Cour d'appel, 17 octobre 2024. 24/00777

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 17 OCTOBRE 2024 N° RG 24/00777 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WKSF AFFAIRE : [U] [R] C/ S.A. D'HLM SEQENS Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de PUTEAUX N° RG : 12-22-000455 Expéditions exécutoires Copies certifiées conformes délivrées le : 17/10/2024 à : Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, 754 Me Nancy FAUCHART avocat au barreau de VAL D'OISE, 138 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [U] [R] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 - N° du dossier 2024016P Plaidant : Me ZRARI Loubna, avocat au barreau PARIS, Vestiaire B0739 APPELANT **************** S.A. D'HLM SEQENS Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 582 142 816 [Adresse 5] [Localité 4] Représentant : Me Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 138 - N° du dossier 20240301 Plaidant : Me BALADINE Nancy, avocat au barreau PARIS, Vestiaire B0744 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Septembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, L'adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 juin 2019, la société d'HLM Seqens, anciennement dénommée France Habitation, a consenti à M. [R] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 7]. Par acte du 23 mai 2022, la société Seqens a fait délivrer à M. [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 731,23 euros, correspondant à l'arriéré locatif à la date du 17 mai 2022. Par acte du 2 novembre 2022, la société Seqens a fait assigner en référé M. [R] pour que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnée l'expulsion de ce dernier. Par ordonnance contradictoire rendue le 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 juillet 2022, - dit qu'à compter du 24 juillet 2022, M. [R] s'est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés : un appartement situé [Adresse 2] et un emplacement de stationnement [Adresse 6] a été également loué sis [Adresse 1], - ordonné l'expulsion des lieux loués par M. [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [R] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 24 juillet 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [R] à son paiement à la société Seqens, - condamné M. [R] au paiement à titre provisionnel à la société Seqens de la somme de 3.398,76 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'octobre 2023 inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 731,23 euros, et sur le solde à compter de l'assignation, - condamné M. [R] au paiement de la somme de 300 euros à la société Seqens en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné M. [R] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provsoire. Par déclaration reçue au greffe le 6 février 2024, M. [R] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour, au visa des articles 14 et 16 du code de procédure civile, 1719 du code civil et 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : '- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 juillet 2022 ; - dit qu'à compter du 24 juillet 2022, M. [U] [R] s'est trouvé occupant sans droit ni titre des lieux loués situés : un appartement situé [Adresse 2] et un emplacement de stationnement [Adresse 6] a été également loué sis [Adresse 1] ; - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [U] [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [U] [R] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 24 juillet 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné M. [U] [R] à son paiement à la SA Seqens ; - condamné M. [U] [R] au paiement à titre provisionnel à la SA Seqens de la somme de 3 398,76 euros (trois mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-seize centimes), correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'octobre 2023 inclus et ce avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 731,23 euros et sur le solde à compter de l'assignation ; - condamné M. [U] [R] au paiement de la somme de 300 euros (trois cent euros) à la SA Seqens en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [U] [R] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer. et, statuant à nouveau, - déclarer nulle l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection en date du 24 janvier 2024 ; en conséquence, - déclarer nul le commandement de quitter les lieux signifié le 13 février 2024 à la requête de la SA Seqens ; - juger M. [R] bien fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution en raison de l'état de l'appartement loué ; - juger que M. [R] n'est pas redevable des loyers durant la période où le logement n'était pas décemment habitable ; - débouter la SA Seqens de l'ensemble de ses demandes ; en tout état de cause, - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation ; - condamner la SA Seqens à verser à M. [R] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.' Au soutien de son