Cour de cassation, 16 décembre 2014. 13-24.906

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 30 rue Bugeaud à Brest ; Sur le premier moyen : Vu les articles 1644 du code civil et 4 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 avril 2013), que par acte du 18 janvier 2005, M. X... a vendu à M. Z... un lot de copropriété composé d'un appartement et d'une cave ; qu'en 2006, le syndic de l'immeuble a adressé à M. Z... un compte rendu technique, daté du 29 novembre 2004, qui avait été communiqué à M. X..., faisant état de suspicions de mérule et d'infiltrations d'eau dans plusieurs parties communes de l'immeuble, et dressant une liste des travaux à exécuter ; que M. Z... a assigné, à titre principal, le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Attendu que pour rejeter la demande de résolution du contrat, l'arrêt retient que l'information, même limitée et partielle, donnée par M. X..., aurait dû éveiller l'attention de M. Z... et le conduire à s'entourer des conseils nécessaires, et que si ce dernier est fondé à reprocher à son vendeur de ne pas l'avoir informé de la nature et de l'étendue des vices affectant les parties communes ainsi que du programme de rénovation lourde concernant l'immeuble considéré comme insalubre, ces éléments lui ayant été cachés, ce grief n'est pas de nature à justifier la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1641 du code civil mais justifie des dommages-intérêts, correspondant à la diminution de prix que l'acquéreur aurait pu obtenir s'il avait été entièrement et exactement informé des vices découverts par la suite ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait admis le fondement de la garantie des vices cachés et qu'elle n'était saisie que d'une action rédhibitoire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il met hors de cause le syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 18 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Sylvain Z... de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat de vente du 18 janvier 2005, puis d'avoir condamné Monsieur Gaël X... à lui payer la seule somme de 13. 607 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QU'au moment de la vente, Monsieur X... exerçait les fonctions de syndic bénévole de l'immeuble et avait, en cette qualité, une parfaite connaissance de celui-ci, et spécialement de l'état des parties communes ; que par ailleurs, cet immeuble, datant du début du XXème siècle, était en très mauvais état d'entretien depuis plusieurs années, si bien que Monsieur X..., en sa qualité de syndic, s'était préoccupé, avant même la signature du compromis de vente, de la réhabilitation des parties communes de l'immeuble, en préparant un dossier de travaux avec l'organisme PACT ARIM, financé pour plus de la moitié avec des subventions publiques ; qu'il ressort de l'étude réalisée par PACT ARIM que l'attention de la copropriété a été appelée sur les points suivants : « enduit en très mauvais état participant aux multiples infiltrations d'eau dans les logements, traces de champignons en cage d'escalier, réfection urgente et totale de la souche de cheminée en pignon gauche, traces de mérules sur lambris, présence de mérule en cave, etc, suspicion de mérule, prévoir sondages destructifs des planchers et plafonds, vérifications nécessaires des abouts de solive, compte tenu de l'état des enduits de façade, la suspicion de dégradation des abouts de solives est fondée » ; que compte tenu de ces conclusions alarmantes, une assemblée générale de la copropriété s'est tenue le 25 novembre 2004, afin d'envisager un traitement curatif et préventif antichampignons, de recueillir des devis d'entreprises, et de convoquer une assemblée générale dans le mois suivant pour statuer sur la nature des travaux à entreprendre à court terme ; que ces informations concernant les parties communes n'ont pas été portées à la connaissance de Monsieur Z... ; que l'acte authentique de vente du 18 janvier 2005 n'en fait pas état, cet acte ne comprenant que les conclusions du rapport Adena du 13 octobre 2004, relatif aux parties privatives de l'appartement, et soulignant : " nous avons constaté des zones humides dans l'appartement dues à des infestations d'eau météorologiques et dans la cave, dues à des remontées par capillarité. Au regard des éléments constatés, il conviendra de faire intervenir un homme de l'art, afin de délimiter les zones infestées par des champignons et autres xylophages, de les traiter avec un fongicide et un insecticide pour les éliminer " ; que Monsieur Z... ne peut donc prétendre avoir découvert après l'achat l'existence de vices cachés affectant ses parties privatives ; que l'information qui lui a été donnée, et qui est mentionnée dans l'acte authentique de vente, aurait dû, au contraire, éveiller son attention, et justifier des investigations plus poussées, avec l'assistance, le cas échéant, de tout professionnel compétent ; qu'en contrepartie de ces vices, il a d'ailleurs été convenu d'une réfaction sur le prix de vente, d'un montant de 1. 