Cour d'appel, 22 février 2018. 17/02166

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE 11e Chambre A ARRÊT AU FOND DU 22 FÉVRIER 2018 N° 2018/ 75 Rôle N° 17/02166 [G] [F] SCI RIOU C/ [Z] [J] [A] [K] veuve [J] [M] [J] SARL AGENCE MEDITERRANEE TRANSACTION Grosse délivrée le : à : Me Michaël CULOMA SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Décembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 10/01317. APPELANTES Madame [G] [F] née le [Date naissance 1] 1937 de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Michaël CULOMA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant SCI RIOU, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Michaël CULOMA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant INTIMES Monsieur [Z] [J] Décédé le [Date décès 1] 2013 Madame [A] [K] veuve [J] née le [Date naissance 2] 1938, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant Monsieur [M] [J] né le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant SARL AGENCE MEDITERRANEE TRANSACTION exerçant sous le nom commercial AGENCE MEDITERANNEE TRANSACTION et à l'enseigne ACTION IMMOBILIER Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Emmanuelle ZIMMER, avocat au barreau de GRASSE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Décembre 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Frédérique BRUEL, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre Madame Frédérique BRUEL, Conseillère Madame Sylvie PEREZ, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2018, Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : La sci Riou était propriétaire de biens immobiliers situés à [Adresse 1]. Madame [F], gérante de ladite sci, suite à des difficultés financières et médicales, envisage de vendre le bien. Elle signe un mandat de vente le 20 septembre 2006 avec l'agence Méditerranée Transaction exerçant sous l'enseigne Action Immobilier représentée par son gérant [J] [M] pour une valeur de 230 000 euros. Très rapidement, le 30 octobre 2006, la sci Riou et les époux [Z] [J], parents de [M] [J], ont signé un compromis de vente, moyennant un prix net de 200 000 euros. Les parties ont réitéré la vente le 15 janvier 2007 ; le même jour, un bail commercial a été signé entre Madame [F] et les époux [Z] [J] pour un loyer annuel de 16 200 euros. Par acte sous seing privé en date des 28 et 29 janvier et 9 février 2010, la sci Riou et Madame [F] ont assigné les époux [Z] [J], les acquéreurs, [M] [J] leur fils, gérant de l'agence immobilière aux fins de voir le tribunal de grande instance de Grasse prononcer la nullité du contrat de vente immobilière conclu entre les époux [J] et la sci Riou, ainsi que la nullité du bail commercial ratifié entre Madame [F] et les consorts [J] outre 70 000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement en date du 13 décembre 2016, le tribunal a débouté les parties de toutes leurs demandes. Madame [F] et la sci Riou ont interjeté appel le 2 février 2017. Par conclusions en date du 1er septembre 2017 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, Madame [F] et la sci Riou concluent à la nullité du contrat de vente en application de l'article 1596 du code civil, à défaut pour dol, à la nullité du contrat de bail et subsidiairement à la responsabilité contractuelle de la société Action Immobilier. Par conclusions en date du 3 juillet 2017 auxquelles il conviendra de se référer pour plus ample exposé, la société Agence Méditerranée Transaction exerçant sous l'enseigne Action Immobilier, Monsieur [M] [J] et Madame Veuve [J] concluent in limine litis à la prescription de l'action en nullité et subsidiairement à la confirmation du jugement. SUR QUOI : Attendu qu'il convient au préalable de rappeler que Monsieur [J] [Z] est décédé le [Date décès 1] 2013 ; qu'il convient en conséquence de dire que l'appel de Madame [F] et de la sci Riou est irrecevable à son encontre. Sur la prescription de l'action en nullité : Attendu que dans le cadre de leurs conclusions, les consorts [J] et l'agence Action Immobilier soutiennent que l'action en nullité du contrat de vente serait prescrite ; qu'ils affirment que l'assignation introduite par la sci Riou et Madame [F] les 28, 29 janvier et le 9 février 2010 ne visait que le compromis de vente et non l'acte de vente lui-même. Mais attendu que le premier juge a justement écarté la prescription en indiquant que si la nullité de l'acte de vente du 15 janvier 2007 et du bail commercial du même jour n'a effectivement été demandée pour la première fois qu'à l'occasion des conclusions de la sci Riou et de Madame [F] le 19 février 2013, il apparaît toutefois que la nullité du compromis de vente, a été invoquée dès l'assignation introductive d'instance ; que la réitération de l'acte de vente ne peut avoir pour effet de purger le compromis de vente de tous vices. Que c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que l'action en nullité n'était pas prescrite. Que le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la nullité du contrat de vente tirée de la violation de l'article 1596 du code civil : Attendu que Madame [F] et la sci Riou soutiennent que le contrat de vente est nul en raison de la violation de l'article 1596 du code civil. Attendu que cet article énonce que ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes ni par personne interposées : - les tuteurs des biens de ceux dont ils ont la tutelle, - les mandataires des biens