Cour d'appel, 10 janvier 2008. 07/15600

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B ARRET DU 10 JANVIER 2008 (no , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 07/15600. Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2005 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 5ème Chambre - RG no 05/11256. APPELANTES : - SARL Société pour le Développement de l'Artisanat et du Commerce - SDAC prise en la personne de son gérant, ayant son siège social 15 rue Blondel 75003 PARIS, - SARL GEORGES MAURICE COIFFURE prise en la personne de son gérant, ayant son siège social 12 rue de Paris 93800 EPINAY SUR SEINE, représentées par la SCP TAZE-BERNARD - BROQUET, avoués à la Cour, assistées de Maître Benoît DENIS substituant Maître Corinne LEPAGE de la SCP HUGLO LEPAGE, avocat au barreau de PARIS, toque P 321. INTIMÉ : Syndicat des copropriétaires du centre commercial "EPICENTRE" 4 RUE DE PARIS 93800 EPINAY SUR SEINE représenté par son syndic, la Société ADYAL PM PARIS, ayant son siège 24 rue Jacques Ibert 92533 LEVALLOIS PERRET CEDEX, représenté par la SCP RIBAUT, avoués à la Cour, assisté de Maître Claudine BEAUVAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B 12. INTIMÉE PROVOQUÉE : La Commune d'EPINAY SUR SEINE prise en la personne de son maire, ayant son siège Mairie d'Epinay sur Seine 3 rue Quetigny 93800 EPINAY SUR SEINE, représentée par la SCP PETIT LESENECHAL, avoué à la Cour, assistée de Maître Julie GARRIGUES collaboratrice de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH, avocat au barreau de PARIS, toque P 482. INTIMÉE PROVOQUÉE : SAS SODIEP EXPANSION prise en la personne de son Président, ayant son siège Centre commercial EPICENTRE 4 route de Paris 93800 EPINAY SUR SEINE, représentée par la SCP LAGOURGUE OLIVIER, avoué à la Cour, assistée de Maître Laurianne VALLEE collaboratrice de Maître Laurent PARLEANI, avocat au barreau de PARIS, toque L 36. COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 29 novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur LE FEVRE, président, Madame RAVANEL, conseiller, Madame BOULANGER, conseiller. qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. - signé par Monsieur LE FEVRE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. LA COUR, Vu le jugement du 13 décembre 2005 du Tribunal de grande instance de Bobigny qui a débouté la SARL Société pour le développement de l'artisanat et du commerce SDAC et la SARL Georges Maurice Coiffure de leurs demandes, notamment d'injonctions de faire et de dommages et intérêts, formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du centre commercial Epicentre à Epinay sur Seine, a déclaré recevable l'assignation en garantie du syndicat à l'encontre de la SA SODIEP et de la commune d'Epinay sur Seine, rejeté les demandes faites au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Vu l'appel de la SDAC et de la SARL Georges Maurice Coiffure et leurs conclusions du 8 novembre 2007 par lesquelles elles demandent à la Cour d'enjoindre au syndicat des copropriétaires du centre commercial Epicentre de faire exécuter les travaux de réparation des "travelators" situés aux deux extrémités de la galerie menant au niveau 2, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, condamner le même syndicat à payer, à titre de dommages et intérêts 63.924 € sauf à parfaire à la SARL Georges Maurice Coiffure, 88.785 € à la SDAC, débouter les autres parties à leur encontre et réclament 8.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Vu les conclusions du 7 novembre 2007 du syndicat des copropriétaires du centre commercial Epicentre qui demande à la Cour de confirmer le jugement, débouter la SDAC et la SARL Georges Maurice Coiffure de l'ensemble de leurs demandes, subsidiairement dire que la Ville d'Epinay sur Seine et SODIEP EXPANSION devront le garantir de toutes condamnations et réclame 6.000 €, à la charge de tout succombant, au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Vu les conclusions du 29 octobre 2007 de la SA SODIEP EXPANSION qui demande à la Cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, débouter la SDAC, Georges Maurice Coiffure et le syndicat