670, 15 euros TTC, également mentionnée dans l'acte de vente, correspondant au huitième d'un devis qui avait été demandé par Monsieur X... à la Société SANTE BOIS ; que s'agissant des parties communes, aucune fiche de renseignement n'a été adressée au notaire ; que la fonction de syndic bénévole exercée par Monsieur X... ne dispensait pas celui-ci de retourner cette fiche au notaire, mais aurait dû au contraire l'inciter à donner les renseignements nécessaires, ce qu'il a d'ailleurs fait à l'occasion d'une autre vente (vente A...) en septembre 2004, en précisant cependant qu'il n'y a avait pas de champignons dans la copropriété, ce qui était inexact ; que le compte rendu du PACT ARIM du 29 novembre 2004 n'a pas été porté à la connaissance de Monsieur Z..., alors que le compromis de vente avait été signé 27 octobre 2004 ; que ce compte rendu était postérieur aux états parasitaires des 13 octobre 2004, et alors surtout que l'acte authentique de vente n'était pas encore signé ; que Monsieur X... n'a pas davantage informé Monsieur Z... du compte rendu de l'assemblée générale de la copropriété du 15 novembre 2005, rédigé le 22 novembre 2004, faisant état de la découverte de traces de champignons lignivores et de devis demandés à trois sociétés spécialisées dans le traitement du bois ; que Monsieur X... avait connaissance des vices affectant les parties communes et n'en a pas fait état auprès de Monsieur Z... ; que ces vices ont bien le caractère de vices cachés en ce qui concerne Monsieur Z... ; que Monsieur X..., vendeur de mauvaise foi, ne peut donc s'exonérer de toute responsabilité en se prévalant de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte notarié ; que l'état de délabrement général de l'immeuble était parfaitement apparent, même pour un acquéreur profane, ainsi qu'il résulte des photographies annexées au rapport d'expertise de Monsieur Y... ; que par ailleurs, l'information, même limitée et partielle, donnée par Monsieur X... à Monsieur Z..., aurait dû, ainsi qu'il a été dit, éveiller son attention et le conduire à s'entourer des conseils nécessaires ; que l'état parasitaire concernant les parties privatives de l'appartement de Monsieur Z... précisait expressément qu'un certain nombre d'éléments n'avaient pu être contrôlés (espaces compris entre les parquets et les plafonds, espaces derrière les doublages en plaques de plâtre, en lambris bois, en panneaux de particules, les solives, les embouts de solives dans les maçonneries, les parquets bois dissimulés sous les revêtements de sol collés (parquet stratifié, moquette, carrelage, parquet flottant, moquette coco) ; qu'il indiquait que ce contrôle ne pourrait se faire qu'au moyen de sondages destructifs non conformes avec le type de prestation pour lequel la Société ADENA avait été mandatée, et que s'agissant des zones humides, " il conviendra de faire intervenir un homme de l'art afin de délimiter les zones infestées par des champignons et autres xylophages, de les traiter avec un fongicide et un insecticide pour les éliminer " ; qu'en fin de compte, si Monsieur Z... est fondé à reprocher à son vendeur de ne pas l'avoir informé de la nature et de l'étendue des vices affectant les parties communes, ainsi que du programme de rénovation lourde concernant l'immeuble considéré comme insalubre, ces éléments lui ayant été cachés, ce grief n'est pas de nature à justifier la résolution de la vente sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, mais justifie que des dommages et intérêts soient alloués à Monsieur Z... au titre de sa quote-part des travaux de reprise affectant les parties communes, ces dommages et intérêts correspondant à la diminution de prix qu'il aurait pu obtenir s'il avait été entièrement et exactement informé des vices découverts par la suite ; que Monsieur X..., dans une lettre adressée à la Société NOUVELLE BOUGEARD, s'était engagé à prendre à sa charge sa quote-part des travaux de traitement et de remplacement du bois dans les parties communes ; qu'il ne peut donc se soustraire à son engagement, dont le montant doit cependant être ajusté compte tenu des dépenses effectivement exposées par la copropriété ; que le jugement critiqué, qui a prononcé la résolution du contrat de vente et a ordonné la restitution du prix, sera donc infirmé ; que le coût des travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires s'est élevé à une somme plus importante que prévu, conduisant Monsieur Z... à payer la somme de 35. 