appel, M. [R] expose en premier lieu que ce qu'il désigne être le jugement de première instance doit être annulé en raison d'une méconnaissance du principe du contradictoire, dès lors qu'il n'était pas représenté par un avocat devant le juge des contentieux de la protection, lequel ne lui a pas octroyé la possibilité de préparer sa défense et d'être suffisamment entendu. Il ajoute qu'il peut se prévaloir d'une exception d'inexécution liée au caractère indécent et inhabitable du logement, dès lors qu'à compter du 2 janvier 2022, un dégât des eaux est survenu dans le logement, ce qui a engendré une humidité excessive et des problèmes de moisissure, de sorte que le logement est devenu totalement impropre à sa destination. M. [R] indique qu'il a dû quitter l'appartement, raison pour laquelle, à compter du mois de mars 2022, il a cessé de payer les loyers. Il expose que la société Seqens n'a réalisé les travaux de remise en état de l'appartement qu'au bout de deux années, les travaux ne s'étant achevés que le 19 janvier 2024. Il considère que la société Seqens est d'une particulière mauvaise foi, dès lors qu'il s'était rapproché d'elle pour signaler l'existence du dégât des eaux et qu'il a répondu à toutes ses sollicitations, ce dont il déduit que cette dernière ne pouvait pas se prévaloir de la clause résolutoire. Indiquant qu'il a désormais réglé tous ses loyers et qu'il a développé d'importants problèmes de santé liés à la situation de son appartement, il demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société HLM Seqens demande à la cour, au visa de l'article 1728 du code civil, 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 835 et 836 du code de procédure civile, de : '- déclarer la société Seqens recevable et bien fondée en son argumentation. - débouter M. [U] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions. - confirmer l'ordonnance de référé du 24 janvier 2024 en toutes ses dispositions. à titre subsidiaire, - juger qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de M. [R] en conséquence : - juger que la clause résolutoire est acquise de plein droit dans les deux contrats de bail en date du 18 juin 2019 à la date du 23 juillet 2022. - juger que M. [R] est occupant sans droit ni titre du logement et de l'emplacement de stationnement à compter du 24 juillet 2022. - ordonner l'expulsion de M. [U] [R] des lieux loués, tant du logement que de l'emplacement de stationnement, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, et situés : - pour le logement : [Adresse 2] - pour l'emplacement de stationnement : [Adresse 1] ([Adresse 6]). - autoriser la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risques et périls de la partie expulsée. - condamner M. [U] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er jour du mois suivant la résiliation du contrat de location, laquelle sera égale au montant du loyer comme si le bail s'était poursuivi, en sus des charges, jusqu'à la libération effective des lieux occupés et avec indexation. - condamner M. [U] [R] à payer à la société Seqens la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance. statuant à nouveau : - condamner M. [U] [R] à payer à la société Seqens la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - condamner M. [U] [R] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel.' La société Seqens indique que la demande de nullité pour non-respect du principe du contradictoire ne peut qu'être rejetée dès lors que M. [R] a sollicité et obtenu, à l'audience du 10 mai 2023, un renvoi à six mois ; à la veille de l'audience du 22 novembre 2023, à 22 h 30, il a adressé au conseil de la société Seqens ses conclusions, de sorte qu'il n'a lui-même pas respecté le principe de la contradiction et la société Seqens ajoute que M. [R] a pu s'exprimer lors de l'audience de renvoi. S'agissant du moyen tenant à l'exception d'inexécution, la société Seqens indique que M. [R] a cessé de payer ses échéances à partir du mois de septembre 2021, soit plusieurs mois avant le dégât des eaux, de sorte qu'elle a délivré le commandement de payer de bonne foi puisque les premiers impayés étaient antérieurs à ce problème. Elle ajoute qu'elle a procédé à la réparation de la fuite d'eau au mois de février et mars 2022 et par la suite, c'est M. [R] lui-même qui a retardé la réalisation des travaux, en attendant six mois avant de faire parvenir son constat de dégât des eaux et en n'adressant sa déclaration de sinistre au bailleur qu'au mois de juin 2022. En outre, la société Seqens indique que le manager de proximité de l'immeuble a fait état du mauvais comportement de M. [R], qui a bloqué les travaux dans son logement pendant plusieurs mois pour diverses raisons non rationnelles. Elle expose que M. [R] a procédé au paiement de la somme de 5.393,55 euros au titre de l'arriéré locatif en une fois, le 18 juin 2024, soit sept mois après l'audience du 22 novembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de nullité