Texte intégral
Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 6]
tél : [XXXXXXXX01]
Le 16 Septembre 2024
N° RG 22/00020 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KBPT
[J] [P] épouse [X]
Me Esther COLLET
C/
Commune de [Localité 11]
J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E
Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l'Expropriation pour le Département de l'Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,
ENTRE :
Madame [J] [P] épouse de M. [L] [X], née le 16 Juillet 1945 à [Localité 11] (ILLE-ET-VILAINE), demeurant [Adresse 2]
DEMANDERESSE VENDEUR
Ayant pour avocat Me Esther COLLET, avocat au barreau de RENNES
ET :
La Commune de [Localité 11], Hôtel de Ville- [Adresse 3], représenté par son maire en exercice, Monsieur [H] [I] - comparant en personne lors du transport et de l’audience
DÉFENDEUR
ET :
Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, Division France Domaine, [Adresse 9] à [Localité 4], représenté par Madame [T] [O] , Commissaire du Gouvernement.
PARTIE INTERVENANTE
EXPOSE DU LITIGE
Par délibération du conseil communautaire de la communauté de communes Bretagne Romantique en date du 22 juin 2021, a été approuvée la révision générale du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 11] (35), laquelle a notamment créé un emplacement réservé (n°11) sur trois parcelles situées en cœur de bourg, [Adresse 10] et cadastrées section AB n° [Cadastre 7] à [Cadastre 8].
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 août 2021, Mme [J] [P] épouse [X] a mis en demeure la commune de lui acquérir sa parcelle située [Adresse 5], cadastrée section AB n° [Cadastre 8] et d'une superficie de 377 m2.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2022, la commune lui a proposé un prix d'acquisition de 85 € du m2, soit la somme totale de 32 045 €.
Par un mémoire enregistré au greffe le 31 octobre 2022, Mme [X] a saisi la juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine à l'effet de voir ordonné le transfert de propriété de sa parcelle à la commune, au prix de 88 595 €, le tout sous le bénéfice d'une indemnité de remploi, des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le transport sur les lieux a été fixé au 08 avril 2024, par une ordonnance du 31 janvier précédent, à l'issue duquel l'affaire a été renvoyée à la demande des parties à l'audience du 03 juin suivant, laquelle s'est tenue dans les locaux de la cité judiciaire.
Les parties, ainsi que le commissaire du gouvernement, au cours de cette audience, se sont référés à leurs écritures respectives dont ils ont développé certains éléments.
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre aux procès-verbaux de transport et d'audience, à leurs mémoires contradictoirement produits ainsi qu'aux conclusions du commissaire du gouvernement, en application des dispositions des articles R 311-9 et suivants du code de l'expropriation, comme l'y autorisent les dispositions de l'article 455 de celui de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 du code de l'expropriation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la représentation à l'instance de la commune
Mme [X] entend soulever, " à titre liminaire " (page 9), l'irrecevabilité des conclusions de la commune de [Localité 11] au motif que celle-ci ne justifie pas que son maire ait été régulièrement habilité par le conseil municipal à la représenter dans le cadre de la présente instance.
La commune n'a pas répliqué.
L'article 117 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 du code de l'expropriation, dispose que :
" Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ".
Toutefois, l'exception tirée du défaut d'autorisation d'agir en justice au nom de la commune donnée par le conseil municipal à son maire existe seulement dans l'intérêt de la collectivité territoriale, de sorte que la partie adverse n'est pas autorisée à s'en prévaloir (Civ. 2ème 16 mai 2013 12-20.317 Bull. n° 88).
L'exception de nullité, improprement présentée comme une fin de non recevoir, est par conséquent rejetée.
Sur le transfert de propriété de la parcelle
L'article L 152-2 du code de l'urbanisme dispose que :
" Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L 230-1 et suivants.
Lorsqu'une servitude mentionnée à l'article L 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants ".
L'article L 230-1 du même code dispose que :
" Les droits de délaissement prévus par les articles L 152-2, L 311-2 ou L 424-1, s'exercent dans les conditions prévues par le présent titre.
La mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes.
Les autres intéressés sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective à l'initiative de la collectivité ou du service public qui fait l'objet de la mise en demeure. Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité ".
L'article L 230-3 dudit code prévoit que :
" La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.
La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté (...) ".
Mme [X] justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse en produisant un extrait d'acte de donation en nue-propriété, en date du 16 août 1977 ainsi que la copie de l'acte de décès de la donatrice, intervenu le 02 janvier 2014 (sa pièce n°1).
La commune ne forme aucune observation à leur sujet.
Les deux parties sollicitent le transfert de propriété, dans le dispositif de leurs derniers mémoires respectifs.
Il y a dès lors lieu de l'ordonner.
Sur la fixation du prix de la parcelle
Sur les règles applicables
Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation et sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement, en application des dispositions de l'article L 230-3 du code de l'urbanisme précitées.
La valeur vénale de la parcelle est déterminée selon trois règles générales :
- il résulte de l'article L 322-2 du code de l'expropriation que l'estimation est faite à la date du jugement ;
- la consistance du bien est à prendre en compte à cette même date, en application des dispositions de l'article L 322-1 du même code ;
- il doit être tenu compte de l'usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l'article L 322-3 dudit code, en fonction d'une date, dite de référence, qui varie selon le type d'opération. L'institution de cette date a été destinée à " assurer l'équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l'annonce de l'expropriation " (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038 Bull. QPC).
Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l'article L 322-11 du code de l'expropriation et il revient au juge, au besoin, de les relever d'office après avoir recueilli les observations des parties.
Sur le bien à évaluer
La parcelle litigieuse est située en cœur de bourg, à proximité de la mairie et des commerces. Encadrée par trois autres, elle est close au droit de la voie publique par des plaques en fibrociment et accessible par un portail métallique. Enherbée mais tondue le jour du transport, elle bénéficie en son fond de plantes de type yucca et de quelques arbustes. Elle supporte une petite construction rudimentaire, sur sol en terre battue, faite de plaques et d'une couverture en fibrociment.
Elle est libre de toute occupation.
Sur la détermination des dates de référence
En application des règles sus énoncées, la valeur vénale de la parcelle litigieuse doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement de même que sa consistance. Ces deux dates ne font pas débat.
S'agissant de la date dite de référence à laquelle il convient de se placer pour apprécier l'usage de la parcelle, Mme [X] et le commissaire du gouvernement indiquent de façon circonstanciée et sans être contestés qu'il s'agit du 28 juin 2021, laquelle sera dès lors retenue.
Sur la qualification de la parcelle en terrain à bâtir
L'article L 322-3 du code de l'expropriation dispose que :
" La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2 ".
Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel (être desservie par une voie d'accès et des réseaux utiles à proximité immédiate) et un critère juridique (être située dans un secteur constructible).
Mme [X] et le commissaire du gouvernement soutiennent de façon circonstanciée et sans être contestés que la parcelle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, laquelle sera dès lors retenue.
Sur l'évaluation du bien
L'article R 311-22 du code de l'expropriation, en son premier alinéa, dispose que :
" Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Le choix de la méthode d'évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n°69-70.148 Bull. n°213).
L'évaluation de la parcelle litigieuse, en l'espèce, doit se faire selon la méthode dite de la comparaison, sur laquelle s'accordent les parties et le commissaire du gouvernement, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères.
Mme [X] sollicite un prix de 235 € du m2, en s'appuyant pour en démontrer le bien fondé sur quatre termes de comparaison. La commune ne forme aucune observation à leur sujet.
Le premier correspond à la cession, par la demanderesse elle-même, de deux parcelles situées au droit de celle à évaluer, d'une superficie totale de 133 m2, intervenue le 5 juillet 2017 au prix de 36 500 €, soit 274 € du m2. Mme [X] soutient que ce tènement supporte une construction à démolir, compte tenu de son état et que " l'absence de bâtiment sur le terrain lui aurait conféré une valeur supérieure " (page 24).