de toutes leurs demandes, les condamner à lui payer 2.500 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Vu les conclusions du 15 novembre 2007 de la commune d'Epinay sur Seine qui demande aussi la confirmation du jugement, le rejet des demandes du syndicat, de la SDAC et de Georges Maurice Coiffure et la condamnation de chacune des parties succombantes à lui payer 3.000 € au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; Considérant que les appelantes exposent que la SDAC est propriétaire de magasins dans le centre commercial et qu'elle donne en particulier à bail à Georges Maurice Coiffure une boutique située au niveau 2 de ce centre ; qu'il est constant que les tapis roulants appelés "travelators" menant du niveau 1 au niveau 2 sont tombés en panne au début de l'année 2004 et n'ont jamais fonctionné depuis, les copropriétaires majoritaires, la SA SODIEP EXPANSION et la commune d'Epinay sur Seine, s'étant opposés à leur réparation ; Considérant que le Tribunal a justement constaté que les plans inclinés mobiles appelés "travelators" étaient des parties communes dont l'entretien "revient" au syndicat des copropriétaires, ce qui n'est pas sérieusement contestable, mais a déclaré que le non-fonctionnement de certains d'entr'eux ne mettait pas en péril la bonne conservation de l'immeuble et que leur réparation contre l'avis de la majorité ne pouvait être ordonnée, remarquant que la commune d'Epinay sur Seine poursuivait en projet de rénovation urbaine qui impliquait la démolition du centre commercial et a estimé que le coût de révision, évalué à 100.000 € pour chacun des deux appareils, apparaissait hors de proportion pour des appareils qui "disparaîtront" ; Mais considérant qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a l'obligation d'entretenir les parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le défaut d'entretien ; qu'en l'espèce, ce défaut d'entretien est manifeste ; qu'il résulte notamment du plan des lieux et des photographies versés aux débats que les appareils litigieux sont le principal équipement permettant aux clients du centre commercial d'accéder du niveau 1 au niveau 2 ; qu'ils desservent toute la partie du niveau 2 où se trouve le local dont la SDAC est propriétaire exploité par son locataire commercial Georges Maurice Coiffure, ceci, que les clients aient ou non un "chariot" ; que les "travelators" ne sont pas réservés aux chariots ou aux clients avec chariot comme on pourrait le croire à la lecture du jugement ; que le fonctionnement normal d'un centre commercial implique une circulation aisée des clients dans toutes les parties du centre ; que ceci ne peut être assuré par des "travelators" immobiles sur lesquels la marche est difficile, pénible, voire dangereuse ; que des appareils en panne ont un effet dissuasif sur les clients ; que la réparation des "travelators" ou leur remplacement par un appareillage équivalent n'est peut-être pas indispensable à la "conservation" de l'immeuble, mais qu'il l'est pour le fonctionnement normal de cet immeuble conformément à sa destination qui est commerciale ; que ce fonctionnement doit être assuré aussi longtemps que le centre est ouvert au public et que des commerces y sont exploités ; que les droits des copropriétaires et de leurs locataires commerciaux ne sont ni supprimés, ni diminués pendant toute la période d'occupation légale et légitime des lieux, par l'existence de "projets de rénovation", fussent-ils municipaux ; que la position du syndicat et des copropriétaires majoritaires est d'autant plus inacceptable que le projet de "rénovation" tarde à se concrétiser et qu'en réalité le contre commercial continue à être exploité et à accueillir du public mais dans des conditions qui ne permettent pas une desserte correcte du magasin de Georges Maurice Coiffure et donc son exploitation normale, ceci depuis plusieurs années ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède d'une part, qu'il y a lieu d'ordonner la réparation des appareils ou leur remplacement, d'autre part que le syndicat et les deux copropriétaires majoritaires qui ont porté atteinte aux droits des appelantes et de la collectivité des copropriétaires en général en refusant la réparation des "travelators" et abusé de leur position majoritaire ont engagé leur responsabilité ; que la demande de dommages et intérêts des appelants à l'encontre du syndicat est donc fondée en son principe, comme l'est l'appel en garantie du syndicat à l'encontre de la SODIEP EXPANSION et de la commune d'Epinay sur Seine ; Considérant sur le préjudice que la SARL Georges Maurice Coiffure invoque des pertes commerciales et la SDAC un manque à gagner résultant du défaut de paiement de loyers par Georges Maurice Coiffure, que dans des plusieurs courriers notamment des 5 février 2004 et 10 septembre 2004 à son bailleur la SDAC, Georges Maurice Coiffure déclarait que la panne des "travelators" empêchait beaucoup de personnes de venir à son magasin, que plusieurs personnes âgées lui avaient fait savoir qu'elles ne pourraient plus y venir s'y faire coiffer, l'accès étant devenu trop difficile pour elles suite à l'arrêt des travelators ; Considérant qu'il résulte des comptes de résultats versés aux débats que Georges Maurice Coiffure a réalisé un total de produits d'exploitation de 210.913 € en 2001, 158.970 € en 2002, 147.636 € en 2003, 166.860 € en 2004, 135.596 € en 2005, 101.861 € en 2006 ; que les bénéfices ont atteint, de 2001 à 2004, respectivement 8.702 €, 2.712 €, 693 € et 833 € ; que des pertes d'exploitation ont été subies en 2005 et 2006, de 30.919 € et 30.262 € respectivement ; que les charges d'exploitation n'ont pas augmenté de manière anormale par rapport aux produits ; qu'elles étaient de 166.027 € en 2004, année du dernier bénéfice, et en très légère augmentation 166.594 €, les charges salariales passent de 88.329 € à 92.597 €, en 2005, année de la première perte, mais que cette augmentation n'a contribué que faiblement à la perte, compte tenu du montant de celle-ci ; qu'en 2006, les charges d'exploitation ont été ramenées à 132.103 € dont 72.750 €, en nette diminution, pour les charges salariales ; que la situation de Georges Maurice Coiffure n'est donc pas due pour l'essentiel des fautes de gestion ; que la SARL Georges Maurice Coiffure ayant perdu plus de la moitié de son capital social, son assemblée générale de juin 2007 a décidé la convocation d'une assemblée extraordinaire pour examiner la question de la continuité de la société ; Considérant toutefois qu'il résulte des fluctuations des résultats au cours de la période examinée ci-dessus que les difficultés d'exploitation de la SARL Georges Maurice Coiffure ne sont pas dues exclusivement au défaut de fonctionnement des "travelators" ; que le chiffre d'affaires et les bénéfices avaient commencé à baisser avant la panne ; que les effets de celle-ci n'ont pas été immédiats, compte tenu du chiffre d'affaires de 2004 ; que la situation s'est brutalement aggravée, en 2005 et 2006, ce qui coïncide avec la prolongation de l'immobilisation des "travelators" ; qu'il y aurait, selon le Tribunal et les intimés, une "désaffection générale" du centre, mais qu'il est manifeste que cette désaffection est au moins en partie due à l'immobilité continue pendant plusieurs années des principaux équipements d'accès du 1er au 2ème niveau qui ne peuvent, en plus des difficultés de circulation qui en résultent, que donner ou accentuer une impression d'abandon général de nature à dissuader les clients ; que l'attitude du gérant de la SDAC et de Georges Maurice Coiffure consistant à contester des opérations de préemption par la commune, outre que rien ne démontre qu'elle soit fautive, ne paraît pas déterminante quant au retard pris par l'opération de "rénovation", la commune faisant état de conventions conclues en 2007 et de subventions "accordées" apparemment à cette date, mais apparemment à percevoir plus tard et de travaux devront être "engagés" avant le 31 décembre 2008 "faute de quoi les subventions obtenues seraient remise en cause" ; Considérant qu'il résulte de ce qu'il précède que la faute du syndicat, de la SODIEP EXPANSION et de la commune d'Epinay sur Seine ont eu pour conséquence directe pour la SARL Georges Maurice Coiffure la perte de toute chance pendant plusieurs années de développer son