de la décision de première instance : M. [R] a été assigné le 2 novembre 2022 à une audience qui s'est tenue plus de six mois plus tard, le 10 mai 2023, ce qui laissait déjà, en soi, très largement le temps à M. [R] de préparer sa défense. Mais plus encore, le juge de première instance a fait droit à sa demande de renvoi en lui laissant un délai de six mois supplémentaires pour préparer sa défense, de sorte que le moyen de M. [R] tenant à ce que le juge de première instance n'aurait pas veillé au respect du principe du contradictoire est grossièrement mal fondé et il l'est d'autant plus que M. [R] a lui-même attendu de la veille de l'audience, qui s'est déroulée au final plus d'un an après l'assignation, pour communiquer, tardivement en soirée, ses propres écritures. Aussi convient-il de rejeter la demande de nullité de l'ordonnance. Sur la demande de nullité du commandement de payer : M. [R] présente dans le dispositif de ses écritures la demande de nullité du commandement de payer comme étant une conséquence de la nullité de l'ordonnance de première instance qu'il sollicite. À l'inverse, dans la partie explicative de ses conclusions, il présente cette demande comme étant une conséquence de ce qu'il indique être la mauvaise foi de son bailleur. La demande de nullité de l'ordonnance étant rejetée, il ne saurait en résulter une quelconque conséquence, au sens du dispositif des conclusions de l'appelant, quant à la demande de nullité du commandement de payer. En examinant la demande de nullité du commandement de payer sous l'angle de la mauvaise foi alléguée du bailleur, cette demande de nullité n'est pas davantage bien fondée : en effet, le commandement de payer, qui a été délivré le 23 mai 2022, comporte en annexe un décompte dont il résulte que les premiers défauts de paiement ont commencé dès le mois de septembre 2021 et, par conséquent, bien avant le dégât des eaux du mois de janvier 2022, allégué par M. [R] au titre de l'exception d'inexécution. En outre, ce dégât des eaux a été pris en charge par le bailleur plus rapidement que ne le prétend M. [R] puisqu'il est versé aux débats plusieurs rapports d'intervention, dont le premier date du mois de février 2022. D'ailleurs, il résulte du courriel détaillé du manager de proximité de l'immeuble, versé aux débats en pièce n° 18, que plusieurs rendez-vous, qui avaient été prévus pour remédier aux désordres dont le locataire avait fait état, n'ont pu donner lieu aux mesures de réparation prévues en raison de la réticence de M. [R] à laisser un accès à son appartement et à préparer le logement pour les travaux programmés. Dès lors, le moyen tenant à l'exception d'inexécution invoquée par M. [R] est mal fondé. Sur l'acquisition de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.'. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, M. [R] ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement, ce qui n'est pas le cas ainsi qu'il a été mentionné précédemment. Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, c'est à bon droit que le juge de première instance a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 juillet 2022. L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le paragraphe VII de ce même article prévoit : «VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [R] a désormais apuré la totalité de son arriéré locatif, le relevé de situation que la bailleresse verse aux débats en pièce n° 23 et qui est arrêté au 19 juillet 2024 faisant état d'un solde nul à cet égard. Aussi convient-il d'accorder des délais de paiement à M. [R], qu'il conviendra de faire rétroagir et, constatant, qu'ils ont été respectés, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de la particularité de la présente procédure, la dette n'ayant été soldée qu'à hauteur d'appel, il y a lieu de dire que les dispositions de l'ordonnance attaquée relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront confirmées et que M. [R] sera tenu aux dépens d'appel. En revanche, aucune condamnation ne sera prononcée de part et d'autre au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Rejette les demandes de M. [R] tendant à ce que soit prononcée la nullité de l'ordonnance de première instance et du commandement de payer ; Infirme l'ordonnance attaquée, sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail et en ses dispositions relatives à l'indemnité procédurale et aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Accorde à M. [R] des délais de paiement de deux mois courant de manière rétroactive à compter du 1er juin 2024 ; Constate qu'au 19 juillet 2024, M. [R] s'est libéré de sa dette locative ; Dit que dès lors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ; Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité d'occupation, à expulsion de M. [R] et à séquestration de ses meubles ; Condamne M. [R] aux dépens d'appel ; Rejette les demandes respectives des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président