Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/00744

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référés expertises N° RG 24/00744 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YIXI SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 AOUT 2024 DEMANDERESSE : S.A.R.L. SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Frédéric PLANCKEEL, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : S.C.I. MARIE [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Valérie DELEU lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition DÉBATS à l’audience publique du 02 Juillet 2024 ORDONNANCE du 06 Août 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 1997, la SCI MARIE a donné à bail commercial à la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES un immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 1998. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES indique que la SCI MARIE a fait réaliser le 26 octobre 2018 un procès-verbal de constat par un huissier, sur la base d’une ordonnance sur requête, puis a fait signifier le 30 novembre 2018 à la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNE une sommation d’avoir : “-A justifier de la réparation urgente des fuites constatées par l’Huissier. - A justifier des factures d’eau des trois dernières années afférentes au bien loué. - A justifier de votre police d’assurances et du bon acquittement de la prime. - A justifier des déclarations de sinistre que vous n’avez pas manqué d’effectuer auprès de votre Compagnie. - A communiquer l’ensemble des factures de travaux et d’entretien de l’immeuble au cours des 20 dernières années. - A procéder sans délai aux travaux d’entretien et de réparations qui s’imposent, en lien avec les fuites et les dégâts des eaux constatés mais également au titre de l’obligation d’entretien et de réparations, étant rappelé que le bail met à la charge du preneur l’ensemble des travaux d’entretien et de réparations en ce compris ceux de l’article 606 du Code Civil. (Il vous est rappelé que l’obligation d’entretien est stipulée pendant toute la durée du bail et non pas en fin d’occupation, le bail vous faisant également obligation de remplacer s’il y a lieu, ce qui ne peut être réparé.) Et notamment d’avoir à : - Mettre un terme à toutes fuites d’eau. - Reprendre tous agencements et embellissements dégradés. - Entretenir ou réparer, repeindre les murs, sols, plafonds, fenêtres. - Dégager les chéneaux et les réparer si nécessaire. - Entretenir ou remplacer les ouvrants intérieurs et extérieurs. - Remplacer les carreaux cassés.” Par ordonnance de référé en date du 12 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de LILLE a, sur la demande de la SCI MARIE, ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [W], remplacé par Monsieur [X] [M] par ordonnance du 17 décembre 2019 du juge chargé du contrôle des expertises. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES indique que l’expert judiciaire a effectué le 12 février 2020 une visite de l’immeuble en présence des parties, puis a diffusé une note de synthèse n°1 le 25 février 2020, dans laquelle il préconisait l’exécution immédiate de plusieurs mesures de sauvegarde, celles-ci devant être prises en charge par la SCI MARIE intervenant en qualité de propriétaire de l’immeuble. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES indique avoir, par courrier en date du 03 mars 2020, communiqué à l’expert judiciaire les pièces demandées et accepté de prendre en charge la pose des radiateurs au sein des étages, elle donnait en outre son accord sur les autres mesures conversatoires préconisées. Par courrier adressé aux avocats en date du 02 octobre 2020, le juge chargé du contrôle des expertises a notifié aux parties : “Par courier du 17 août 2020, l’expert [X] [M] porte à ma connaissance que des travaux urgents conservatoires sont à mener pour éviter l’aggravation des difficultés et pour la sécurité des occupants et riverain maise que, si le défendeur a donné son accord sur des mesures lui incombant, la SCI MARIE reste silencieuse. Compte tenu de la gravité de la situation, je vous laisse un délai de 15 jours pour vous approcher de l’expert pour mettre en oeuvre ces mesures conservatoires urgentes. A défaut, l’expert est autorisé à déposer son rapport en l’état à compter du 20 octobre 2020.” Monsieur [X] [M], en sa qualité d’expert judiciaire, a déposé son rapport en l’état le 02 novembre 2020. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES indique avoir procédé à la mise en place de radiateurs électriques au sein des étages, et que la SCI MARIE a quant à elle procédé à la pose des étais au sein du sous-sol, sans toutefois exécuter aucune autre des mesures conservatoires mises à sa charge par l’expert judiciaire. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES expose en outre avoir constaté l’apparition de nouveaux désordres, et notamment une nouvelle fissure au sein des étages. C’est dans ces conditions que la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES, a par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, fait assigner la SCI MARIE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, sollicitant en outre le débouté de toutes demandes, fins et moyens formulées par la SCI MARIE, et la condamnation de la SCI MARIE aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 et renvoyée au 02 juillet 2024 pour y être plaidée. A cette date, la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au président du tribunal judiciaire de : Vu l’article 145 du code de procédure civile, - Ordonner une mesure d’expertise judiciaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], avec mission suggérée à ses écritures, - Débouter la SCI Marie de toutes ses demandes, fins et moyens ; - Condamner la SCI Marie aux dépens, ainsi qu’à une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI MARIE, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de : Vu l’article 145 du code de procédure civile et les conditions qu’il pose, A titre principal, - Débouter la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A titre subsidiaire, - Dire que la mission comprendra les éléments visés à ses écritures, - Condamner la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'expertise : La preneuse sollicite l’organistaion d’une nouvelle expertise, afin de poursuivre les investigations initiales de l’expert, lequel s’est trouvé contraint de déposer son rapport en l’état du fait des carences de la bailleresse. Elle soutient que la propriétaire n’a réalisé aucun des travaux préconisés par l’expert et mentionnés comme étant à sa charge. Elle ajoute qu’elle invoque un élément nouveau consistant en une nouvelle fissure au sein des étages et expose que le tribunal de grande instance a estimé dans un jugement précédent dont la SCI MARIE n’a pas fait appel, que le locataire est tenu de prendre à sa charge les travaux permettant de maintenir les lieux loués dans leur état lors de l’entrée dans les lieux, mais non pas ceux propres à remetrre les lieux à neuf ou même simplement d’améliorer l’immeuble loué, le bailleur demeurant en charge d’assurer le clos et le couvert et la vétusté. Pour conclure, à titre principal, au débouté de la demande de la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES aux fins de permettre la poursuite des investigations de Monsieur [X] [M], la SCI MARIE fait valoir que la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES ne fait état d’aucun désordre identifié comme nouveau depuis la visite de l’expert en 2019 et que depuis lors celle-ci exploite et a exploité les locaux sans formuler la moindre demande auprès du bailleur. Elle soutient que dans le dispositif de l’assignation, la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES n’identifie aucun désordre, ni aucun grief et demande à la juridiction de désigner un expert pour procéder à un audit complet de l’immeuble. La SCI MARIE fait valoir en outre que la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES a connaissance du fait que le bail prévoyait qu’il lui incombait de tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d’effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires sans aucune distinction en ce compris celles prévues par l’article 606 du code civil, et qu’il lui appartenait également de maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux, la vitrine, les vitres, la plomberie, la serrurerie, la menuiserie, l’appareil électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d’équipement. Or, elle soutient que les éléments qui résultent des pièces de la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES étaient tous connus dès 2018, c’est-à-dire sous l’égide d’un bail non renouvelé et donc non régi par la Loi Pinel qui permettait donc expressément le transfert de tous les travaux en ce compris les gros travaux de l’article 606 du code civil à la charge du preneur. La SCI MARIE conclut donc que la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES ne justifie pas du motif légitime ni du procès à venir qui pourait fonder sa demande d’expertise et que la mesure d’expertise ne peut palier la carence du demandeur à l’expertise dans l’administration de la preuve. Subsidiairement, la SCI MARIE sollicite que soit précisée la mission de l’expert, et notamment que celle-ci ne pourra constituer un audit complet de l’immeuble mais devra reprendre, faute d’éléments nouveaux mis en avant par la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES, les chefs déjà examinés dans le cadre de la première désignation de l’expert judiciaire. Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir ; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé. Par ordonnance de référé en date du 12 novembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de LILLE a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [W], remplacé par Monsieur [X] [M] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 17 décembre 2019. Compte-tenu du silence gardé par la SCI MARIE quant à la nécessité de réaliser des travaux urgents conservatoires pour éviter l’aggravation des difficultés et pour la sécurité des occupants et riverain, Monsieur [X] [M] a été autorisé à déposer son rapport en l’état, ce qu’il a fait le 02 novembre 2020. En l’occurrence, d’une part, aucune pièce n’atteste de la survenance de nouvelles fissures et il n’est établi aucun élément nouveau justifiant la désignation d’un expert et d’autre part, la demande de désignation d’un expert, pour procéder aux mêmes constatations, est dépourvue de motif légitime, l’expertise étant vouée à l’échec, si le bailleur ne souhaite pas y participer. Il ne saurait donc être désigné un expert, pour réaliser les mêmes constatations auxquelles il a été procédé précédemment. Il s’ensuit que le juge des référés ne peut que rejeter la demande d’expertise formulée par la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d une autre partie. La SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES conservera la charge des dépens de la présente instance. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou à défaut, la partie perdante, est condamnée au paiement d’une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Au regard de ce qui précède, la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES et de la SCI MARIE seront déboutées de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande en désignation d’expert, formulée par la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES ; Renvoyons les parties à mieux se pourvoir ; Rejetons les demandes respectives de la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES et de la SCI MARIE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laissons à la SARL COMPTOIR DES MONNAIES ANCIENNES la charge des dépens de la présente instance, Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET