Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 OCTOBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/02100 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YWEW
N° de MINUTE : 24/01504
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE “[9]" SISE [Adresse 1], [Adresse 2], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son Président.
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291
C/
DEFENDEURS
Madame [B] [R]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non représentée
Madame [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 25 Septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [F] [R] et Madame [B] [R] sont propriétaires des lots n°18, 211 et 404 de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93).
Par actes de commissaire de justice des 1er et 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], a fait assigner Madame [F] [R] et Madame [B] [R] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] » sise [Adresse 1], représentée par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 6],
Constater que les diligences entreprises parle syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,
Condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], les sommes suivantes :
- 9.166,04 euros, concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022, date de la première mise en demeure;
- 1.425,40 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamner in solidum Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], les sommes suivantes :
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts;
- 2.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 153,17 euros.
Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil,
Ne pas écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l'article 515 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [F] [R] et Madame [B] [R], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [F] [R] et Madame [B] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement citées, Madame [F] [R] et Madame [B] [R] n’ont pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 07 mai 2024 et fixée à l'audience du 25 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [F] [R] et Madame [B] [R];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 18 novembre 2022, 10 mai 2023 et 27 juin 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés aux copropriétaires,
- le contrat de syndic en vigueur du 18 novembre 2022 au 30 septembre 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 83 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.166,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier avoir adressé la mise en demeure de payer du 22 novembre 2022 selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 .
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière .
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.425,40 euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 08 février 2023.
Le courriel du 23 décembre 2022 émanant de Simplissimo, indiquant que le courrier “Courriers Divers Syndic-C346-Mme ou M. [R] [F] & [B]” n'a pas pu être envoyé, ne peut en effet constituer un accusé réception valable dès lors qu'il n'est pas possible d'identifier le courrier auquel il se rattache.
Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant le 08 février 2023 ; soit en l'espèce, les frais de mise en demeure du 22 novembre 2022 d'un coût de 61 euros, les frais de relance du 13 décembre 2022 d'un coût de 18 euros ainsi que les frais “honoraires dossier transmis à l'auxiliaire de justice” du 06 février 2023 d'un coût de 194,40 euros.
De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre de frais de « constitution de dossier avocat » à hauteur de 478,80 euros et de « suivi dossier avocat 2ème semestre 2023 » d'un coût de 478,80 euros ; ces frais étant bien prévus par le contrat de syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles. En l'espèce, ils n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient également de déduire les frais de « honoraires de mainlevée d'hypothèque » d'un coût de 194,40 euros, faute de toute justification en procédure de la réalisation d'un tel acte.
En revanche, il y a lieu de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 08 février 2023, à hauteur de 153,17 euros, dont il est justifié.
La solidarité sera retenue en application de l'article 83 du règlement de copropriété, dont il est justifié en procédure.
Madame [F] [R] et Madame [B] [R] seront en conséquence condamnées solidairement au paiement de la somme de 153,17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, Madame [F] [R] et Madame [B] [R] payent irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, elles ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette carence est d'autant moins justifiée qu'elles ne demeurent pas au sein de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), au regard de l'adresse à laquelle leur sont envoyés les appels de fonds et mises en demeure, et sont donc susceptibles de bénéficier de revenus locatifs grâce à leurs lots.
Madame [F] [R] et Madame [B] [R] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.
Elles seront en conséquence condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [R] et Madame [B] [R] seront condamnées in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 9.166,04 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE solidairement Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 153,17 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[9]" sise [Adresse 1] (93), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION [Localité 6], la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [R] et Madame [B] [R] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 23 octobre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
