Cour d'appel, 14 décembre 2023. 20/02028

AFFAIRE : N° RG 20/02028 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FOJI  Code Aff. :C.J ARRÊT N° ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT-BENOIT en date du 09 Novembre 2020, rg n° 51-19-13 COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION CHAMBRE SOCIALE TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2023 APPELANT : Monsieur [H] [Z] [Adresse 2] [Localité 5] Représentant : Me Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉ : Monsieur [S] [O] [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/7908 du 15/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2023, en audience publique devant Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre chargée d'instruire l'affaire, assistée de Véronique FONTAINE, greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023; Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Président : Corinne JACQUEMIN Conseiller : Agathe ALIAMUS Conseiller : Aurélie POLICE Qui en ont délibéré ARRÊT : mis à disposition des parties le 14 décembre 2023 Greffier lors de la mise à disposition de l'arrêt : Monique LEBRUN * * * LA COUR : EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 5 novembre 2015, M. [S] [O] a consenti un bail à ferme à M. [Z], portant sur une parcelle de terre en nature de verger, sise commune de [Localité 8], [Adresse 6], cadastrée section BS n° [Cadastre 1], d'une superficie de 5 ha 22 a et 1 ca. M. [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît par requête enregistrée le 18 novembre 2019, tendant notamment au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages et à la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 22.446 euros au titre des fermages correspondant aux années 2015 à 2018. Par jugement rendu le 9 novembre 2020, le tribunal a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, condamné M. [Z] à payer à M. [O] la somme de 22.924 euros au titre des fermages dus pour les années 2015 à 2018 incluses, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné M. [Z] à payer à M. [O] 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le tribunal, après vérification d'écriture a retenu que la comparaison des signatures sur les deux baux produits en date du 5 novembre 2015, établissait que la signature était bien celle de M. [Z]. Les premiers juges ont ajouté qu'il n'était pas contesté que les fermages n'avaient pas été acquittés et qu'il y avait lieu de prononcer la condamnation du fermier au paiement des arrérages pour les années 2015 à 2018 incluses ainsi que la résiliation du bail. M. [Z] a interjeté appel de cette décision le 18 novembre 2020. L'affaire a été plaidée à l'audience du 20 février 2023 à la suite de laquelle la cour, par arrêt avant dire droit, a ordonné la réouverture des débats et le renvoi du dossier à l'audience du 16 octobre 2023 pour : - la production aux débats par M. [O] de l'original du bail dont il se prévaut ; - la production, par M. [Z], de pièces de comparaison contemporaines de la souscription du bail litigieux ou antérieures à celle-ci et comportant sa signature ; - que les parties s'expliquent sur le fait que ni le montant du fermage fixé dans le bail produit par M. [Z] (1.566,03 euros par an), ni celui fixé dans l'exemplaire produit par M. [O] (5.731 euros par an), ne correspondent aux dispositions de l'arrêté préfectoral fixant le prix des denrées pour le fermage à la Réunion en vigueur en 2015, date de conclusion du bail à ferme. Lors de l'audience du 23 octobre 2023, le conseil de M. [O] a remis à la cour l'original du bail dont il se prévaut et le conseil de M. [Z] a déposé les pièces n° 8 et 9, concernant le contrat du bail du 1er juin 2016 et une demande de permis de construire. Vu les conclusions notifiées par M. [Z] le 19 octobre 2022, oralement soutenues lors de l'audience de plaidoiries, par lesquelles l'appelant sollicite, au visa des articles L461-1 et suivants du code rural, 299 et 287 à 295 du code de procédure civile, 1302 et suivants du Code civil, d'infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau de : - prendre acte qu'il nie avoir signé le bail à ferme du 5 novembre 2015 fixant un fermage de 5.731 euros et enjoindre à M. [O] de déclarer s'il