Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 8 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00560 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEXW
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 24 septembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.N.C. SNC FINREY
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître François-Genêt KIENER de l'AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 098, et par Maître Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, demeurant [Adresse 2], avocate au barreau d'AVIGNON
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. JCG SURFACES, élisant domicile dans les locaux loués sis [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l'ESSONNE
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
**************
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 28 mai 2024, la SNC FINREY a fait assigner en référé la SARL JCG SURFACES devant le président du tribunal judiciaire d'Évry en acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial les liant, la dette locative s'élevant, à cette date, à la somme de 13.991,58 euros.
A l'audience du 24 septembre 2024, la SNC FINREY, représentée par avocat, a sollicité du juge des référés de :
DIRE ET JUGER que la société SNC FINREY est recevable et bien fondée dans ses demandes, tant en droit qu'en fait,
DIRE ET JUGER que les manquements de la société JCG SURFACES à ses obligations contractuelles sont incontestables,
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial conclu le 15 juin 2012 visée dans le commandement de payer, signifié le 27 février 2024, au 28 mars 2024,
ORDONNER l'expulsion immédiate des locaux objet du bail commercial conclu le 15 juin 2012 de la société JCG SURFACES et de tous occupants de son chef, en la forme accoutumée et si besoin avec le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier,
DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie à hauteur de 6.178,82 euros sera appréhendé par la société SNC FINREY au titre de premiers dommages intérêts,
CONDAMNER la société JCG SURFACES à régler à la société SNC FINREY la somme provisionnelle de 12.357,64 euros relatif à la relocation forfaitisée entre les parties à compter de la reprise des lieux par le bailleur,
FIXER l'indemnité d'occupation journalière due par la société JCG SURFACES à la somme journalière de 135,80 euros TTC et 16,54 euros TTC par jour au titre des charges, outre 12,17 euros TTC par jour au titre de la taxe foncière, à compter du 29 mars 2024 jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués comprenant évacuation des meubles éventuels et remise des clés, outre tous accessoires de loyer, et CONDAMNER en tant que de besoin la société JCG SURFACES au paiement provisionnel de ces indemnités, étant précisé que la société JCG SURFACES a d'ores et déjà réglé à ce titre la somme de 5.000 euros,
DIRE ET JUGER que ladite indemnité d'occupation sera indexée annuellement sur la base de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC), l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date d'acquisition de la clause résolutoire, à savoir l'indice du 3e trimestre 2023 (2106), et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante,
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER la société JCG SURFACES au paiement provisionnel des sommes suivantes :
o 13.991,58 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 28 mars 2024,
o 1.399,16 euros au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux mensuel de 1,5%,
o 173,12 euros euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 27 février 2024,
Subsidiairement, si par extraordinaire la juridiction considérait que le règlement pourtant postérieur à la date d'acquisition de la clause résolutoire de la somme de 5.000 euros ne s'analysait pas en indemnité d'occupation :
CONDAMNER la société JCG SURFACES au paiement provisionnel des sommes suivantes :
o 8.991,58 euros au titre des loyers, charges et taxes demeurés impayés à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 3 juin 2024, en suite de règlement de la somme de 5.000 euros
o Les intérêts de retard au taux légal majoré de 4 points,
o 899,16 euros au titre des pénalités, outre intérêts au taux mensuel de 1,5%,
o 201,48 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 2 mai 2024,
DEBOUTER la société JCG SURFACES de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions éventuelles à intervenir,
CONDAMNER la société JCG SURFACES à régler à la société SNC FINREY la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société JCG SURFACES aux entiers dépens, comprenant le coût de la présente assignation et de la levée des états à intervenir,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, la SNC FINREY expose que :
- par acte conclu le 15 juin 2012, la SAS HBI FRANCE PROPCO aux droits duquel elle se trouve a donné à bail à la SARL JCG SURFACES des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (91), moyennant un loyer annuel de 16.200 euros hors charges et hors taxes
- la SARL JCG SURFACES ayant cessé de payer de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer le 27 février 2024 à hauteur de la somme de 12.543,09 euros
