du logement par le bailleur envers son locataire, cette action peu êtrre intentée comme en l’espèce, après la restitution des lieux à son propriétaire, dans le respect des règles de la prescription qui n’est nullement alléguée. Il convient en conséquence de déclarer recevable la demande en remboursement des loyers de Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O]. Sur la responsabilité de [Localité 4] HABITAT-OPH Aux termes de l’article 1719 du code civil, “ Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.” L’article 1720 du même code précise que “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.” Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail et de l’apparition des troubles invoqués: “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.” Il ressort, en l’espèce: - de la pièce 7 des requérantes que par lettre adressée à [Localité 4] HABITAT-OPH du 1er février 2018, Madame [O] dénonçait notamment la présence de rongeurs dans l‘appartement et “de l’humidité qui s’étend sur les murs et les plafonds de la chambre, de la cuisine, de la salle de douche, ainsi que sur les sols”. -de la pièce 20 des requérantes que le 2 octobre 2018, les services de salubrité de la mairie de [Localité 4] se sont rendus sur les lieux et ont pu constater la présence de moisissures dans la cuisine, la salle d’eau et la chambre du fond, des traces d’infiltrations dans le plafond de la cage d’escalier et la présence de rongeurs chez Madame [O], -de la pièce 21 produite par les requérantes qu’en janvier 2019, la société 7 id recherchant l’origine de l’humidité dans le logement a constaté que la VMC n’est pas fonctionnelle dans la salle de bains, dans laquelle se propagent des moississures au plafond et sur les murs, outre la présence d’humidité dans le salon et les chambres, des désordres d’étanchéité autour des menuiseries aux fenêtreset une condensation générant de la moisissure et des traces et coulures sur les murs et fenêtres, -de la pièce 12 produite par les requérantes que le 12 juin 2019, l’enquête du service parisien de santé environnementale (SPSE) a conclu à l’insalubrité du logemet loué; -de la pièce 14 produite par les requérantes, que le 30 septembre 2019, lors d’une expertise amiable contradictoire à l’initiative de Madame [O], l’expert a conclu que le logement est quasiment insalubre et nécessite d’importants travaux de réhabilitation. Les requérantes produisent également en pièces 2 et 3 des photographies de l’état dégradé des lieux corroborées par ces différents éléments, outre en pièce 9 un dépôt de plainte motivée par cette situation. Les 9 pièces produites par [Localité 4] HABITAT-OPH aux débats ne contredisent nullement ces constats et ne permettent pas de considérer que Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] auraient concouru à cette situation en faisant obstacle à des travaux, la seule visite envisagée par le bailleur étant en date du 3 mars 2020, quelques jours avant le confinement lié à l’épidémie mondiale de COVID 19 dès le 12 mars 2020, sans autre proprosition ultérieure justifiée par le bailleur qui connaissait pourtant la situation dès octobre 2018, tel que cela ressort notamment de la pièce 20 susvisée des requérantes. La responsabilité de [Localité 4] HABITAT-OPH est dès lors établie. Sur les chefs d’indemnisation -au titre de la restitution des loyers: La délivrance d'un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent ne doit pas avoir pour conséquence un défaut d'exigibilité de la totalité du loyer contractuel dès lors que la non conformité constatée en l’espèce ne caractérise pas un état d'inhabitabilité totale des locaux qui correspondrait à une absence de délivrance des biens mais une délivrance partielle desdits locaux en présence d'un important trouble de jouissance. Dès lors, Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] seront déboutées de leur demande en restitution des loyers à hauteur de 5390 euros pour la période s’étendant de février 2020 à avril 2021. -en réparation du trouble de jouissance subi: L’indéniable trouble de jouissance des lieux loués du fait des désordres justifiés subi par Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] commande de condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à leur payer une juste indemnisation à hauteur de 50% du loyer mensuel pour la période concernée de février 2020 à avril 2021, soit la somme de 2695 euros de dommages et intérêts de ce chef. -Au titre des préjudices corporel et moral subis par Madame [Z] [O]: Il ressort de la pièce 6 produite par les demanderesse que l’état de santé de celle-ci s’est aggravé, notamment du fait de symptômes allergiques et respiratoires persistants en raison de ses conditions de logement insalubres. Il ressort de l’expertise médicale ainsi réalisée le 28 février 2022 sur Madame [Z] [O], que sur le plan médico-légal, il est possible d’admettre que l’insalubrité du logement de la patiente qui présente des antécédents allergiques a entrainé une majoration de la toux, et à ce titre, une majoration des souffrances endurées durant une année environ à partir du 13/08/2020. La consolidation serait intervenue le 13 août 2021 et elle subirait une gêne temporaire partielle de classe 1 et ses souffrances endurées seraiet de 1,5/7. Il est en outre justifié par la pièce 10 qu’elle produit, d’un état de souffrance psychologique lié à ses conditions de vie. En conséquence de quoi, il convient de condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à justement l’indemniser à hauteur de : -1200 euros de dommages et intérêts au titre de la gêne temporaire partielle de classe 1 subie pendant une année (soit 200 euros par mois); -2000 euros au titre des souffrances endurées (soit 200 euros par mois), -1500 euros en réparation de son préjudice moral (soit 150 euros par mois). -Au titre des préjudices corporel et moral subis par Madame [E] [O] [B]: Il ressort de sa pièce 10 que son état de santé s’est aggravé du fait de l’insalubrité du logement. Sa pièce 13 témoigne en outre que l’état d’insalubrité du logement est préoccupant et incompatible avec sa santé fragile, ce que confirme sa pièce 5 au titre de l’expertise médicale réalisée le 28 février 2022. Celle-ci précise notamment que l’exposition aux moisissures et à l’humidité en rapport avec l’insalubrité du logement a entraîné un mauvais contrôle de la maladie asthmatique dans le cadre d’une pathologie respiratoire multifactorielle dont souffrait la jeune patiente. Elle estime que les ouffrances endurées du fait du mauvais contrôle de la maladie asthmatique peuvent s’évaluer à 2,5/7 et que la consolidation était acquise à la date du déménagement. En conséquence de quoi, il convient de condamner [Localité 4] HABITAT-OPH à justement l’indemniser à hauteur de : -3000 euros au titre des souffrances endurées (soit 300 euros par mois), -1500 euros en réparation de son préjudice moral (soit 150 euros par mois). -Sur la demande de restitution de la somme de 326 euros pour la période postérieure à la libération des lieux: Il ressort de la pièce 7 produite par le bailleur que le nouveau bail a pris effet le 1er avril 2021, mais que Madame [O] n’a restitué les clefs du précédent logement que le 12 mai 2021. Il est établi en outre par les pièces 8 et 9 de [Localité 4] HABITAT-OPH que si le règlement de la somme de 326 euros effectué par la locataire le 12 mai 2021 a été imputé de façon erronnée sur l’ancien logement, une régularisation a été faite par le bailleur le 1er juin 2021par imputation sur le nouveau logement, tel que cela ressort de la comparaison des deux relevés de compte des deux logements. Dès lors aucune somme de saurait être reclamée de ce chef et Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] seront déboutées de leur demande en restitution de la somme de 326 euros pour la période postérieure à la libération des lieux. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH qui succombe supportera les dépens de l’instance. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] les sommes exposées au titre des frais irrépétibles de l’instance. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sera en conséquence condamné à leur payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande en remboursement des loyers de Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O]; DEBOUTE Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] de leur demande en restitution des loyers à hauteur de 5390 euros pour la période s’étendant de février 2020 à avril 2021; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] la somme de 2695 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Madame [Z] [O] les sommes de: -1200 euros de dommages et intérêts au titre de la gêne temporaire partielle de classe 1 subie pendant une année; -2000 euros au titre des souffrances endurées, -1500 euros en réparation de son préjudice moral; . CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH à payer à Madame [E] [O] [B] les sommes de: -3000 euros au titre des souffrances endurées, -1500 euros en réparation de son préjudice moral; DEBOUTE Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] de leur demande en restitution de la somme de 326 euros pour la période postérieure à la libération des lieux; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Madame [E] [O] [B] et Madame [Z] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et jugé à Paris le 5 mars 2024 Le GreffierLe Juge.