Cour d'appel, 21 septembre 2023. 21/00131

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 21/09/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/00131 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TL3T Jugement (N° 20/00952) rendu le 22 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Dunkerque APPELANTE Madame [S] [V] née le 1er février 1971 à [Localité 6] ([Localité 3]) demeurant [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Thierry Courquin, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [H] [F] né le 14 février 1988 à [Localité 8] (Tunisie) Madame [M] [X] épouse [F] née le 24 novembre 1971 à [Localité 7] ([Localité 3]) demeurant ensemble [Adresse 5] [Localité 4] représentés par Me Martin Danel, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 16 janvier 2023 tenue par Camille Colonna magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 13 avril 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 juin 2022 **** Suivant acte dressé par Me [C] le 16 mars 2019, Mme [S] [V], venderesse, d'une part, M. [H] [F] et Mme [M] [X], son épouse, acquéreurs, d'autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente concernant l'immeuble situé [Adresse 2], moyennant le prix de 165 000 euros, sous la condition suspensive, au bénéfice des acquéreurs, de l'obtention d'un prêt bancaire avant le 30 avril 2019, l'obtention ou la non-obtention du prêt devant être notifiée par eux à Mme [V], la réitération étant fixée au 15 juin 2019 et les acquéreurs versant en la comptabilité du notaire un dépôt de garantie d'un montant de 4 700 euros. Par acte d'huissier du 13 juin 2020, Mme [V] a fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque afin, principalement, de les voir condamner à lui verser la somme de 16 500 euros au titre de la clause pénale figurant dans le contrat. Par jugement réputé contradictoire du 22 décembre 2020, le tribunal l'a déboutée de ses demandes. Mme [V] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de sa déclaration d'appel et de ses premières conclusions signifiées aux intimés le 1er avril 2021, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants et 1231-5 du code civil, de réformer le jugement et de condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer les sommes de 16 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la clause pénale et 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2021, elle demande en outre à la cour d'ordonner la déconsignation du dépôt de garantie d'un montant de 4 700 euros et son versement entre ses mains par le notaire, de débouter les époux [F] de toutes leurs demandes et prétentions et de condamner les intimés aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Par leurs conclusions notifiées le 30 juin 2021, les époux [F] demandent à la cour de confirmer le jugement, condamner Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner « tout succombant'» aux entiers dépens par application de l'article 699 (') du code de procédure civile. Par note en délibéré du 26 mai 2023, sur invitation des parties à présenter leurs observations sur la recevabilité de la demande de Mme [V] tendant au versement du dépôt de garantie entre ses mains au regard de l'article 564 du code de procédure civile, les époux [F] ont déclaré estimer que cette demande était irrecevable comme n'ayant pas été soulevée en première instance. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative au dépôt de garantie L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. La demande de Mme [V] tendant à ce que soit ordonnée la déconsignation du dépôt de garantie et son versement entre ses mains est nouvelle en cause d'appel sans relever des exceptions prévues par l'article 564 précité, de sorte qu'elle est irrecevable. Sur l'application de la clause pénale L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; que sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, le compromis de vente en date du 16 mars 2019 stipule notamment : - qu'il est soumis, en faveur de l'acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit dont le montant demandé sera de 100 000 euros au plus, la durée maximale de remboursement de 15 ans et le taux nominal d'intérêt maximal de 1,20 % l'an hors assurances, - que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil, - que l'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt avant le [espace vierge], - que la réception de l'offre de prêt devra intervenir au plus tard le 30/04/2019, - que l'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur, qu'à défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition par lettre recommandée avec avis de réception, - que l'acquéreur s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier d'un refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus, - qu'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 16 500 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; que sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. Ce que la clause pénale sanctionne par le paiement de la somme de 16'500 euros est donc le fait de ne pas régulariser l'acte authentique lorsque les conditions de son exécution sont remplies. Il n'est pas contesté que M. et Mme [F] n'ont pas régularisé l'acte