Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/05428

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 25/05/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/05428 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UTNR Ordonnance n° RG 22/01081 rendue le 08 novembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille APPELANTE SAS Shree JI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège de cette qualité ayant son siège social [Adresse 2] représentée par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Idriss Kamel Hachid, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant INTIMÉE SCI Vicoli prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat constitué substitué à l'audience par Me Lucas Dallongeville, avocats au barreau de Douai assistée de Me Karine L'Huillier, avocat au barreau de Metz, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 15 mars 2023 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023 après prorogation du délibéré initialement prévu au 04 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 mars 2023 **** EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 30 septembre 2021, la société 'Vicoli' a consenti à la société 'Shree JI' un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], lots 2 à 9, bâtiments A et B, pour une durée de neuf années à compter de la date de signature du bail, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 90 000 euros, TVA et charges en sus, ainsi qu'une provision pour charges et le versement d'un dépôt de garantie de 22 500 euros. Le 11 juillet 2022 la société Vicoli a fait délivrer à la société Shree JI un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 28 352,02 euros au titre de loyers et charges impayées. Le 13 septembre 2022 la société Vicoli a assigné en référé le preneur devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et condamner à régler les loyers impayés. Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 8 novembre 2022 le tribunal a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 30 septembre 2021, portant sur les locaux situés à [Adresse 1], depuis le 11 août 2022, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance l'expulsion de la SAS Shree JI et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 12 août 2022, - condamné à titre provisionnel la société Shree JI au paiement de cette indemnité et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné la société Shree JI à payer à la société Vicoli la somme provisionnelle de 56 236,68 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et taxes et indemnités d'occupation, terme du 4ème trimestre 2022 inclus, - dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur la somme de 28 118,77 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus, - condamné la société Shree JI à payer à la société Vicoli la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Shree JI aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 11 juillet 2022 et des frais relatifs à la saisie conservatoire (procès-verbal de saisie et dénonciation), à l'exclusion toutefois de la sommation de payer du 29 août 2022 et du commandement de payer du 26 avril 2022, qui demeureront à la charge du bailleur, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 novembre 2022, la société Shree JI a relevé appel aux fins d'annulation ou d'infirmation du jugement, déférant à la cour l'ensemble des chefs de celui-ci. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 23 février 2023, la société Shree JI demande à la cour de : A titre principal, - prononcer la nullité du commandement de payer en date du 11 juillet 2022, - dire et juger nul et de nul effet le commandement, A titre subsidiaire, - constater qu'elle est à jour de l'ensemble des loyers et charges, En conséquence, en tout état de cause, - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 8 novembre 2022, Statuant à nouveau, - débouter la société Vicoli de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Vicoli à lui régler la somme de 3 000 euros HT soit 3 600 euros TTC sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 février 2023, la société Vicoli demande à la cour de : - confirmer la décision en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion et statué sur le sort des meubles, condamné la société Shree JI à lui payer la somme de 56 236,68 euros et la somme de 1 000 euros, - infirmer la décision en ses dispositions relatives à l'indemnité d'occupation et aux intérêts et en ce qu'elle a refusé la condamnation de la société Shree JI au titre des dépens, au paiement des frais de levée de l'état des créanciers inscrits, - réparer l'omission de statuer dont est affectée l'ordonnance s'agissant du remboursement de la franchise contractuelle, et statuant à nouveau, - dire que la somme de 56 236,68 euros portera intérêts au taux d'intérêt légal majoré de 8 points courant à compter du 1er juillet 2022 sur la somme de 28 118,77 euros correspondant à la facture du 2ème trimestre 2022 (date d'exigibilité de la facture) et à compter de l'ordonnance pour le surplus, et condamner la société Shree JI à lui payer, à titre provisionnel, lesdits intérêts, - condamner la société Shree JI, à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 30 000 euros HT, soit 36 000 euros TTC, au titre du remboursement de la franchise de loyer initialement consentie, - dire que la somme de 30 000 euros HT, soit 36 000 euros TTC, portera intérêts au taux légal majoré de 8 points courant à compter du 1er juillet 2022, date d'exigibilité de la créance, et condamner la société Shree JI à lui payer, à titre provisionnel, lesdits intérêts, - condamner la société Shree JI à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation journalière de 443,84 euros, outre tous accessoires du loyer, et ce à compter du 11 août 2022 et jusqu'à la récupération définitive des locaux. - condamner la société Shree JI à lui payer, à titre