Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/02812

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 17 janvier 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/02812 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44UA PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [K] [J], demeurant [Adresse 5] non comparante Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 5] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée et conventionné en date du 27 septembre 2019, la société d’HLM UNICIL a donné à bail à Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 358,34 euros, outre 176,96 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la société d’[Adresse 2] a fait signifier à Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023 un commandement de payer la somme de 3 355,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, la société d’HLM UNICIL a fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater que par l’effet du commandement en date du 25 avril 2023, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et portant sur la location d’un logement sis [Adresse 3], est acquise et que Monsieur et Madame [J] occupent donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date, - ordonner l'expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de Monsieur et Madame [J] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 3], - condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] à payer à la société d’HLM UNICIL la somme de 3 268,32 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme étant à parfaire à la date de la décision à intervenir, - les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que les locataires auraient du payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci, - juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, - condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] à payer à la société d’HLM UNICIL la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, la société d’HLM UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 25 avril 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 27 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 31 octobre 2024. A cette audience, la société d’HLM UNICIL, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1 570,05 euros, selon décompte en date du 21 octobre 2024, terme de septembre inclus. Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J], comparaissaient en personne à l’audience du 27 juin 2024 mais ne se sont pas représentés à l’audience de renvoi du 31 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 27 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la société d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d'allocations familiales le 22 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 27 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 avril 2023 pour la somme en principal de 3 355,97 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 juin 2023. Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 573,75 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] à leur paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] restent devoir la somme de 1 239,68 euros, à la date du 21 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, frais de non réponse enquête, charges et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1 239,68 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 355,97 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société d’HLM UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2019 entre la société d’HLM UNICIL et Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 juin 2023 ; ORDONNE en conséquence à de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] à verser à la société d’HLM UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 1 239,68 euros décompte arrêté au 21 octobre 2024 incluant la mensualité de septembre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, frais de non réponse enquête, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 355,97 euros à compter du 25 avril 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 573,75 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président