authentique. Le point de savoir si Mme [V] les a mis ou non en demeure de justifier du défaut d'obtention de leur prêt, sur lequel le tribunal et les intimés ont centré le débat en le considérant comme la condition du bien fondé de sa demande, est en réalité d'un intérêt relatif dès lors que, aux termes mêmes des stipulations précitées, cette mise en demeure, même si elle était prévue par lettre recommandée avec avis de réception dans le cas où il y serait recouru, n'était pour elle qu'une faculté. Mme [V] démontre en tout état de cause, en cause d'appel, qu'à la suite de nombreux échanges entre les parties par le biais de leurs notaires respectifs entre le 23 avril et le 25 juin 2019, la venderesse demandant à de multiples reprises la réponse faite par la banque aux acquéreurs et le notaire des acquéreurs indiquant que l'acquisition serait plutôt financée par une donation de la mère de Mme [F], Me [C] a, à la demande de Mme [V], par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 27 juin 2019 figurant au dossier, mis en demeure les acquéreurs de lui notifier l'obtention ou la non obtention du prêt objet de la condition suspensive et la disponibilité de leur apport personnel dans un délai de huit jours. Si les acquéreurs font valoir que ce courrier postal n'a jamais été porté à leur connaissance et que les parties avaient convenu de communiquer exclusivement par voie électronique, il est constant, d'une part, que le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure qui lui a été dûment adressée par son créancier par lettre recommandée ne prive pas celle-ci d'effet ; d'autre part, il ne peut se déduire de l'accord des parties sur une communication par voie électronique (paragraphe « envoi électronique'» du compromis) que la communication par courrier recommandé postal serait privée d'effet, d'autant moins que les deux modes de notification aux acquéreurs, « par lettre recommandée dématérialisée ou non'», est prévue au paragraphe « notifications-pouvoirs réciproques'» et qu'il est spécifiquement prévu que l'éventuelle mise en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt, ainsi que cela a été dit supra, devait prendre la forme d'une lettre recommandée avec avis de réception, si bien que la mise en demeure adressée aux acquéreurs le 27 juin 2019 à leur adresse, portant le tampon de la poste et la mention «'avisé, non réclamé'», leur est opposable. Quoi qu'il en soit, ces considérations sont sans conséquence. En revanche, il est établi que ce n'est qu'après une sommation aux mêmes fins en date du 15 juillet 2019, soit le 17 juillet 2019, que, au mépris de leur obligation d'informer leur cocontractante et des intérêts de celle-ci, les acquéreurs ont produit un courrier de réponse défavorable de la centrale de financement à laquelle il s'étaient adressés à leur demande de prêt, curieusement daté du 18 avril 2019, date à laquelle les acquéreurs ne faisaient pas état d'un refus de crédit mais uniquement d'un financement personnel, Mme [F] devant recevoir une donation de sa mère. Or, ce courrier de refus de prêt est non seulement tardif mais insuffisamment précis et ne démontre pas que les acquéreurs aient adressé à la banque une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles en ce qui concerne le montant sollicité, le taux d'intérêt et la durée de l'emprunt. La condition d'obtention du prêt doit par conséquent, conformément aux stipulations contractuelles, être tenue pour réalisée. Faute pour les époux [F] d'avoir régularisé l'acte authentique alors que les conditions en étaient remplies, la sanction prévue par la clause pénale était encourue, et ce sans qu'une mise en demeure préalable fût nécessaire dès lors que, les acquéreurs n'ayant pas obtenu de prêt ni justifié d'un autre financement possible, alors même que la date de réitération de la vente contractuellement prévue était dépassée, l'inexécution pouvait être valablement considérée comme définitive. Il y a lieu, par conséquent, d'infirmer le jugement et de faire droit à la demande principale de Mme [V] en précisant que la somme de 16'500 euros, due en vertu d'une obligation contractuelle, est assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020, date de l'assignation valant mise en demeure. Il appartient aux époux [F], parties perdantes, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, et il est en outre équitable qu'en application de l'article 700 du même code, ils indemnisent l'appelante des autres frais qu'elle a exposés pour assurer la défense de ses intérêts et conservent la charge de leurs propres frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour déclare irrecevable la demande de déconsignation du dépôt de garantie présentée par Mme [S] [V], infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, condamne solidairement M. [H] [F] et Mme [M] [X], son épouse, à verser à Mme [S] [V] la somme de 16 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2020, les déboute de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, les condamne solidairement aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement à Mme [S] [V] d'une indemnité de 2 000 euros par application dudit article 700. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet