Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 4] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] N° RG 24/01074 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHBJ Minute : 24/00474 L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7] Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176 C/ Monsieur [C] [P] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉFENDEUR : Monsieur [C] [P] [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 7] comparant en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 25 octobre 2016, l'Office public de l'Habitat de [Localité 7] (ci-après désigné par l'OPH de [Localité 7]) a consenti à Monsieur [C] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 9], sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 379,86 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 379 €. Le 15 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [C] [P] un commandement de payer la somme en principal de 1073,49 € arrêtée au 21 novembre 2023, visant la clause résolutoire du contrat de bail. PROCEDURE Par exploit de commisssaire de justice délivré le 4 avril 2024, l'OPH de Drancy a fait citer Monsieur [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, " ordonner l'expulsion de Monsieur [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux, immédiatement et sans délai et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, sous astreinte de 200 € par jour à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, " autoriser l'OPH de [Localité 7] à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls du défendeur, " condamner Monsieur [P] au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 3083,49 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 13 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel, jusqu'à parfaite libération des locaux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, Ï de la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3625,24 € selon décompte arrêté au 17 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. Monsieur [C] [P], comparant, a justifié avoir fait deux réglements supplementaires les 17 et 19 juin pour une somme globale de 1100 euros. Il a indiqué en outre être en attente d'un rappel d'allocation personnalisée pour le logement et de réduction du loyer de solidarité pour un montant de 1948,60 €. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant régler le solde du en une seule fois. En outre, il a expliqué reprendre son travail le 12 juillet 2024, et avoir à charge un enfant et une nièce. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. Par note en délibéré expréssement autorisée, l'OPH de [Localité 7] a communiqué un nouveau décompte de la dette locative au 4 juillet 2024, faisant apparaitre un solde fin juin 2024 après réglements du locataire et rappel de l'APL et du RLS de 191,62 euros. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la la commission de coordination des actions de prévention des explusions le 19 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Le bail en date du 25 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 5 e). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 1073,49€ arrêtée au 21 novembre 2023, au titre de l'arriéré locatif. Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au local d'habitation étaient réunies à la date du 15 février 2024. Sur le montant de l'arriéré locatif L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que Monsieur [C] [P] reste lui devoir la somme de 191,62 € arrêtée au 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. La créance demandée n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [C] [P] sera donc condamné à verser à l'OPH de [Localité 7] la somme provisionnelle de 191,62 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, le défendeur propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et a démontré être en mesure sur les mois précédents de régler un montant supérieur au montant de l'échéance. Il ressort en outre des éléments communiqués qu'ila repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Dans cette hypothèse, il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [C] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes accessoires Monsieur [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], Monsieur [C] [P] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 octobre 2016 entre l'OPH de [Localité 7] et Monsieur [C] [P] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 9], sur la commune de [Localité 7] sont réunies à la date du 15 février 2024 ; Condamnons Monsieur [C] [P] à verser à l'OPH de [Localité 7] la somme provisionnelle de 191,62 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 27 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ; Autorisons Monsieur [C] [P] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 150 €, et une 2ème mensualité qui soldera la dette en principal ; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [C] [P] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 9], sur la commune de [Localité 7] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [C] [P] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défendeur pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas Monsieur [C] [P] à payer à l'OPH de [Localité 7] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux; Condamnons Monsieur [C] [P] à payer à l'OPH de [Localité 7] une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2024 Le Greffier Le Juge