entend se prévaloir de ce document ; - dire et juger que le bail à ferme invoqué par M. [O] est un faux ; - procéder à la vérification d'écriture ; en tant que de besoin : - ordonner une expertise graphologique de la signature de M. [Z] figurant au pied de l'acte sous seing privé contesté ; - débouter M. [O] de sa demande de résiliation de bail aux torts du fermier et de toute demande plus ample ou contraire ; - dire et juger qu'il a versé indûment à M. [O] la somme de 11.000 euros dont il est en droit de réclamer le remboursement ; - ordonner la compensation entre les créances respectives compte tenu de sa dette au titre des fermages à hauteur de la somme de 9.396,18 euros ; - condamner M. [O] à lui verser la somme de 1.603,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020, avec bénéfice de l'anatocisme ; - débouter M. [O] de l'ensemble de ses demandes nouvelles en cause d'appel ; - condamner M. [O] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Vu les conclusions notifiées par M. [O] le 19 septembre 2022, donc avant la réouverture des débats, oralement soutenues lors de l'audience de plaidoiries soulignant en outre que la chambre d'agriculture s'était aperçue de l'erreur sur le fermage et que les éléments de calcul sont dans le dossier, il demande à la cour : au visa : - des articles L.411-31, L.411-11 et R.411-1 et suivants du code rural et de la pêche, - de l'arrêté préfectoral n° 511 du 29-03-2018 servant au calcul du prix des baux ruraux à ferme et à long terme, - des dispositions des articles 299, 287, 295, 564 et 565 du code de procédure civile, - de confirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Benoît du 09 novembre 2020 en toutes ses dispositions et y ajoutant : - confirmer la résiliation du bail à ferme sous seing privé du 05 novembre 2015 à effet rétroactif au 30 janvier 2015, fixant le fermage annuel à 5.731,00 € conclu à la date du 09 novembre 2020 ; - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 40. 117,00 € en principal au titre des fermages et/ou indemnités d'occupation pour les années 2015 à 2021 inclus, sauf a parfaire ; - dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de chaque année et qu'il sera fait application de la règle de l'anatocisme des intérêts dès lors que les intérêts échus sont dus au moins pour une année entière pour les années entre 2016 et 2021 ; - ordonner l'expulsion de M. [Z] et de tous occupants de son chef, de la parcelle cadastrée BS [Cadastre 1] sise à [Localité 8], lot 9 du lotissement agricole Cambourg II, [Adresse 7]' à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ; - débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes ; Statuant à nouveau, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 130.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison des manquements du preneur, de nature à compromettre la bonne exploitation de la parcelle BS [Cadastre 1] ; - condamner M. [Z] à payer à M. [O] la somme de 40.000,00 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, en réparation de la décote appliquée par la SAFER sur le volet PRODUCTIONS/Valeur des plans ; En tout état de cause, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamner M.[Z] aux dépens de première instance et d'appel. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées et aux développements infra. A l'issue des débats, les parties ont été informées de la date de délibéré fixée au 14 décembre 2023. SUR QUOI Sur le bail à ferme du 5 novembre 2015 : Aux termes des dispositions des articles 287 et 288 du code de procédure civile, si l'une des parties déclare ne pas reconnaître l'écriture qui est attribuée à son auteur, le juge procède à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer. La vérification d'écriture doit être faite au vu de l'original de l'acte litigieux. Au soutien de son appel, M. [Z] maintient qui n'a pas signé le bail présenté en pièce numéro 3 par le bailleur (pièce devenue n° '1A' lors de sa production en original) indiquant un montant du fermage de 5.731 € par an et affirme qu'il avait été convenu et signé, le même jour, un bail similaire mais portant mention d'un fermage 2.566,03 euros par an (pièce 3 du même dossier). Il ressort du dossier que deux baux identiques sont produits sauf que l'un, dont toutes les pages sont paraphées, indique un montant du fermage convenu à la somme de 1.566,03 euros, pour 600 kg de letchis par hectare et par an, pour un prix du kilo de 0,50 € et l'autre la somme de 5.731 € pour les mêmes références mais avec une modification sur le prix du kilogramme de letchis ( 1,83 €/kg), qui a été mentionné conformément à la réglementation préfectorale (pièce 6 : arrêté préfectoral n° 511 du 29-03-2018 servant au calcul du prix des baux ruraux à ferme et à long terme). En premier lieu, le fait qu'un seul des baux ait été enregistré est sans incidence et ne le fait pas, prévaloir sur l'autre autre. En second lieu, l'examen de la signature en original de M. [Z] sur le bail querellé ne permet pas d'accréditer sa thèse selon laquelle sa signature aurait été photocopiée ou qu'il y aurait eu un montage. En troisième lieu, M. [Z] se prévaut d'une version du bail qu'il reconnait avoir signé. Or, la mention 'lu et approuvé 'ainsi que la signature révèlent sur les deux exemplaires de bail, une même écriture et c'est à bon droit que le tribunal a détaillé le tracé des lettres notamment les v, p et j comme faisant apparaître une même signature. De plus, les pièces de comparaison versées, telles la promesse synallagmatique de bail du 30 juin 2015 ainsi que le bail d'habitation du 1er juin 2016, la demande permis de construire du 4 février 2016, documents contemporains du litige, révèlent que les signatures portées sur ces documents sont identiques à celles portées sur le bail querellé. Enfin, comme le soutient l'intimé concernant les modalités de fixation du loyer, les articles L.411-11 et R.411-1 et suivants du code rural et de la pêche rappellent que le fermage ne peut descendre au-dessous du minimum fixé par arrêté préfectoral, après consultation de la commission consultative paritaire des baux ruraux fixant des denrées à fermage. Il demande l'application de l'arrêté préfectoral n° 821 du 17 avril 2000 fixant le prix des denrées à fermage, repris par l'arrêté n° 511 du 29 mars 2018 (pièce 6 : arrêté préfectoral n° 511 du 29-03-2018 fixant le prix plancher des denrées telles que : verger d'origine tropicale (Mangue, Letchi, Banane ). Le prix de 0,50 euros pour le kilo de letchi n'était pas conforme à l'arrêté précité qui prévoyait le prix de 1,83 euros, tel que mentionné dans le bail dont se prévaut M. [O]. En dernier lieu, s'agissant d'un bail rural, aucune mention manuscrite n'est exigée ad validitatem à l'exception de la signature des parties qui s'engagent, de sorte que l'absence de paraphe des pages ne constitue pas une preuve de l'irrégularité et de l'absence du document, en ce qu'il ne permettrait pas de reconnaître le consentement du fermier sur le montant du fermage indiqué. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement en ce qu'il a rejeté la demande expertise graphologique et constaté l'existence d'un bail rural consenti par M. [O] à M. [Z] pour un fermage de 5.740 €. Sur le défaut de paiement des fermages et la demande au titre de l'arriéré de loyers : Il n'est pas contesté que le fermage n'a pas été payé par M. [Z] qui ne formule aucune observation sur ce point autre que l'observation selon laquelle il avait l'intention d'acheter la parcelle pour un prix de 150.000 euros. Ce fait est sans incidence sur l'obligation de payer le fermage. Il convient en conséquence, par la confirmation du jugement déféré, de condamner M. [Z] à payer à M. [O] le montant des fermages dus depuis l'année 2015, soit la somme totale actualisée de 40.117,00 €, arrêtée à 2021, telle que détaillée dans les écritures de l'intimé et non contestée en son montant. Sur la demande de M. [Z] en paiement de versements indus : Il est constant, dès lors que les parties s'accordent sur ce fait, qu'un projet de vente des terres affermées à M. [Z] avait été envisagé. La cour relève qu'il n'est pas contesté que les difficultés qu'ont pu rencontrer les parties quant à la vente du terrain entrent dans le cadre des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux, rendant la juridiction paritaire des baux ruraux compétente pour trancher le litige. M. [Z] fait valoir qu'il ressort des échanges intervenus entre les parties au sujet de la proposition