Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 21 Février 2025
AFFAIRE N° RG 24/03763 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEPZ
NAC : 72A
Jugement Rendu le 21 Février 2025
FE Délivrées le :
__________________
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Résidence [Adresse 7], situé [Adresse 2] - [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 809 931 884.
Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [K] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
Défaillant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe.
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 17 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Février 2025
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.
EXPOSÉ DU LITIGE
M.[K] [X] [H] [R] est propriétaire des lots numéros 1, 23 et 341 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 7] situé [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte de commissaire de Justice en date du 30 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SARL EGIDE, a fait assigner M.[K] [X] [H] [R] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :
Condamner M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 5 887,32 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du 27 février 2024,
Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,
Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 90 de la Loi du 13 juillet 2006 n°2006-872,
Condamner M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 1 253,14 euros en règlement des frais de recouvrement,
Condamner M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,
Ordonner l’exécution provisoire,
Condamner M.[K] [X] [H] [R] aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.
M.[K] [X] [H] [R], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 17 janvier 2015 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de paiement des charges de copropriété :
L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- les justificatifs de la qualité de copropriétaire de M.[K] [X] [H] [R] qui indiquent les tantièmes représentés par ses lots numéros 1, 23 et 341 dans la copropriété ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2018, 8 novembre 2018, 18 juin 2019, 8 janvier 2021, 28 juin 2021, 23 juin 2022, 8 septembre 2022 et 28 juin 2023,
-
les appels de fonds et charges sur la période considérée,
- le contrat de syndic,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 1er avril 2024, sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 5 887,32 euros,
- et une situation de compte du syndic en date du 29 mars 2024.
A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2018, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.
Il en résulte que le montant de 89,22 euros représentant le total des sommes de 29,74 euros mentionnées dans le décompte arrêté au 1er avril 2024 au titre des fonds travaux ALUR pour l’exercice 2018 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,
Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds travaux ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 5 798,10 euros (= 5 887,32 € - 29,74 € - 29,74 € - 29,74 €).
S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il est produit un commandement de payer du 27 février 2024 aux termes duquel le défendeur est sommé de payer la somme de 6 140,76 euros au titre de l’arriéré de charges.
Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de ce commandement de payer et , en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par le défendeur, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Cependant, il ressort de la situation de compte délivrée par le syndic à la date du 29 mars 2024, portant sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024, que M.[K] [X] [H] [R] a effectué des versements réguliers pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.
M.[K] [X] [H] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] réclame une somme de 1 253,14 euros au titre des frais de recouvrement.
Il convient de déduire de la créance réclamée les frais de relance des 27 février et 9 août 2019 et les frais de mise en demeure des 10 mars 2022 et 9 janvier 2024, ne pouvant être pris en compte en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées, et les frais intitulés “frais bancaire virement international”, “remise huissier", “frais huissier sommation de payer” et “frais de prélèvement mensuel” comme ne sortant pas de la gestion courante du syndic et ne traduisant pas des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Seuls les frais du commandement de payer du 27 février 2024, d’un montant de 203,78 euros, justifiés par une facture, apparaissent bien fondés.
M.[K] [X] [H] [R] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 203,78 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
M.[K] [X] [H] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.
Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.
CONDAMNE M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 5 798,10 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 sur la période du 1er janvier 2018 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, date du commandement de payer et ce jusqu’à parfait paiement;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNE M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 203,78 euros au titre des frais de recouvrement;
CONDAMNE M.[K] [X] [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M.[K] [X] [H] [R] aux entiers dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
