Tribunal judiciaire, 31 mars 2025. 24/04507

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 11] [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 24/04507 N° Portalis DBX4-W-B7I-TSLL ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU 31 Mars 2025 La S.A. [Adresse 10] C/ [X] [G] [N] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire à SCP LARRAT Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 6] Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Madame [X] [G] épouse [O], demeurant [Adresse 8] [Localité 5] Non comparante, ni représentée Monsieur [N] [O], demeurant [Adresse 8] [Localité 5] Non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS Par contrat du 22 juin 2016 prenant effet au 5 juillet 2016, la SA [Adresse 10] a donné à bail à Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] un appartement à usage d'habitation (n°F07) situé [Adresse 1] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 479,68 euros et une provision sur charges mensuelle de 164,20 euros. Par contrat du 10 juin 2016 prenant effet au 5 juillet 2016, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] un emplacement de parking (n°0107) situé [Adresse 2] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 35 euros et sans provision sur charges. Le 3 juillet 2024, la SA [Adresse 10] a fait signifier à Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire donc de la résiliation de plein droit du contrat de location, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 2.241,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer. A l’audience du 4 février 2025, la SA [Adresse 10], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.803,04 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise. La demanderesse indique que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer. Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude du Commissaire de justice le 11 septembre 2024, Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] ne sont ni présents ni représentés. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail habitation conclu le 22 juin 2016 prenant effet au 5 juillet 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Le bail concernant l'emplacement de parking conclu le 10 juin 2016 prenant effet au 5 juillet 2016 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties. Ce bail prévoit qu'en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue au bail relatif à cet emplacement de parking n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et non huit jours comme stipulé. C'est donc ce délai de deux mois qu'il conviendra d'appliquer. Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.319,86 euros a été signifié le 3 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d'habitation et à la loi applicable. Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.678 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 4 septembre 2024. Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La SA [Adresse 10] produit un décompte du 27 janvier 2025 démontrant que Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] restent devoir la somme de 3.803,04 euros, mensualité de janvier 2025 comprise. Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.803,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 4 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Cependant la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les suites de l'instance, lesquels restent hypothétiques à ce stade. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 10], Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 10 et 22 juin 2016 prenant effet au 5 juillet 2016 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] concernant un appartement à usage d'habitation (n°F07) ainsi que l'emplacement de parking (n°0107) situés [Adresse 1] à [Localité 13] sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS solidairement Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3.803,04 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS in solidum Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] à payer à la SA [Adresse 10] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS in solidum Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [X] [O] née [G] et Monsieur [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS la SA [Adresse 10] de sa demande au titre des dépens concernant les suites de l'instance ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La greffière, La Vice-présidente,