d'acquisition, que M. [O] a reçu : - 7.000 € « d'acompte » sur le prix de cession du terrain objet du bail, - 4.000 € d'acompte sur le prix d'une cession, non réalisée, d'une chambre froide. L'article 1302 du Code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu. L'appelant verse aux débats : - un courrier du notaire, Maître [V], du 1er mars 2019 adressé à M. [O] faisant état de la proposition de prix formulée par M. [Z] de 150.0000 euros dont déduction selon l'acheteur d'une somme de 11.000 euros déjà versée 'directement', - un courrier de M. [O], du 22 mai 2018 (pièce numéro 4 du dossier de l'appelant), qui écrit au notaire que M. [Z] n'a pas respecté un accord initial, pris dans le cadre du projet de vente des terres ; il fait état , d'une part, qu'une somme de 7.000 € qui avait été versée par M. [Z] à titre « d'acompte » et, d'autre part, qu'il resterait une somme de 16.000 euros, sur la vente d'une chambre froide après déduction d'un acompte qui a été encaissé sur le compte de son fils. En premier lieu, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, ce courrier est bien signé par M. [O] et la cour relève que le montant mentionné par le bailleur est identique à celui indiqué par M. [Z] au notaire. En second lieu, les moyens de M. [O] tiré de ce qu'un paiement de 8.000 euros aurait été effectué par M. [Z] au profit de l'ancien peneur ou que des sommes lui auraient été versées par le preneur en contrepartie d'un travail effectué, sont inopérants. En troisième lieu, M.[O] déclare qu'un deuxième paiement est intervenu sur le compte de son fils, ce qui est sans emport dès lors qu'il reconnaît que le paiement est bien intervenu pour son compte. Toutefois il soutient qu'il s'agit d'une somme de 3.000 euros et non 4.000 euros, ce dont il justifie par la production de la pièce n° 13 -VIR SEAP M. [Z] 'acompte achat chambre froide'. M. [Z] ne formule aucune observation sur le montant de ce paiement et ne prouve pas avoir payé une somme supplémentaire, la seule mention de la somme de 16.000 euro dans le courrier précité étant insuffisante pour justifier du paiement de 4.000 euros. Il convient conséquence de retenir que M. [Z] a versé à M. [O] une somme de 10.000 euros dans le cadre d'un projet d'achat qui ne s'est pas concrétisé et qui devait dans ce cas être considéré comme paiement d'une partie du fermage, tel que cela ressort expressément du courrier de M. [O] du 22 mai 2018 précité. Le jugement déféré est dès lors infirmé de ce chef et M. [O] condamné à payer à M. [Z] la somme de 10.000 euros. Il y a donc lieu à compensation entre les sommes dues respectivement par les deux parties, de sorte que la dette de M. [Z] s'élève à 30.117,00 €, arrêtée à l'année 2021. Sur la demande de délai de paiement : M. [Z] sollicite que lui soit accordé un délai de 12 mois pour s'acquitter de la somme réclamée au motif que l'exploitation de la parcelle donnée à bail ne permet pas d'encaisser des revenus égaux aux fermages échus et qu'il devra donc mobiliser des fonds issus de son activité professionnelle de médecin. Selon les dispositions de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'octroi du délai de grâce doit toujours être motivé sur les éléments fournis par le demandeur à cette mesure. En l'espèce M. [Z] ne verse aux débats aucun élément sur sa situation personnelle qui l'empêcherait de s'acquitter de sa dette, laquelle est ancienne. Il convient en conséquence, ajoutant au jugement, de débouter l'appelant de sa demande de délai de paiement. Sur la demande de résiliation du bail : Aux termes des dispositions de l'article L.431-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail notamment s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur, ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition. Ce motif ne peut être invoqué en cas de force majeur ou de raisons sérieuses et légitimes. Ainsi, comme l'a très justement relevé la juridiction de première instance, M. [O] a adressé à M. [Z] une mise en demeure de s'acquitter des fermages du entre 2015 et 2018, visant les dispositions de les articles L. 461 et suivants du code rural, et ce, par courrier recommandé. Il est rappelé que le montant du fermage n'a pas été versé par M. [Z]. Le preneur ne justifie pas, du seul fait de la discussion entre les parties sur la vente du terrain, d'une raison légitime et sérieuse pour exclure la résiliation du bail. Le jugement qui a prononcé cette résiliation est en conséquence confirmé. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M.[O] : En premier lieu, M. [O] fait valoir la révélation d'un fait postérieur au jugement du 09 novembre 2020, qui lui permet de solliciter en cause d'appel des dommages et intérêts pour absence d'entretien des terres par le preneur qui les a laissées quasiment à l'abandon. Il verse aux débats deux devis de remise en état des terres pour des montants de 140.000,00 € et 126.945,00 €. M. [Z] répond que M. [O] a repris la gestion des terres en 2021 et ne verse aux débats aucun état des lieux contradictoire. Selon l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. En application de l'article L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur. En l'espèce, aucun état d'entrée dans les lieux n'a été dressé par les parties, si bien que le preneur est réputé avoir pris les lieux en état. A défaut d'état des lieux contradictoire établi à la date des deux devis présentés par M. [O], celui-ci n'établit pas de faute commise pas le preneur dans l'entretien des terres. En second lieu, M. [O] demande sur le fondement de 'article L411-31 2° du code rural de la pêche maritime des dommages et intérêts pour diminution de la valeur du 'volet PRODUCTIONS' de la parcelle BS [Cadastre 1] comme étant 'directement et pleinement imputable' à M. [Z]. L'article L411-31 2° du code rural et de la pêche maritime prévoit que le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie notamment d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation. Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le bailleur fait valoir que la SAFER a appliqué une décote de 25% sur la valeur de plans en indiquant '400 pieds de letchis, 50 longanis et 50 jacquiers. On retient la valeur de 200 € par plan' total : 60.000 €' au lieu de 100.000,00 €. Sur ce point, d'une part, ce document de la SAFER (pièce n° 1 du dossier de M. [O]) date du 17 janvier 2018 alors, d'autre part, que la décote énoncée ne repose sur aucun élément contradictoire. De plus, le même motif que précédemment est repris concernant l'absence d'état des lieux contradictoire d'entrée et lors de l'établissement des devis produits. De plus, il n'est pas établi par M. [O], qui en a la charge de la preuve, une diminution de la valeur des terres. Enfin, M. [Z] justifie qu'il disposait d'un salarié pour assurer l'entretien du verger d'octobre 2018 à juillet 2020 (pièce n° 7) et aucun élément du dossier ne permet d'établir un manque de main d'oeuvre sur l'exploitation. Ajoutant au jugement déféré, il convient de débouter M. [O] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes : Le jugement est confirmé sur la charge des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, il convient de laisser à chacune des parties qui succombe partiellement, la charge de leurs dépens et frais irrépétibles engagés pour la défense de leurs intérêts. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire par remise au greffe, Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît sauf en ce qu'il a débouté M. [Z] de sa demande en paiement et en compensation ; Statuant de ce seul chef et actualisant sur la demande en paiement du fermage : Condamne M. [H] [Z] à payer à M. [S] [O] la somme de 40.117,00 € au titre des fermages pour les années 2015 à 2021 ; Condamne M. [S] [O] à payer à M.[Z] la somme de 10.000 euros ; Ordonne la compensation des sommes dues entres les parties ; Ajoutant, Dit que la somme de 30.117,00 € due par M. [Z] à M. [O], après compensation, portera intérêts au taux légal à compter du jugement pour la somme de 22.924 euros et pour le surplus, à compter du présent arrêt, avec bénéfice de l'anatocisme ; Déboute M. [S] [O] de sa demande de dommages et intérêts ; Déboute les parties de leurs demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chacune des parties assumera la charge de ses dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Corinne JACQUEMIN, présidente de chambre, et par Madame Monique LEBRUN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,