Tribunal judiciaire, 27 janvier 2025. 23/01992

Tribunal judiciaire de Bobigny Chambre 5/Section 3 AFFAIRE N° RG : N° RG 23/01992 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XLAE Ordonnance du juge de la mise en état du 27 Janvier 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 27 JANVIER 2025 Chambre 5/Section 3 Affaire : N° RG 23/01992 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XLAE N° de Minute : 25/00019 DEMANDEUR S.A.S. LA MAISON DE PAPIER [Adresse 7] [Localité 15] représentée par Me Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 127 C/ DEFENDEUR S.C.I. CLAIREG [Adresse 5] [Localité 11] représentée par Me François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 INTERVENANT FORCE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7], représenté par son syndic, la société HOME IN TIME, SAS [Adresse 8] [Localité 13] représentée par Me Franck NICOLLEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2467 JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : Madame Aliénor CORON, Juge, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier. DÉBATS : Audience publique du 09 décembre 2024. ORDONNANCE : Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte non daté à effet au 1er avril 2022, la SCI CLAIREG a donné à bail commercial à la société LA MAISON DE PAPIER des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 15] (93). Par acte du 13 janvier 2023, la SCI CLAIREG a fait signifier à la société LA MAISON DE PAPIER un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la société LA MAISON DE PAPIER a assigné la SCI CLAIREG devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir notamment ordonner la réduction du loyer du fait de problèmes d’humidité affectant le local. Par acte du 25 juillet 2023, la SCI CLAIREG a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en intervention forcée. La société LA MAISON DE PAPIER a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, la société LA MAISON DE PAPIER sollicite du juge de la mise en état de : -ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire -NOMMER tel expert qu’il lui plaira aux fins notamment de : -relever et décrire les désordres dont fait état la SAS LA MAISON DE PAPIER et affectant l'immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ; -en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; -indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, en ce compris la conformité de la destination des locaux loués à la SAS LA MAISON DE PAPIER ; -dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ; -donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; -évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; -donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; -rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties -donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties -dire que pour procéder à sa mission l'expert devra convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; -se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; -à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; -en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ; -en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; -en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex. réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ; -fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; -rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai. -Fixer la durée de la mission -Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce Tribunal -Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui -Dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai qu’il plaira au Tribunal de fixer à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif -Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ; -Condamner la SCI CLAIREG au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile -Débouter la SCI CLAIREG de sa demande de sursis à statuer -Réserver les dépens. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SCI CLAIREG sollicite du juge de la mise en état de : A titre liminaire, -Surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir du Juge des référés de Bobigny, -Réserver les dépens. A titre subsidiaire, -Rejeter les demandes de la SAS LA MAISON DE PAPIER, -La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. Le 6 décembre 2024, la SCI CLAIREG a signifié de nouvelles conclusions d’incident. Le syndicat des copropriétaires s’en est rapporté à l’appréciation du juge de la mise en état sur l’incident. L’incident a été plaidé à l’audience du 9 décembre 2024 et mis en délibéré au 27 janvier 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Les dernières conclusions notifiées par la SCI CLAIREG le vendredi 6 décembre 2024 au soir, à la recevabilité desquelles son adversaire s'est opposé, seront écartées des débats comme irrecevables car tardives, leur notification la veille du week-end précédant l'audience d'incident du 9 décembre 2024 ayant mis la société LA MAISON DE PAPIER dans l'impossibilité d'y répondre, ce qui porte atteinte au principe du contradictoire. Sur la demande de sursis à statuer La SCI CLAIREG sollicite que soit ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision du juge des référés. La décision du juge des référés ayant été rendue le 26 août 2024, la SCI CLAIREG sera déboutée de sa demande de sursis à statuer. Sur la demande d’expertise La société LA MAISON DE PAPIER sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise relative aux désordres affectant les locaux donnés à bail. Se fondant sur les articles 789, 143 et 144 du code de procédure civile, elle fait valoir que les problèmes d’humidité impactant son local ont une cause structurelle, et qu’ils l’empêchent d’exploiter normalement son commerce. La SCI CLAIREG s’oppose à cette demande, faisant valoir que lors de la prise à bail la société LA MAISON DE PAPIER s’était engagée à réaliser des travaux de nature à mettre fin à l’humidité, notamment par l’installation d’une VMC et la pose d’une chape de béton et d’enduits isolants. Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. L’article 144 du code de procédure civile prévoit que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 3 novembre 2022 produit par la société LA MAISON DE PAPIER que le sous-sol du local donné à bail présente une forte humidité. Il ressort de la recherche de fuite technique réalisée par la société AFD à la demande de la preneuse qu’aucune fuite n’est constatée sur les réseaux d’eau. Le technicien indique que « le dégât des eaux au niveau des cloisons est dû à un phénomène de remontées capillaires dans les murs porteurs », et que le dégât des eaux au niveau du parquet, sec ce jour, est dû à une fuite ponctuelle, réglée au moment de l’intervention. La recherche de fuite effectuée par la société DBP conclut quant à elle que les problèmes d’humidité que subit le local sont d’origine structurelle, l’humidité contenue dans les sols remontant par capillarité dans les murs porteurs du bâtiment. Le technicien préconise la mise en place d’un système de ventilation mécanique et d’un système de chauffage au sous-sol, ainsi qu’un doublage complet des murs porteurs, préconisations que reprend le cabinet KVX Architecture dans son courrier du 28 juillet 2022, produit par la société LA MAISON DE PAPIER. L’avenant au bail prévoit en son article 1 que la société LA MAISON DE PAPIER déclare réaliser au sous-sol des travaux de pose d’enduits isolants, et d’installation d’une VMC, ainsi que de pose d’une chape brute de béton. Aucune pièce n’est produite s’agissant des travaux réalisés par la société LA MAISON DE PAPIER. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le tribunal ne dispose pas de suffisamment d’éléments pour statuer sur la cause des désordres, sur un éventuel manquement de la SCI CLAIREG à son obligation de délivrance, ni sur une éventuelle responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il convient par conséquent d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif. Pour permettre aux parties de trouver, en parallèle des opérations d’expertise, une solution amiable à leur litige, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur. Les dépens et les autres demandes seront réservés. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déclare irrecevables les conclusions d’incident signifiées par la SCI CLAIREG le 6 décembre 2024, -Déboute la SCI CLAIREG de sa demande de sursis à statuer, -Ordonne une mesure d’expertise, -Commet pour y procéder [I] [P] Diplôme d'ingénieur de l'Ecole [17] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 12] Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX04] Email : [Courriel 14] Avec pour mission de : -se rendre sur les lieux loués, [Adresse 7] à [Localité 15] (93), et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; -relever et décrire les désordres dont fait état la SAS LA MAISON DE PAPIER et affectant l'immeuble litigieux, -en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ; -indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, en ce compris la conformité de la destination des locaux loués à la SAS LA MAISON DE PAPIER ; -dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l'art ; -donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; -évaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ; -donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; -rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties -donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties -Dit que l’expertise sera mise en oeuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, -Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur, -Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera ce calendrier en tant que de besoin notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaires, -Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport, -Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe au plus tard le 15 mars 2026, -Dit que préalablement à ce rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations, -Fixe à 3 000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert, -Dit que la société LA MAISON DE PAPIER devra consigner cette somme entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Bobigny dans les DEUX MOIS du présent jugement, à peine de caducité de la mesure d’instruction ordonnée, sauf application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, -Se réserve le contrôle de l'expertise, -Enjoint à la société LA MAISON DE PAPIER, la SCI CLAIRE G et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] (93) de rencontrer un médiateur judiciaire qui les informera sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation judiciaire, -Désigne à cette fin : Centre de Médiation des Notaires de [Localité 16], [Adresse 6], [Localité 10] Tél : [XXXXXXXX01] -Dit que les parties devront avoir rencontré le médiateur avant le 24 mars 2025, -Invite les parties à prendre contact directement avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne, le cas échéant, accompagnées de leurs conseils. -Rappelle que ce rendez-vous de présentation est obligatoire et gratuit et doit être réalisé en présence de toutes les parties réunies à cette occasion devant le médiateur, -Rappelle que les parties souhaitant recourir à la médiation peuvent choisir de réaliser une médiation conventionnelle dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile, -Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation judiciaire, le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, -Dit que cette désignation est faite pour une durée de 3 mois à compter de la date de la première réunion de médiation et que ce délai pourra être prorogé à la demande du médiateur, -Fixe à 2 000 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération du médiateur qui devra être versée entre les mains du médiateur par la société LA MAISON DE PAPIER, la SCI CLAIRE G et le syndicat des copropriétaires à parts égales, et ce, sauf meilleur accord des parties, avant la date fixée pour la première réunion, à peine de caducité de la désignation du médiateur, -Dit qu’en cas de refus d’aller en médiation, la provision n’aura pas à être versée, -Dit que, sauf accord des parties, si cette provision était insuffisante pour couvrir les frais de la médiation, le montant du reliquat sera fixé en accord avec les parties et selon les modalités convenues entre elles et, en cas de difficulté, il en sera référé au juge, -Dit que les séances de médiation se dérouleront dans les locaux professionnels du médiateur ou en tout autre lieu convenu avec les parties, -Dit que le médiateur informera le juge de la mise en état de tout incident affectant le bon déroulement de la médiation, dans le respect de la confidentialité de rigueur en la matière, -Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera le juge de la mise en état, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues, -Dit que les dépens suivront ceux de l’instance au fond, -Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 2 avril 2025 à 10 heures pour vérification du versement de la consignation et du respect de l’injonction. Fait au Palais de Justice, le 27 janvier 2025 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT Madame AIT Madame CORON