Toutefois, il ressort de l'attestation notariée qu'elle verse aux débats (sa pièce n°12) que ce bien n'a pas été vendu comme un terrain à bâtir, mais comme un immeuble à usage d'habitation. Le commissaire du gouvernement relève en outre, de façon pertinente, que cette mutation est ancienne (plus de sept années) et qu'elle ne constitue pas un prix actuel du marché immobilier. Il ajoute qu'en raison de la présence d'un immeuble à usage d'habitation et du caractère étroit du tènement, ce dernier n'est pas comparable à la parcelle litigieuse. Enfin, le prix auquel il a été cédé est bien supérieur aux autres termes de comparaison proposés par Mme [X], lesquels ont en effet été vendus, à des dates plus récentes, selon elle à des prix compris entre 150 et 183 € du m2 TTC. Il s'en déduit que ce premier terme de comparaison a été cédé, soit à un prix de convenance, soit en considération de ce qu'il s'agissait effectivement d'un immeuble à usage d'habitation, comme l'indique l'attestation notariée précitée et non d'un terrain à bâtir.
Il ressort de tout ce qui précède que ce terme de comparaison doit être écarté.
Le second terme correspond à la vente d'un tènement de onze parcelles, d'une superficie totale de 3 120 m2, désormais bâti, situé de l'autre côté de la [Adresse 10] et qui constituait l'un des lots d'une zone d'aménagement concerté (ZAC). Ce lot a été cédé par l'aménageur, le 19 novembre 2021, au prix de 573 120 €, soit 184 € du m2 (pièce demanderesse n° 13). Le commissaire l'estime pertinent, en raison de sa proximité immédiate avec la parcelle litigieuse mais indique qu'il convient de retenir un prix hors taxes, ce que conteste Mme [X], soit 153 € du m2.
Un prix exprimé TTC ne reflète pas la valeur vénale d'un bien immobilier.
De surcroît, il résulte de l'article R 322-5 du code de l'expropriation que le coût des taxes que devra effectivement supporter le propriétaire exproprié, lors de l'acquisition d'un bien de remplacement, est pris en compte au titre de l'indemnité de remploi. Fixer un prix ou une indemnité principale TTC reviendrait alors à indemniser deux fois un même préjudice.
Il résulte de ce qui précède que ce terme, pertinent notamment en raison de sa localisation, sera retenu au prix de 153 € du m2. Toutefois, il devra être tenu compte, comme l'a indiqué le commissaire du gouvernement lors du transport sur les lieux à l'occasion duquel il a pu être examiné, que s'agissant d'un lot issu d'une ZAC, il a été cédé nu et aménagé, ce qui n'est pas le cas de la parcelle litigieuse.
Le troisième terme correspond lui aussi à un lot de la ZAC, mais plus éloigné du centre ville. Il a été cédé par l'aménageur, le 19 juillet 2021, au prix HT de 125 € du m2 (pièce demanderesse n° 14). Le commissaire du gouvernement propose de le retenir, mais après avoir souligné ce facteur de moins-value.
Il sera retenu comme tel, de sorte que le prix de la parcelle litigieuse lui sera nécessairement supérieur.
Le dernier terme de comparaison correspond à la cession, le 29 décembre 2021, d'un " terrain à bâtir viabilisé " au prix de 155 000 €, soit 165 € du m2 (pièce demanderesse n° 15). Il a pu être constaté lors du transport qu'il est un peu plus éloigné du centre bourg que la parcelle litigieuse.
Il peut être retenu en l'état, justifiant un prix de transfert équivalent ou un peu plus faible, compte tenu de sa localisation.
Le commissaire du gouvernement n'a pas proposé de termes de comparaison mais il a indiqué que quinze cessions de terrains à bâtir étaient intervenues sur la commune depuis novembre 2021 (sa pièce n°1), tous issus de la ZAC, à des prix compris entre 113 et 153 € du m2. Il propose toutefois, de façon pertinente, de privilégier le second terme de comparaison de Mme [X] en raison de sa proximité directe avec sa parcelle. En fin d'instance, la commune s'est rangée à cet avis.
Mme [X] n'articule pas de moyen opposant à cette valorisation, hormis quant à la prise en compte ou non des taxes, ce à quoi il a été déjà répondu.
Il s'ensuit, à ce stade, que le prix de transfert de la parcelle doit être estimé à 153 € du m2.
Toutefois, la commune est fondée à demander à ce qu'il soit déduit de ce prix le coût d'aménagement de la parcelle puisque tous les termes de comparaison jugés comme pertinents, dans le cadre de la présente évaluation, correspondent à des cessions de terrains nus et aménagés. Elle verse aux débats à cet effet un devis émanant d'un locateur d'ouvrage, daté du 22 mai 2024 qui, une fois retiré le coût prévisionnel d'un constat de commissaire de justice dont il n'y a pas lieu de tenir compte, chiffre le coût de la démolition de la construction édifiée sur la parcelle litigieuse et son nivellement à la somme de 13 652,40 € TTC (sa pièce n°6).
Le commissaire du gouvernement n'a pas formé d'observations à son sujet.
Mme [X] soutient que " l'indemnité d'expropriation " (page 19) n'a pas à être diminuée du coût d'aménagement de sa parcelle, mais au motif inopérant, au regard de ce qui précède, qu'il ne saurait être tenu compte du projet futur de " l'expropriant ". Elle critique ensuite, subsidiairement, la ligne consacrée aux frais de constat, laquelle n'est pas retenue et affirme enfin qu'il s'agirait d'un devis " approximatif " (ibid) mais sans dire pourquoi, ni produire un autre devis à l'appui de cette allégation.
Il en résulte que cette somme de 13 652,40 € doit être retirée de la valorisation précédemment retenue.
Il n'y a pas lieu, par contre, de lui appliquer un abattement de 10 % comme le sollicite la commune en raison de la dépréciation que causerait à la parcelle litigieuse la présence à proximité immédiate d'un bâtiment d'habitation. Son affirmation en effet selon laquelle ledit bâtiment aurait " ses ouvertures directement à un mètre soixante " (page 3) de la parcelle litigieuse, contestée en demande, est dépourvue d'offre de preuve et n'a pas été vérifiée lors du transport sur les lieux. En outre, la commune n'explique pas en quoi la présence de ces ouvertures limiterait les possibilités légales et effectives de construction de la parcelle litigieuse.
En conséquence, le prix du transfert de propriété de la parcelle de Mme [X] à la commune est fixé à la somme de :
( 377 m2 x 153 €) - 13 652,40 € = 44 028,60 €, arrondi à 44 030 €.
Sur l'indemnité de remploi
L'article R 322-5 du code de l'expropriation dispose que :
" L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique ".
L'indemnité de remploi est fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 5 403 €.
Sur les dépens et les frais
L'article L 312-1 du code de l'expropriation dispose que " l'expropriant supporte seul les dépens de première instance ".
En application de cette disposition, la commune de [Localité 11] supportera seule la charge des dépens de la présente instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L'équité commande d'allouer à Mme [X] une somme de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens.
DISPOSITIF
La juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe :
REJETTE l'exception de nullité proposée par le demandeur ;
PRONONCE le transfert de propriété de la parcelle, cadastrée section AB n° [Cadastre 8] et située au [Adresse 5] à [Localité 11] (35), à ladite commune ;
FIXE à la somme de :
- 44 030 € (quarante-quatre mille trente euros), le prix de ce transfert ;
- 5 403 € (cinq mille quatre cent trois euros), le montant de l'indemnité de remploi dont la commune de [Localité 11] est redevable envers Mme [J] [P] épouse [X] ;
LAISSE la charge des dépens à la commune de [Localité 11] ;
la CONDAMNE à payer à Mme [J] [P] épouse [X] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge de l'expropriation