qu'ils sont chargés de vendre, - les administrateurs de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins - les officiers publics des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère, - les fiduciaires des biens du droits composant le paatrimoine fiduciaire. Attendu que Madame [F] et la sci Riou rappellent que les mandataires ne peuvent acquérir sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par des personnes interposées, le bien qu'ils sont chargés de vendre. Mais attendu qu'en l'espèce, il ne saurait être contesté le fait que le bien immobilier a été acquis par les époux [Z] [J] et non par leur fils, ce que ne pouvait ignorer Madame [F]. Attendu qu'il résulte de ce qui précède que les dispositions de l'article 1596 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer ici et qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que l'interdiction édictée par l'article 1596 du code civil n'a pas à s'appliquer aux faits de l'espèce. Que le jugement sera confirmé sur ce point. Sur le dol : Attendu que Madame [F] et la sci Riou soutiennent que leur consentement aurait été donné et surpris par le dol. Attendu que Madame [F] a rappelé dans ses conclusions qu'elle était dans une situation financière délicate, pressée par son établissement bancaire de procéder à la vente des biens et droits immobiliers qu'elle possédait. Que par courrier de décembre 2006, Madame [F] reconnaît avoir été dans l'obligation de trouver des fonds afin de faire face aux exigences de sa banque pour sauver sa situation pécuniaire. Attendu qu'elle fait état de certains éléments factuels laissant entendre que la valeur vénale du bien immobilier était supérieure à celle stipulée contradictoirement. Attendu qu'elle indique qu'un logement se situant sur le même palier de 70 m2 aurait été vendu 300 000 euros ; qu'il est établi qu'en réalité cet appartement faisait 110m2 et a été négocié à la baisse ; qu'au deuxième étage du même immeuble, un appartement s'est trouvé en vente pendant un an sans trouver d'acquéreur. Attendu que Madame [F] s'est toujours refusée de produire l'expertise de la valeur de son appartement malgré l'envoi de plusieurs sommations de communiquer. Que c'est donc en parfaite connaissance que Madame [F] a cédé son bien aux époux [Z] [J] ; qu'elle ne démontre nullement les manoeuvres frauduleuses qui auraient été utilisées par ses cocontractants pour l'obliger à vendre son appartement. Attendu qu'elle ne peut en conséquence solliciter la nullité du contrat de vente pour dol en application de l'article 1116 du code civil ; que le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière : Attendu que Madame [F] et la sci Riou soutiennent qu'en application de l'article 1147 du code civil, l'agence immobilière doit engager sa responsabilité contractuelle, pour non respect de son obligation de conseil ; qu'il résulte de ce qui précède que seule Madame [F] est responsable de la situation et de la fixation du prix de vente de son appartement ; qu'elle était pressée de vendre en raison de sa situation financière délicate ; que ce moyen sera rejeté et le jugement confirmé sur ce point. Sur les demandes reconventionnelles des consorts [J] : Attendu que les intimés, dans leurs dernières conclusions soulignent que Madame [F] diligenterait des procédures abusivement, qu'ils sont bien-fondés à opposer une exception d'inexécution et que le congé délivré pour motifs graves et légitimes devra être validé. Sur le caractère abusif des procédures diligentées par Madame [F] et la sci Riou : Attendu qu'aucune intention de nuire n'est démontrée ; que les appelantes cherchent légitimement à faire valoir leurs droits ; que la demande de dommages et intérêts sera déboutée. Sur la demande de résiliation du bail : Attendu qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel qui doit être déboutée. Sur le congé délivré pour motifs graves et légitimes : Attendu que Madame [J] a fait délivrer le 10 juillet 2015 à Madame [F], un congé pur et simple avec refus de renouvellement du bail commercial pour motifs graves et légitimes en application de l'article L145-17 du code de commerce. Attendu que Madame [J] reproche à Madame [F] un comportement injurieux ; qu'il convient toutefois de noter que les grossièretés échangées sont parfaitement réciproques et ne sauraient justifier un congé pour motifs graves et légitimes. Que s'agissant de l'éventuel défaut de paiement des loyers, la Cour n'est pas en mesure, en l'absence de tous justificatifs, de statuer sur ce point. Attendu que c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté les demandes des intimés. Attendu qu'il ne saurait y avoir lieu à octroi d'une quelconque somme à titre de dommages et intérêts ou en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Attendu que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par Madame [F] et la sci Riou. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré, Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 13 décembre 2016 en toutes ses dispositions. Déboute la demande de résiliation du bail comme nouvelle en cause d'appel. Dit n'y avoir lieu à octroi d'une quelconque somme à titre de dommages et intérêts ou en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Dit que les dépens de première instance et en cause d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront supportés par Madame [F] et la sci Riou. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,