- les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance
- la SARL JCG SURFACES a procédé à un seul versement d'un montant de 5.000 euros au mois de juillet 2024 de sorte que la dette locative s'élève à ce jour, au titre des seuls loyers impayés, à la somme de 9.733,98 euros
- elle est bien fondée à solliciter le bénéfice de la clause résolutoire
- les sommes réclamées correspondant aux sommes contractuellement convenues de sorte que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse
- elle s'oppose à tout délai, compte tenu des de l'ancienneté de la dette et de la probable incapacité de la SARL JCG SURFACES à faire face à ses obligations financières futures
A l'audience du 24 septembre 2024, la SARL JCG SURFACES, représentée par avocat, s'est opposée aux demandes provisionnelles formées par la SNC FINREY, à l'exception de la demande portant sur le paiement des loyers arriérés à hauteur de la somme de 9.733,98 euros au motif qu'elles se heurtent à une contestation sérieuse. A titre subsidiaire, elle a sollicité du juge des référés de lui accorder un délai de grâce d'une durée de 6 mois afin de s'acquitter de la somme de 9.733,98 euros et, en conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SNC FINREY justifie, par la production du bail commercial du 15 juin 2012, du commandement de payer délivré le 27 février 2024 et du décompte actualisé que sa locataire, la SARL JCG SURFACES, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
La SNC FINREY a fait délivrer à la SARL JCG SURFACES un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 12.543,09 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de février 2023 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 mars 2024.
Le maintien dans les lieux de la SARL JCG SURFACES causant un préjudice à la SNC FINREY, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'ils auraient perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter de l'acquisition effective de la clause résolutoire.
Sur le sort des objets mobiliers
Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, de paiement de l'indemnité de relocation, de la clause pénale et de conservation du dépôt de garantie
La SNC FINREY sollicite la condamnation de la SARL JCG SURFACES à lui payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle majorée, une provision d'un montant de 6.178,82 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, une provision d'un montant de 1.399,16 euros au titre de la clause pénale et une provison d'un montant de 12.357,64 euros au titre de l'indemnité de relocation.
Or, ces demandes s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur la demande en paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SNC FINREY sollicite la condamnation de la SARL JCG SURFACES à lui payer une provision d'un montant de 9.733,98 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024.
En conséquence, la SARL JCG SURFACES sera condamnée à payer à la SNC FINREY la somme non sérieusement contestable de 9.733,98 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus jusqu'au mois de septembre 2024 inclus.
En application de l'article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date du commandement de payer, pour l'intégralité de la somme.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée à titre reconventionnel
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
La SARL JCG SURFACES sollicite des délais de paiement, demande à laquelle la SNC FINREY s'oppose.
Il ressort du décompte actualisé qu'un versement récent, d'un montant total de 5.000 euros, est intervenu permettant de réduire la dette locative.
Ainsi, il y lieu de prendre en compte les difficultés financières et les récents efforts de la SARL JCG SURFACES en vue d'apurer sa dette locative.
Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre et que la clause résolutoire produira son plein et entier effet.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
la SARL JCG SURFACES, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle sera également condamnée à payer à la SNC FINREY la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux [Adresse 1] à [Localité 3] (91), à compter du 27 mars 2024 ;
CONDAMNE la SARL JCG SURFACES à payer à la SNC FINREY la somme provisionnelle de 9.733,98 euros au titre de la dette locative, mois de septembre inclus ;
DIT n'y avoir lieu à référé les autres demandes ;
SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL JCG SURFACES se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 6 mensualités d'un montant de 1.622,33 euros à verser en plus des loyers et charges courants ;
DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 décembre 2024 et les suivants avant le 10 de chaque mois ;
DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leur échéance :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la SARL JCG SURFACES et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] (91),
- la SARL JCG SURFACES devra payer mensuellement à la SNC FINREY, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SARL JCG SURFACES aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ;
CONDAMNE la SARL JCG SURFACES à payer à la SNC FINREY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
