Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 24/00485

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 31 Octobre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00485 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7IR CODE NAC : 72I - 0A AFFAIRE : S.D.C. 41 BIS - 43 43 BIS RUE ANATOLE FRANCE - 94270 LE KREMLIN BICETRE C/ [P] [G] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDEUR S.D.C. 41 BIS - 43 43 BIS RUE ANATOLE FRANCE - 94270 LE KREMLIN BICETRE, représenté par son syndic en exercice le Cabinet OGIM-BAUER & Associés, inscrit au RCS de PARIS sous le n° B 378 241 491, dont le siège social est sis 98 rue de Sèvres - 75007 PARIS représenté par Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1383 DEFENDERESSE Madame [P] [G] née le 07 Mai 1972 à SALON DE PROVENCE, demeurant 6 square de la Bresse - 75016 PARIS représentée par Me Gladys CLAP, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 288 Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE a fait assigner Madame [P] [G], copropriétaire des lots 147, 230 et 305 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de la condamner au paiement de : - 2 246,82 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 29 février 2024 [1er trimestre 2024 inclus], outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024, - 1 292,07 € au titre des provisions sur charges non encore échues [2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024], - 1.890 € au titre des frais de recouvrement, - 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Vu les conclusions d’actualisation de la créance visées à l’audience du 19 septembre 2024, Après deux renvois, l’affaire a été entendue à l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE a actualisé ses demandes et a sollicité la condamnation de Madame [P] [G] à lui payer les sommes suivantes : - 1.416,59 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 2 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2024, - 2.016 € au titre des frais de recouvrement, - 3.500 € à titre de dommages et intérêts, - 2.116 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Madame [P] [G], représentée par son conseil à l’audience, a expliqué rencontrer des difficultés financières et avoir mis son bien en vente. Elle a ajouté avoir réalisé un virement de 1.259 euros le matin même de l’audience, réduisant considérablement la dette. Elle a contesté les frais de recouvrement et la somme sollicitée à titre de dommages et intérêts, ces dernières n’étant ni justifiées dans leur principe et ni dans leur quantum. Elle s’est également opposée à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a proposé la somme de 400 euros à titre de dédommagement. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété : L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 23 janvier 2024 mettant en demeure Madame [P] [G] de régler la somme de 3 191,20 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [P] [G], suivant décompte annexé à cette mise en demeure. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1.292,07 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir : - un relevé de propriété, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 29 juin 2023 et 27 juin 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 ainsi que les fonds travaux, - l’attestation de non recours, - les appels de fonds sur la période du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2024, - l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 2 octobre 2024, Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 1 416,59 € au titre des charges de copropriétés dues par Madame [P] [G] au 2 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal courant à compter du 23 janvier 2024, en deniers et quittances afin de tenir compte du paiement effectué le matin de l’audience à hauteur de 1.259 euros. Sur la demande de dommages et intérêts : Le demandeur produit au débat des jugements des 6 septembre 2016, 19 décembre 2019, 17 mai 2021, 24 janvier 2023 rendus par le tribunal de grande instance de Créteil puis par le tribunal de proximité de Villejuif, lesquels condamnent Madame [P] [G] pour non paiement des charges de copropriété. Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts. Madame [P] [G] justifie toutefois de sa situation financière précaire et d’un virement effectué le matin de l’audience à hauteur de 1.259 euros. Dans ces conditions Madame [P] [G] sera condamnée à payer la somme de 400 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE à titre de dommages et intérêts. Sur la demande relative aux frais : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE fait état de frais à hauteur de 2.016 euros. Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné. Si les frais de la mise en demeure du 23 janvier 2024, tels que prévus au contrat de syndic 2024 à hauteur de 44 euros TTC ne sont pas contestables, en revanche, les frais engagés au titre des autres lettres de mise en demeure et de relance ne peuvent être qualifiés de frais nécessaires compte-tenu de leur répétition et de leur coût. En outre, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient au cas présent être qualifiées de diligences exceptionnelles. Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 44 euros. Sur les autres demandes : L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la :, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire insusceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE la somme de 1 416,59 € en deniers et quittance, avec intérêts au taux légal courant à compter du 23 janvier 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 2 octobre 2024 [4ème trimestre 2024 inclus], CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE la somme de 400 € à titre des dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE la somme de 44 € au titre des frais, CONDAMNE Madame [P] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 41 bis, 43, 43 bis rue Anatole France 94270 LE KREMLIN BICETRE la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 31 octobre 2024. LE GREFFIER, LE PRESIDENT