provisionnel la somme de 22 500 euros HT laquelle viendra immédiatement se compenser, par application des articles 1347 et suivants du code civil, avec la créance de restitution du dépôt de garantie du preneur pour le même montant. - condamner la société Shree JI à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 232,31 euros correspondant au coût du commandement de payer délivré le 26 avril 2022, de la somme de 233,25 euros au titre de la sommation de payer du 29 août 2022 et la somme de 87,75 € correspondant au coût de l'état des créanciers inscrits. - débouter la société Shree JI de l'ensemble de ses demandes, - la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance et d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. La clôture de l'instruction est intervenue le 1er mars 2023 et l'affaire été appelée à l'audience de plaidoiries du 15 mars suivant. Le délibéré, initialement fixé au 4 mai 2023, a été prorogé au 25 mai compte tenu de la charge de travail de la juridiction. MOTIFS Le présent arrêt est rendu au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le bail en cause contient une clause résolutoire (article 8.2) qui dispose qu'à défaut de paiement à son échéance exacte, de toute 'pour' partie d'un terme de loyer ou d'accessoire de loyer, de tout ou partie du dépôt de garantie, ou encore à défaut de remboursement de tout ou partie des frais, taxes, impositions, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, et un mois après un commandement de payer, précisant le manquement reproché et l'intention d'user de la présente clause résolutoire, resté sans effet, le présent bail serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il ait besoin de former aucune demande en justice. En vertu de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le commandement doit aussi énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur, et, à ce titre, l'informer clairement du montant des sommes réclamées lui permettant d'en identifier les causes. Il convient de rappeler qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement mais les contestations élevées par l'appelant sur la validité du commandement peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux Il est mentionné sur le commandement critiqué la nature des sommes dont il est réclamé paiement (loyers et charges impayés), le montant total, et il est fait mention d'une 'facture jointe', qui figure sur la copie de l'acte 'conforme à l'original' communiquée par la société Vicoli, au verso de la page de l'acte rappelant les termes de la clause résolutoire, étant rappelé que les mentions d'un acte d'huissier font foi jusqu'à inscription de faux ; le commandement est ainsi parfaitement clair pour permettre au preneur de régulariser la situation, les sommes ne faisant par ailleurs l'objet d'aucune contestation, et la circonstance que le décompte détaillé soit dans un décompte annexé importe peu. Il en résulte que la contestation relative à la validité du commandement ne constitue pas une contestation sérieuse pouvant faire échec à l'action en référé de la bailleresse. S'agissant de la régularisation alléguée par la société Shree JI, qui explique qu'elle a réglé l'ensemble des loyers et charges postérieurement à l'ordonnance de référé et est aujourd'hui à jour des sommes dues au bailleur, c'est à la date à laquelle le commandement doit produire ses effets qu'il faut se placer pour apprécier si les causes ont été satisfaites, or en l'espèce, dès lors qu'il n'est pas justifié du règlement des causes du commandement dans le délai d'un mois de sa délivrance, la clause résolutoire est acquise et la cour ne peut que confirmer l'ordonnance sur ce point, ainsi que sur les dispositions relatives à l'expulsion. Sur les provisions demandées par la société Vicoli La société Vicoli expose que le premier juge a omis de statuer sur la demande au titre du remboursement de la franchise ; au regard de l'assignation et des demandes reprises dans l'ordonnance, il apparaît qu'elle réclamait une somme totale de 64 350,08 euros se composant de : - 28 118,77 euros correspondant aux causes du commandement (loyer et charges du 3ème trimestre 2022) - 232,31 euros correspondant au coût d'un commandement de payer délivré le 25 avril 2022, - 30 000 euros HT (36 000 euros TTC) au titre du remboursement de la franchise initialement consentie. Le premier juge a accordé un montant de 56 236,68 euros correspondant aux causes du commandement ramenées à 28 118,34 euros ainsi que des sommes dues au titre du 4ème trimestre 2022 (retenues pour le même montant) bien que cette somme ne figurait pas dans la demande et alors qu'il condamne par ailleurs la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 12 août 2022. S'agissant en premier lieu des loyers impayés, le montant des loyers dus à la date du commandement ne fait l'objet d'aucune contestation ; si la société Vicoli expose que la société Shree JI s'est mise à jour du règlement des loyers elle indique aussi que le paiement n'est pas intervenu spontanément car elle a dû procéder à la saisie d'une partie des sommes dues à hauteur de 16 202,30 euros, or il s'agit d'une saisie conservatoire laquelle n'emporte pas attribution des fonds au créancier et ne constitue donc pas un paiement. Il convient en conséquence d'allouer une provision de 28 118,77 euros au titre des loyers, desquels devront être déduits les paiements effectués par la société Shree JI depuis l'ordonnance. S'agissant de la demande de provision au titre du remboursement de la franchise de loyer, l'article 4.2 du bail ('franchise') prévoit que le bailleur consent au preneur, afin de faciliter son installation une franchise de quatre mois de loyer à compter de l'entrée en jouissance et qu'en cas de résiliation à l'initiative ou imputable en tout ou partie au preneur, ce dernier paiera au bailleur une somme équivalente au montant de la franchise sur la période comprise entre la