commerce, de réaliser des bénéfices, et d'obtenir une indemnité en conséquence dans le cadre d'une expropriation ; qu'en considération de l'ensemble des éléments du litige, la Cour est en mesure d'évaluer ce préjudice à 50.000 € ; Considérant sur le préjudice de la SDAC que le fait qu'elle ait le même gérant que la SARL Georges Maurice Coiffure ne rend pas "fictif" le non-paiement des loyers ; que les personnes morales demeurent distinctes ; que l'unité de gestion n'est même pas un critère d'appréciation de la réalité du préjudice ; que c'est la détention du capital qui peut être un tel critère dans la mesure où le bailleur détenteur du capital de son locataire a droit au bénéfice réalisé par celui-ci, et qu'une renonciation à des loyers pour permettre au locataire de faire des bénéfices peut être partiellement compensée par des bénéfices ; qu'en l'espèce le syndicat indique que la SDAC déteint 200 parts de Georges Maurice Coiffure sans dire quelle proportion du capital cela représente ; qu'en tous cas, Georges Maurice Coiffure n'a pas réalisé de bénéfices depuis 2005 et subit des pertes ; mais que la SDAC n'a apparemment pas fait un abandon de créance, ce qui constituerait d'ailleurs une décision de sa part et non la conséquence directe des fautes des intimés ; qu'elle subit un défaut de paiement qui n'est pas nécessairement définitif pour le tout ; que la paiement total ou partiel peut avoir lieu, le cas échéant, dans le cadre d'une liquidation amiable ou judiciaire, voire d'un retour à meilleure fortune dans le cadre d'un nouveau centre ou après réparation des appareils litigieux ; que l'essentiel des dettes de Georges Maurice Coiffure au 31 décembre 2006, d'un montant total de 94.269 € dont seulement 1.621 € de dettes d'emprunts auprès des établissements de crédits, 13.741 € de dettes fournisseurs et 8.195 € de dettes fiscales et sociales, concerne des dettes diverses y compris et apparemment principalement les dettes de loyers ; que le montant de l'actif, 39.461 € contre 52.698 € au 31 décembre 2005, est toutefois faible ; qu'en combinant l'ensemble de ces paramètres, la Cour évalue aussi le préjudice de la SDAC à 50.000 €, consistant en un retard de paiement et un risque de défaut de paiement définitif des loyers ; Considérant qu'il est équitable d'accorder à la SDAC et à la Georges Maurice Coiffure ensemble 8.000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel ; d'accorder au syndicat 6.000 € au même titre à la charge de la SODIEP EXPANSION et de la commune in solidum ; de mettre les dépens de première instance et d'appel des appelants à la charge du syndicat, avec garantie de la commune et de la SODIEP EXPANSION, de laisser aux autres parties la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elles ont engagés ; PAR CES MOTIFS, Infirme le jugement entrepris. Enjoint au syndicat des copropriétaires du centre commercial Epicentre 4 rue de Paris à Epinay sur Seine, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 250 € par jour de retard, de faire remettre en état de fonctionnement normal les "travelators" situés aux deux extrémités de la galerie menant au niveau 2 du centre commercial ou de les remplacer par un appareillage équivalent. Condamne le même syndicat à payer, à titre de dommages et intérêts, 50.000 € à la SARL Georges Maurice Coiffure et 50.000 € à la SARL Société pour le Développement de l'Artisanat et du Commerce ainsi qu'à ces deux sociétés ensemble 8.000 € en application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Condamne in solidum la SA SODIEP EXPANSION et la commune d'Epinay sur Seine à garantir le syndicat des copropriétaires du centre commercial Epicentre de l'ensemble de ces condamnations, y compris l'astreinte. Déboute les parties de leurs autres demandes. Met à la charge du syndicat précité, avec garantie de la SA SODIEP EXPANSION et de la commune d'Epinay sur Seine, les dépens de première instance et d'appel engagés par la SDAC et la SARL Georges Maurice Coiffure qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile. Laisse aux autres parties la charge des dépens de première instance et d'appel qu'elles ont engagés. Le greffier,Le Président,