Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/01327 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CY6MR
N° MINUTE : 2
Assignation du :
09 Mai 2023
EXPERTISE[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert:
[O] [S] [D][2]
[2]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02]
JUGEMENT
rendu le 09 Février 2024
DEMANDERESSE
S.A.S.U. INDRA & CIE
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Arnaud BOURDON de l’AARPI LMT AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R169
DEFENDEURS
S.C.I. PEWEZEL Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 308 246 487
[Adresse 8]
[Localité 10]
Monsieur [X] [G]
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentés par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, demeurant [Adresse 7], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière
DEBATS
A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 8 février 2013, la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] ont donné à bail commercial à la société INDRA & CIE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 10], [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 8 février 2013 au 7 février 2022, l'exercice de l'activité de « Vente de produits d'équipement et/ou d'entretien de la personne notamment vêtements, cosmétiques, chaussures pour Homme/Femme/Enfant ainsi que tout accessoire s'y rapportant (lunette, montre, ...) et activité esthétique » et un loyer annuel de 150 000 euros hors charges et hors taxes.
Par acte d'huissier de justice signifié le 28 septembre 2021, la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] ont donné congé à la société INDRA & CIE pour le 28 septembre 2021 avec offre de renouvellement à compter du 1er avril 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 165.000 euros hors taxes et hors charges en sus, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.
Par lettre en date du 20 juin 2022, la société INDRA & CIE a accepté le principe du renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022 mais sollicité la fixation du loyer annuel à la somme de 125.000 euros hors charges et hors taxes.
Par actes de commissaire de justice des 25 janvier et 1er février 2023, la société INDRA & CIE a signifié à la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 125.000 euros hors charges et hors taxes.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 26 avril et 9 mai 2023, la société INDRA & CIE a assigné la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 à laquelle la société INDRA & CIE ainsi que la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] étaient représentés par leur avocat.
Aux termes de son assignation, la société INDRA & CIE demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 125.000 euros hors taxes et hors charges, pour une durée de neuf années, les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf adaptation requise à raison de dispositions d'ordre public applicables depuis la conclusion du bail ;
- condamner ensemble et solidairement la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] à lui verser les loyers trop perçus depuis le 1er avril 2022 ;
- condamner ensemble et solidairement la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] à lui verser les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyer depuis la date de la demande en justiceet à compter de chaque date d'exigibilité, lesdits intérêts étant capaitalisés pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d'un an avec intérêt au taux légal ;
- subsidiairement ordonner une mesure d'instruction et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 125.000 euros hors taxes hors charges à compter du 1er avril 2022, à charge pour la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] d'assuler seuls et solidairement les frais de consignation ;
- dire qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option la décision à intervenir constituera un titre exécutoire ;
- débouter la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] de leurs demandes ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner ensemble et solidairement la société SCI PEWEZEL et M. [X] [G] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
En application de l'article L.145-33 du code de commerce elle soutient que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci est inférieure au loyer plafonné. S'agissant de l'évaluation de la valeur locative, elle invoque un rapport d'expertise établi le 2 mai 2022 par M. [V] [U], expert près la cour d'appel, qui la fixe à la somme de 125.000 euros hors taxes et hors charges eu égard aux caractéristiques du local et la pondération appliquée, sa destination strictement définie, auxobligations incombant normalement au bailleur mais mises à la charge du preneur sans aucune contrepartie, aux facteurs locaux de commercialité qui n'ont pas évolué favorablement et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Aux termes de leur mémoire en réplique régulièrement notifié, la société SCI PEWEZEL, M. [X] [G] et Mme [H] [G], intervenante volontaire, demandent au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 165.998,75 euros HT/HC correspondant au montant du loyer plafonné ;
Subsidiairement,
- faire droit à la demande d’expertise telle que sollicitée par la société INDRA & CIE, à ses frais avancés ;
- fixer le montant du loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné, soit la somme de 165.998,75 euros par an HT/HC en principal ;
- condamner la société INDRA & CIE à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Ils contestent l'évaluation de la valeur locative faite par la société INDRA & CIE en exposant notamment que le local se trouve dans l'un des quartiers les plus commerçants de la ville et une rue qui dispose d'une bonne commercialité, que la visibilité du local est largement assurée, que les charges et conditions du bail sont favorables au preneur compte tenu d'une large destination, de la possibilité de sous-louer, de l'impôt foncier à la charge du bailleur et des franchises de loyer accordées et que de nombreuses références de loyer doivent être écartées. Ils en concluent qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement permettant de ramener le loyer à une valeur moindre.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2024.
MOTIFS
Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés à [Localité 10], [Adresse 8], à compter du 1er avril 2022.
En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l'évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33.
En l'espèce, la société INDRA & CIE sollicite la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative au motif que celle-ci est inférieure au loyer plafonné.
Elle produit un rapport établi le 2 mai 2022 par M. [V] [U], expert, selon lequel la valeur locative au 1er avril 2022 peut être arrêtée à la somme de 125.000 euros par an, hors taxes et hors charges, alors que le loyer plafonné au 1er avril 2022 s'établit à la somme de 164.191,43 euros par an, soit un montant supérieur. L'expert relève que le local se trouve à très bon emplacement commercial, adapté à l'activité exercée par le preneur, avec un bon flux de chaland. Le local est décrit comme tout en longueur et de relativement faible largeur, sans contrainte particulière à l'exception d'une légère rampe au fond de la surface de vente mais qui n'entrave pas l'exploitation. L'expert précise que les locaux annexes du rez-de-chaussée sont assez limités au regard de la surface du rez-de-chaussée mais que ceux du sous-sol sont de surface suffisante. S'agissant des conditions locatives, l'expert considère qu'un abattement doit être appliqué en raison de la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité. La surface totale retenue est de 146,90 m2 et de 80 m2 pondérés. Enfin, l'expert évalue la valeur locative à 1.600 euros le m2 par an, soit 128.000 euros par an, et 125.000 euros par an après application d'un abattement de 2,5% au titre de la charge des travaux de mise en conformité.
Les bailleurs sollicitent la fixation du loyer au montant du loyer plafonné qu'ils fixent à la somme de 165 998,75 euros. Ils contestent l'évaluation de la valeur locative faite par la société INDRA & CIE en exposant notamment que le local se trouve dans l'un des quartiers les plus commerçants de la ville et une rue qui dispose d'une bonne commercialité, que la visibilité du local est largement assurée, que les charges et conditions du bail sont favorables au preneur compte tenu d'une large destination, de la possibilité de sous-louer, de l'impôt foncier à la charge du bailleur et des franchises de loyer accordées. Ils soulignent que de nombreuses références de loyer visées par l'expert doivent être écartées car anciennes et retiennent un ratio de l’ordre de 2.200 m² pondéré. Ils considèrent enfin que si on peut admettre un coefficient d’abattement de 2,5 % pour le transfert de la charge des travaux de conformité, il convient d’appliquer un coefficient de majoration pour la sous-location et pour l’étendue de la destination du bail.
Il en ressort que les parties sont en désaccord sur l'évaluation de la valeur locative notamment en faisant une analyse divergente des charges et conditions du bail et des prix pratiqués dans le voisinage.
En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société INDRA & CIE, qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à voir le loyer fixé à un montant inférieur au loyer plafonné.
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société INDRA & CIE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, la société SCI PEWEZEL, M. [X] [G] et Mme [H] [G] et, d'autre part, la société INDRA & CIE portant sur les locaux commerciaux sis à [Localité 10], [Adresse 8], à compter du 1er avril 2022 ;
Ordonne une mesure d'expertise ;
Désigne pour y procéder
Mme [O] [S] [D]
[Adresse 3]
tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 10], [Adresse 8] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L145-33 et R145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 janvier 2025 ;
Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société INDRA & CIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13]) au plus tard le 12 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l’affaire sera rappelée le 26 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 09 Février 2024
La Greffière La Présidente
M. PLURIEL S. FORESTIER