prise d'effet du bail et la date de résiliation, ladite indemnité étant exigible immédiatement à cette date, sans mise en demeure préalable et sans préjudice de toutes autres sommes que pourrait réclamer le bailleur. Au regard de ces dispositions et en l'absence de contestation du preneur qui se borne à s'opposer à cette demande au motif que le bailleur ne peut prétendre au remboursement qu'en cas de résiliation du bail, il convient de faire droit à cette demande. Il y a lieu en conséquence de réformer l'ordonnance sur la condamnation prononcée à hauteur de 56 236,68 euros, au titre de la demande initiale (relatives aux loyers impayés à la date du commandement et au montant de la franchise), et d'allouer une provision de 28 118,77 euros au titre des loyers et une provision de 30 000 euros HT au titre de la franchise. S'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, la clause résolutoire insérée au bail dispose que dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les lieux, il sera débiteur d'une indemnité d'occupation d'un montant par jour fixée forfaitairement au plein loyer global de la dernière année de location (nonobstant les éventuels allégements et franchises accordés), majoré de 50 % et divisé par 65 %, le tout augmenté des charges, impôts et taxes dus par le preneur en application des présentes ; l'indemnité provisionnelle d'occupation peut donc être fixée au regard de ces dispositions contractuelles au montant journalier de 443,84 euros, augmenté des accessoires du loyer, conformément à la demande de la société Vicoli qui ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'appelant quant à son mode de calcul, et l'ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu'il a fixé une indemnité provisionnelle équivalente au montant du loyer et charges. Sur la demande au titre des intérêts majorés sur les loyers et la franchise (article 8.4 'clause pénale - indemnité') et sur la demande au titre de l'article 7 du bail qui prévoit qu'en cas de résiliation du bail à la suite de l'inexécution d'une de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie (22 500 euros), restera acquis au bailleur à titre de 'premiers dommages et intérêts', si le juge des référés a le pouvoir d'allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n'est pas contestable, les clauses pénales apparaissent en l'espèce sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond compte tenu de l'avantage qui résulterait de son application pour le créancier et au regard des autres sommes mises à la charge du preneur au titre de l'indemnité d'occupation et du remboursement de la franchise alors que le preneur est à jour du paiement des loyers. Il convient dès lors de rejeter les demandes au titre des intérêts majorés et de confirmer l'ordonnance qui a rejeté la demande au titre de la clause pénale formée à titre provisionnel, qui se heurtent à une contestation sérieuse. Sur les demandes accessoires Vu l'article 696 du code de procédure civile, la société Shree JI succombant à titre principal dès lors que la résiliation du bail est retenue, et vu la clause résolutoire qui met à la charge du preneur l'ensemble des frais exposés par le bailleur pour faire respecter les clauses et conditions du bail il convient de : - condamner la société Shree JI aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais du commandement du 11 juillet 2022, de la saisie conservatoire et de l'état des créanciers inscrits, - condamner la société Shree JI au paiement à titre provisionnel du coût du commandement délivré au mois d'avril 2022, - rejeter la demande au titre de la sommation de payer délivrée au mois d'août 2022, non liée à la procédure de résiliation. Par ailleurs, il convient de confirmer l'ordonnance s'agissant de la somme allouée à la société Vicoli en application de l'article 700 du code de procédure civile et, eu égard au montant de cette condamnation, il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de ces dispositions en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail en date du 309 septembre 2021, portant sur les locaux situés à [Adresse 1], depuis le 11 août 2022, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS Shree JI et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Shree JI à payer à la société Vicoli la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Réforme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l'annulation du commandement visant la clause résolutoire ; Fixe à titre provisionnel l'indemnité journalière d'occupation due par la société Shree JI à la société Vicoli à compter du 12 août 2022 à la somme de 443,84 euros outre les accessoires du loyer ; Condamne à titre provisionnel la société Shree JI au paiement de cette indemnité journalière d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamne la société Shree JI à payer à la société Vicoli la somme provisionnelle de 28 118,77 euros au titre des loyers, de laquelle devront être déduits les paiements effectués par la société Shree JI depuis l'ordonnance du 8 novembre 2022 ; Condamne la société Shree JI à payer à la société Vicoli la somme provisionnelle de 30 000 euros hors taxes au titre du remboursement de la franchise de loyer ; Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer, sur la somme de 28 118,77 euros et à compter du prononcé de l'ordonnance pour le surplus ; Déboute la société Vicoli de ses demandes de provisions au titre de la majoration des intérêts et au titre de l'article 7 du contrat de bail (clauses pénales) ; Rejette la demande au titre de la sommation de payer du 29 août 2022 ; Condamne la société Vicoli aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais du commandement de payer du 11 juillet 2022, les frais relatifs à la saisie conservatoire du 1er septembre 2022 et les frais de délivrance de l'état récapitulatif des inscriptions du 7 octobre 2022 ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles