Cour d'appel, 19 novembre 2024. 23/03348

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/03348 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3ZY AFFAIRE : [D] [H] ... C/ [X] [Y] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2022 par le Juridiction de proximité de GONESSE N° Chambre : Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/11/24 à : Me Olivier AMANN Me Marie-Catherine CHALEIL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Monsieur [D] [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Olivier AMANN, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 - N° du dossier E0001K73 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023000608 du 26/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) Madame [Z] [T] épouse [H] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Olivier AMANN, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 - N° du dossier E0001K73 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023000581 du 26/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) **************** Madame [X] [Y] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Marie-Catherine CHALEIL, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 172 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, Greffière lors des débats : Madame Céline KOC, Greffière placée lors du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2021, Mme [X] [Y] a consenti M. [K] [H] et Mme [Z] [H] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Faisant valoir que les locataires ont cessé de régler les loyers appelés, Mme [X] [Y] a, par actes de commissaire de justice du 14 juin 2022, fait assigner les époux [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, aux fins de voir : - ordonner la résiliation du bail qu'elle leur a consenti, - voir ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, - les voir condamner solidairement à lui payer une somme de 2 240 euros au titre des loyers et charges impayés, suivant compte arrêté au 1ª avril 2022, - les voir condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme antérieurement exigée à titre de loyer et charges normalement exigibles, soit 770 euros et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération totale des lieux, - les voir condamner à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : - constaté que le bail à usage d'habitation consenti le 19 décembre 2021 par Mme [Y] aux époux [H] a été résillé de plein droit le 28 mars 2022, - fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par les époux [H] à compter de la résiliation du bail (soit le 28 mars 2022) jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés à la bailleresse (soit le 2 juillet 2022), au montant du loyer des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 770 euros par mois, - condamné solidairement les époux [H] à payer à Mme [Y] la somme de 2 914,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées au 2 juillet 2022, - débouté Mme [Y] de ses demandes de réparations locatives et de dommages et intérêts, - condamné les époux [H] à payer à Mme [Y] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes, - condamné les époux [H] aux entiers dépens. Par déclaration déposée au greffe le 19 mai 2023, les époux [H] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 29 mai 2024, les époux [H], appelants, demandent à la cour : - de les dire recevables et bien fondés en leur appel, - d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a débouté Mme [Y] de ses demandes en paiement formées au titre des réparations locatives ainsi qu'au titre des dommages et intérêts, statuant de nouveau, - de constater l'accord des parties pour dire que le bail s'est trouvé résilié au 28 mars 2022 et les lieux libres de toute occupation au 2 juillet 2022, à titre principal, - d'ordonner une réduction de moitié du loyer hors charges qui sera donc fixé à la somme de 350 euros par mois, outre une provision sur charges locatives de 70 euros, soit 420 euros par mois, du 19 décembre 2021 au 28 mars 2022, - de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la même somme, soit 420 euros par mois, à compter du 28 mars 2022, -de constater que la dette a été intégralement payée avant assignation, - de débouter Mme [Y] de sa demande de condamnation au titre de l'arriéré locatif et du paiement d'une indemnité d'occupation, - de débouter Mme [Y] de toutes ses demandes à quelque titre que ce soit, - de condamner Mme [Y] à restituer la somme de 130,32 euros à titre de trop- perçu, - de condamner Mme [Y] à restituer toute somme saisie en exécution de la première décision, - de donner injonction à Mme [Y] d'avoir à donner mainlevée amiable de toute mesure d'exécution forcée prise en application du jugement entrepris, à titre subsidiaire, - de dire que l'arriéré locatif ne saurait excéder la somme de 2 828,63 euros, en tout état de cause, - de constater que Mme [Y] renonce à l'ensemble de ses demandes au titre de son appel incident, - condamner Mme [Y] à supporter les entiers dépens de première instance et en cause d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2024, Mme [Y], intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de : - déclarer les époux [H] recevables mais mal fondés en leur appel, - confirmer le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, - condamner in solidum les époux [H] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter les époux [H] de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamner les époux [H] en tous les dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 30 mai 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'appel de M. et Mme [H]. - sur la demande de M. et Mme [H] tendant à voir réduire le montant du loyer. Les parties s'accordent sur le fait que le bail s'est trouvé résilié au 28 mars 2022 et les lieux libres de toute occupation au 2 juillet 2022. Il convient pour la cour de constater l'accord des parties sur ce point, conformément à leurs demandes. M. et Mme [H] sollicitent, compte tenu de l'état du studio, une réduction de 50% du montant du loyer et de l'indemnité d'occupation à titre de dommages-intérêts. Ils font valoir que l'état des lieux d'entrée fait mention d'un bon état général de l'appartement alors qu'en réalité ce document n'a pas été établi sur place mais qu'il a été pré-rempli par Mme [Y] avant signature, que postérieurement à leur entrée en jouissance, ils ont constaté que l'appartement présentait de graves défauts tels des canalisations refoulantes, le défaut de fonctionnement du chauffe-eau, des fuites détrempant le sol, la mauvaise fermeture des huisseries, qu'en réalité, ils se sont rendus au domicile de la bailleresse et non à l'adresse du bien loué, et que celle-ci leur a fait signer les documents sans qu'ils n'aient pu réellement voir les lieux par avance, Mme [Y] réplique que M. et Mme [H] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause le montant du loyer fixé et celui de l'indemnité d'occupation. Elle expose que même si l'état des lieux a été établi avec attention, elle a autorisé les locataires à le compléter en le leur laissant, afin qu'ils s'assurent par eux-mêmes qu'aucun point n'aurait été omis, qu'ils l'ont conservé, complété et signé postérieurement, que dès qu'elle a été informée des désordres signalés, elle a mandaté sans délai un professionnel afin qu'il y remédie. Elle relève que la lettre recommandée avec avis de réception que M. [H] lui a adressée le 30 décembre 2021 n'a pas de valeur suffisamment probante, dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, qu'il en de même du témoignage du locataire. Elle s'étonne à cet égard que M. [H] père atteste que les locataires auraient quitté le logement dès le mois de janvier 2022, soit à peine 15 jours après leur entrée dans les lieux, et qu'ils auraient attendu le 2 juillet 2022 soit plus de six mois pour lui restituer les clés alors que les loyers courraient. Elle fait observer que dès qu'elle a été informée d'une fuite, elle a fait déplacer un artisan et qu'il n'y a plus eu aucune difficulté. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En l'espèce, l'état des lieux d'entrée produit aux débats par les locataires, qui a été signé par les parties, mentionne que l'appartement est en bon état général, si ce ne sont les remarques suivantes: * dans le salon : mur troué chauffage, * dans la cuisine : fuite tuyaux arrivée et sortie d'eau, * ballon eau chaude panne (fuite), * dans la salle d'eau : ballon d'eau chaude en panne (fuite), * dans les WC : problème de pression bouché ou aspire pas. Dans les observations annexes, sont portées les mentions suivantes : fuite des tuyaux (eau) pas de chauffage pas d'eau chaude - fuite de ballon d'eau chaude - lavabo WC fissuré - mur chauffage salon côté gauche cassé - interrupteur bloqué (cause peinture). M. [H] justifie avoir signalé ces problèmes par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 décembre 2021 en ces termes : 'comme déjà souligné par mes soins, je vous confirme que le logement présente des fuites importantes d'eau pouvant aller jusqu'à l'affaissement du plancher. Aussi je vous prie de procéder aux réparations déjà discutées, dans les meilleurs délais, car ce logement est invivable dans ces conditions'. Mme [Y] démontre avoir eu recours à M. [G], artisan, pour remédier aux désordres allégués, ainsi qu'en attestent les deux factures qu'elle produit, la première en date du 27 décembre 2021 relative à une opération de dégorgement des canalisations et évacuation, la seconde datée du 19 janvier 2022 correspondant au remplacement du ballon d'eau chaude à l'identique de marque Atlantic. Aux termes d'un rapport d'information établi le 7 janvier 2022, l'agent de police appelé à se déplacer à la demande des époux [H], après avoir relevé l'impossibilité de fermer la porte-fenêtre de la pièce principale, que le radiateur était arraché du mur, et que le sol de la cuisine était humide, a conclu n'avoir néanmoins constaté aucune infraction au règlement sanitaire départemental. Ainsi, M. et Mme [H] n'établissent -ils pas que le logement pris à bail ne répondait pas aux caractères de décence exigées par les textes, étant observé à cet égard que si tel avait été le cas, ils n'auraient pas attendu le mois de juillet 2022 pour restituer les clés, tout en réglant les loyers de février et mars 2022 sans occuper le logement, ainsi qu'ils le prétendent. M. et Mme [H] doivent être déboutés comme étant mal fondés en leur demande tendant à voir réduire le montant mensuel de leur loyer de 50% à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance. Au vu des pièces du dossier et en considération de l'intensité et de la durée du trouble subi, la cour dispose des éléments suffisants pour leur allouer la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice. M. et Mme [H] seront, par suite, déboutés de l'ensemble de leurs autres demandes, qui ont un caractère subséquent. - Sur le montant de l'arriéré locatif. Du décompte produit par Mme [Y], il ressort que M. et Mme [H] lui restent redevables de la somme de 2 828,63 euros selon décompte arrêté au 2 juillet 2022, ce que les locataires ne contestent pas. Cependant, aux termes du dispositif de ses conclusions qui, seul, lie le juge, Mme [Y] s'abstient d'actualiser sa demande au titre de l'arriéré locatif puisqu'elle se borne à solliciter la confirmation du jugement déféré sur ce point , alors que le tribunal a condamné M. et Mme [H] au paiement de la somme de 2 240 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 1ª avril 2022. En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [H] à verser la somme de 2 240 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 1er avril 2022. - Sur l'appel incident de Mme [Y]. La cour constate qu'aux termes de ses dernières conclusions, Mme [Y] a renoncé à l'ensemble de ses demandes au titre de son appel incident. Sur les mesures accessoires. M. et Mme [H] doivent être condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant in solidum M. et Mme [H] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [Y] à verser à M. et Mme [H] la somme de 1 000 euros à titre d'indemnisation de leur préjudice de jouissance, Prononce la compensation judiciaire entre les montants des condamnations réciproques des parties, Condamne in solidum M. et Mme [H] à verser à Mme [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M et Mme [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière placée Le Président