Cour d'appel, 14 septembre 2023. 19/01674

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/01674 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OBYW Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 février 2019 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 18/00839 APPELANTE : Madame [S] [Y] née le 03 Août 1961 à [Localité 5] (ALGERIE) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] (MAYOTTE) Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE, substitué à l'audience par Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [G] [I] né le 20 Février 1973 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] et Madame [O] [N] née le 22 Avril 1974 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] Représentés par Me Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, substitué à l'audience par Me Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 03 mai 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 12 mai 2015, M. [I] et Mme [N] ont acquis de Mme [Y] une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 7]. Suite à l'apparition de divers désordres (relatifs aux chauffages, climatisations et couvertures), M. [I] a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur protection juridique. L'assureur a mandaté le cabinet Polyexpert pour diligenter une expertise. L'expert a déposé son rapport le 30 mars 2016. Suivant une assignation en date du 15 juillet 2016, M. [I] a sollicité et obtenu du juge des référés, par ordonnance du 4 octobre 2016, la désignation de M. [Z], expert judiciaire. Par une ordonnance en date du 21 février 2017, le juge chargé du contrôle des expertises a mis fin à la mission de M. [Z], suite à un incident survenu lors du premier accedit, et a désigné M. [P], lequel a rendu son rapport le 16 avril 2018. Par acte d'huissier en date du 24 juillet 2018, M. [I] et Mme [N] ont assigné Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Narbonne. Par un jugement réputé contradictoire rendu le 4 février 2019, le tribunal de grande instance de Narbonne a : - condamné Mme [Y] à payer à M. [I] et Mme [N] la somme de 20 384 euros au titre des travaux de réfection des lieux et des installations ; - la condamné à payer à M. [I] et Mme [N] la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, - la condamné à payer à M. [I] et Mme [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par acte en date du 8 mars 2019, Mme [Y] a régulièrement interjeté appel du jugement. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 janvier 2021, Mme [Y] sollicite la réformation du jugement et la condamnation des consorts [I]-[N] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Habeas Avocats et Conseils au titre de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 29 mars 2021, les consorts [I]-[N] sollicitent la confirmation du jugement à l'exclusion du quantum des dommages-intérêts alloués au titre des préjudices de jouissance et moral des acquéreurs. En conséquence, ils demandent la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Subsidiairement, ils demandent la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme totale de 20 384 euros au titre des travaux de réfection des lieux et des installations litigieuses et au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral. En toute hypothèse, ils sollicitent la condamnation de Mme [Y] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 3 mai 2023. MOTIFS Sur la clause de non-garantie Il sera noté que l'acte authentique en date du 12 mai 2015 concernant la vente entre Mme [S] [Y] et M. [G] [I] et Mme [O] [N] comporte une clause intitulée « Etat du bien » qui stipule :  « L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions du sol ou du sous sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédat-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ». Par ailleurs, il sera noté que l'article 1170 du code civil invoqué par les consorts [I]-[N] est issu de sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016, aux termes duquel « toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite » et est donc innapplicable puisque le contrat de vente est en date du 12 mai 2015 et l'article 9 sur les dispositions transitoires dispose que « les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public ». Cette clause vise le mauvais état de la ou les constructions qui doit s'apprécier in concreto, ainsi aussi la connaissance évidente par Mme [Y] de vices cachés avant la vente, elle doit donc s'appliquer sauf a démontrer la mauvaise foi de Mme [Y] quant à l'existence de vices cachés. Sur la responsabilité au titre des vices cachés Il convient de rappeler que doit être rapporté la preuve que Mme [Y] avaient connaissance de vices cachés avant la vente  et aussi préciser en quoi un vice serait caché ou apparent. Il sera souligné que le jour de l'acte authentique Mme [Y] n'était pas présente et représentée par un clerc de notaire puisque domiciliée à Mayotte. En réalité, Mme [Y] n'habitait plus l'immeuble depuis son départ à Mayotte en 2010, soit cinq ans avant la vente et décare qu'aucun désordre n'existait avant son départ. L'assureur multirisque habitation depuis 1988 ne fait état que d'une déclaration de sinistre le 24 janvier 2009 suite à une tempête ayant générée l'indemnisation d'un portail. Mme [Y] ne s'est pas chargée de la vente et ne s'est pas déplacée pour les visites qui ont été organisé par l'agent immobilier Aude Azur Immobilier, M. [R] [V] qui atteste : « Lors de ces 3 visites, il est clairement apparu que Mme [Y], propriétaire, n'habitait pas les lieux et qu'une tierce personne résidait dans cette maison et nous recevait lors des visites ». Ainsi il n'est pas rapporté que la propriétaire ait pu dissimuler des vices ce qui est corroboré par l'expert judiciaire puisque : - concernant les infiltrations par faitage, ce sont des malfaçons dont les désordres sont intervenus après la prise de possession des lieux, - concernant la couverture sur ancienne terrasse, il s'agit d'un manque d'entretien avant vente, - concernant les unités centrales, splits de climatisation, fluide réfrigérant, selon l'expert judiciaire, la cause des désordres est le manque d'entretien avant vente et selon l'expert l'ensemble est obsolète, l'installation n'a pas fait l'objet de maintenance, - concernant les fuites sur piscine et réseau, l'expert indique aussi un manque d'entretien. Du reste, lors de la vente, la piscine était vide et l'occupant, M. [A] [J] explique que la piscine était vide donc y compris lors de la vente ( attestation du 19 septembre 2016). L'expert conclue donc à une absence d'entretien. En conséquence, il ne peut être reproché à Mme [Y] d'avoir dissimulé des vices dont elle ne pouvait avoir connaissance ou que l'immeuble soit affecté de vices cachés : certains vices étant apparents d'autres se sont révélés à l'usage et ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination : les climatiseurs ne concernent que la réfrigération de l'immeuble et la piscine fait l'objet de fuites sans d'ailleurs qu'il soit déterminé avec précision les causes. Sur la responsabilité au titre de l'obligation de délivrance conforme Le premier juge a sans doute estimé que Mme [Y] avait manqué à son obligation de délivrance de la chose conformément à la destination convenue par les parties sans toutefois motiver clairement le fondement juridique. Il sera observé que concernant le système de climatisation seuls deux splits de climatisation sur trois ne fonctionnent pas et que le chauffage est assuré par une cheminée à insert comme le révèle le rapport d'expertise et concernant la piscine l'immeuble a été vendu alors qu'elle était vide et la toiture fait l'objet de malfaçons anciennes réparés depuis alors même que l'acte de vente ne mentionne pas l'état de la climatisation, de la toiture ou de la piscine, les acquéreurs ayant de fait connaissance que la propriétaire vendeur n'occupait pas la maison depuis de nombreuses années. En l'absence de stipulation contractuelles précises il ne peut être reproché à Mme [Y] un non respect de l'obligation de délivrance ou de non-conformité de la chose vendue. Sur la responsabilité au titre de l'obligation précontractuelle d'information Mme [Y] invoque son absence de responsabilité en ce qu'elle ne pouvait pas informer les acquéreurs de désordres dont elle ne connaissait pas l'existence, toutefois, il sera remarqué que celle-ci ne pouvait pas ignorer qu'elle vendait un immeuble qu'elle n'avait pas entretenu ni habité depuis 5 ans et particulièrement le système de climatisation et l'étanchéité de la piscine, ce que relève l'expert en page 5 et 6 qui explicite : le vendeur ne pouvait ignorer ces vices compte tenu de l'ancienneté de l'installation et de la législation qui s'y rapporte. Ainsi concernant ces deux désordres qui impliquent des équipements techniques ( climatisation, piscine) qui necessitent un entretien courant et précis, Mme [Y] a manqué son obligation précontractuelle d'information (absence d'information quant à l'ancienneté des installations litigieuses et à l'entretien qui a conduit à l'apparition de désordres conformément à l'article 1135 ancien du code civil qui dispose : « Les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature », En sa qualité de vendeur, même non professionnel, Mme [Y] ne pouvait se désinteresser totalement de la vente d'un immeuble composé de divers équipements dont elle devait s'enquérir de l'entretien et du bon fonctionnement. A ce titre, Mme [Y] sera condamné au paiement des sommes de 5 800 euros et 4 584 euros selon les évaluations de l'expert. Concernant les autres désordres, ceux-ci ne sont pas imputables à Mme [Y]. Sur les dommages et intérêts Les acquéreurs invoquent l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral sans en démontrer l'existence ni en faire la démonstration , ils seront donc débouté à ce titre. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [Y], succombante en appel, sera condamnée à payer à M. [I] et Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les entiers dépens de première instance et ceux d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire, les autres frais restant à charge des appelants. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Narbonne en date du 4 février 2019 ; Y ajoutant, Condamne Mme [S] [Y] à payer à M. [G] [I] et Mme [O] [N] les sommes de 5 800 euros et 4 584 euros au titre de son obligation précontractuelle d'information ; Condamne Mme [S] [Y] à payer à M. [G] [I] et Mme [O] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et ceux d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire. La greffière, Le président,