487 euros, représentant sa part dans la copropriété, subventions comprises, au lieu des 32. 662, 15 euros retenus par l'expert à partir des budgets votés par l'assemblée générale pour un montant total de 293. 592, 41 euros TTC ; que l'expert souligne que si l'état parasitaire des parties communes avait été communiqué à Monsieur Z..., l'éventuelle diminution de prix à laquelle il aurait pu prétendre doit correspondre à la part des travaux correspondant au traitement des bois et maçonnerie (7, 05 %), plus la part des travaux correspondant à la reconstitution des doublages et plafonds (13, 96 %), plus la part des peintures, revêtement nécessaires du fait de la reconstitution des ouvrages (5, 21 %), plus la part sanitaires privatifs (0, 46 %) ; que la diminution de prix est donc de : 35. 487 x (7, 05 % + 13, 96 % + 5, 21 % + 0, 46 %) = 9. 467 euros ; que Monsieur X... devra donc verser cette somme de 9. 467 euros, à Monsieur Z..., à titre de dommages et intérêts, cette somme représentant la diminution de prix à laquelle il aurait pu prétendre, au-delà de la diminution de prix dont il a déjà bénéficié au titre des vices constatés dans la cave ; que la résolution du contrat n'étant pas prononcée, Monsieur Z... sera débouté des autres demandes indemnitaires qu'il a formées contre Monsieur X..., et concernant les frais et débours liés à l'acquisition, les charges de copropriété, les travaux réalisés en partie privative, et les intérêts et assurances souscrits au titre des différents prêts immobiliers ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; qu'en allouant à Monsieur Z... une somme équivalente à une partie du prix de vente, accueillant par là-même une action estimatoire, bien que Monsieur Z... l'ait uniquement saisie d'une action rédhibitoire, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'acheteur qui exerce l'action en garantie des vices cachés a le choix, si cette action est jugée fondée, de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ; qu'en décidant néanmoins que si l'action en garantie des vices cachés exercée par Monsieur Z... était fondée, celui-ci ne pouvait pour autant exiger de voir prononcer la résolution de la vente, mais uniquement de se voir allouer des dommages-intérêts, la Cour d'appel a violé l'article 1644 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Z... de sa demande tendant à voir condamner la Société NOUVELLE BOUGEARD à la somme de 51. 070 euros ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'agence immobilière NOUVELLE BOUGEARD, il n'est pas établi que cette dernière ait été destinataire des états parasitaires réalisés le 13 octobre 2004 à la demande de Monsieur X..., ainsi que du compte rendu technique établi par l'agence PACT ARIM le 29 novembre 2004 ; qu'il n'est pas davantage établi que la Société NOUVELLE BOUGEARD ait eu connaissance du très important programme de réhabilitation de l'immeuble décidé par la copropriété après la signature du compromis du 27 octobre 2004 ; que la Société NOUVELLE BOUGEARD sera donc mise hors de cause ; qu'il s'ensuit que Monsieur Z... sera débouté de sa demande en dommages et intérêts contre la Société NOUVELLE BOUGEARD ; ALORS QUE l'agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d'acheter un immeuble garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers et est tenu de ne pas tromper celui qu'il a mis en rapport avec son mandant pour l'amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts ; que constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, le fait, pour l'agent immobilier, d'omettre volontairement d'informer un acquéreur de l'existence d'un vice affectant l'immeuble qu'il était chargé de vendre ; qu'en se bornant à affirmer que la Société NOUVELLE BOUGEARD n'avait pas eu connaissance de l'état réel de l'immeuble, aux motifs qu'il n'était pas établi qu'elle avait été destinataire des états parasitaires réalisés le 13 octobre 2004, ni du compte rendu technique établi par l'Agence PACT ARIM le 29 novembre 2004, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle en avait été informée par une lettre de Monsieur X... du 16 novembre 2004, à laquelle était joint un devis du 2 novembre 2004 qui prévoyait un traitement anti-mérule à prévoir à tous les étages, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.