Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/04624

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me NAKACHE S.C.I. CELT INVESTISSEMENT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04624 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YNY N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSES Madame [X] [Z] & Madame [E] [U] [J], demeurant [Adresse 2] représentées par Me Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099 DÉFENDERESSE S.C.I. CELT INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1] dûment représentée par Mmes [S] et [M] [O] COMPOSITION DU TRIBUNAL Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 27 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04624 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YNY EXPOSÉ DU LITIGE Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] ont pris à bail un appartement, situé [Adresse 3], selon acte sous seing privé conclu le 13 novembre 2020 avec la SCI CELT INVESTISSEMENT, moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 1 345 euros. Elles ont donné congé le 25 juillet 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 31 août 2023. La société bailleresse leur a adressé un premier courrier le 07 octobre 2023 laissant apparaître un solde débiteur de 406,21 euros, ramené à la somme de 186 euros dans un courrier suivant du 17 novembre 2023, au titre de régularisations de charges, de frais de nettoyage et de l'intervention d'un plombier à la suite de leur départ. Elles ont contesté la retenue opérée par la voie de leur protection juridique puis ont saisi le conciliateur de justice qui a dressé procès-verbal de non conciliation le 12 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, elles ont alors fait assigner la SCI CELT INVESTISSEMENT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 1345 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal,807 euros, somme à parfaire, au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel pour retard dans la restitution du dépôt de garantie,1960 euros au titre du remboursement des provisions sur charges et subsidiairement 1000 euros pour indemnisation du préjudice subi du fait de la régularisation tardive des charges, avec compensation des sommes2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elles exposent, au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le montant du dépôt de garantie ne leur a pas été restitué dans le délai d'un mois prévu par ces dispositions et que rien ne justifie la retenue opérée par la SCI CELT INVESTISSEMENT. Lors de l'audience du 27 mai 2024, Madame [X] [Z] et Madame [E] [J], représentées par leur conseil, ont fait savoir que la SCI CELT INVESTISSEMENT leur avait restitué la somme de 520,01 euros courant avril 2024 et qu'elle restait à leur devoir la somme de 824,99 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Elles ont maintenu le reste des demandes formées dans leur acte introductif d'instance en indiquant avoir été finalement destinataire des tableaux justifiant de la régularisation de charges mais ne précisant pas la part leur incombant, selon elle, laissant ainsi le tribunal apprécier le bien-fondé de leur demande de remboursement à ce titre et maintenant, en tout état de cause, leur demande de dommages et intérêts pour régularisation tardive. La SCI CELT INVESTISSEMENT, représentée par Madame [O] [M] et Madame [O] [S], a fait valoir qu'elle avait renoncé à facturer aux requérantes les frais de ménage et a maintenu être redevable de sommes au titre de la régularisation de charges et de l'intervention en urgence d'un plombier, le jour du départ des locataires. Elle a ainsi demandé le débouté de toutes leurs demandes. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 30 août 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie et la majoration Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent aimablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En l'espèce, il est constant que Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] ont versé la somme de 1345 euros à titre de dépôt de garantie à leur entrée dans les lieux qu'elles ont quitté à la fin du mois d'août 2023. Il n'est pas non plus débattu que la SCI CELT INVESTISSEMENT leur a restitué la somme de 520,01 euros et qu'elle entend conserver le reste, à savoir, 824,99 euros au titre : de la facture d'intervention d'un plombier,de la régularisation des charges sur les trois dernières années. la retenue au titre de l'intervention d'un plombier Il incombe au locataire, en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux de sortie dressé le 31 août 2023 de manière contradictoire qu'une fuite au niveau de l'arrivée d'eau dans la cuisine est mentionnée. Celle-ci n'est pas contestée. La facture d'intervention du plombier datée du 5 septembre 2023 laisse apparaître un montant de 319 euros TTC, pour une intervention nocturne urgente et le remplacement du joint en mauvais état. L'état des joints sur une arrivée d'eau relève de l'entretien courant à la charge du locataire. Leur remplacement est donc une réparation locative qu'il doit prendre en charge. Ceci n'est d'ailleurs pas contesté par les requérantes puisque leur protection juridique a indiqué, dans le courrier adressé à la bailleresse le 24 octobre 2023, que s'il s'agit d'une autre fuite que celle mentionnée sur l'état des lieux de sortie, alors, ladite facture ne pourra être retenue. A contrario, il est donc admis que celle mentionnée sur l'état des lieux ayant impliqué une intervention le sera, sous réserve de la demande d'explication formulée, ayant trait à l'intervention tardive du plombier et nocturne. Alors que le principe de la prise en charge d'une telle facture n'est pas contesté et, en tout état de cause, pas contestable, les requérantes ne forment pas de demande subsidiaire relative à la diminution du coût de cette intervention. Par conséquent, leur demande de restitution du dépôt de garantie, en ce qu'elle porte sur l'intervention du plombier, sera rejetée. la retenue au titre de la régularisation de charges Selon l'article 23 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande. En l'espèce, la bailleresse a bien adressé aux requérantes les tableaux de régularisation de charge portant sur les années 2021, 2022 et 2023. Il en ressort que le montant qui leur incombe, au titre des charges après régularisation portant sur ces trois années, est de 2659,98 euros (935,63 euros en 2021, 1047,37 euros en 2022 et 676,98 en 2023). Si Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] indiquent avoir versé au total la somme de 1960 euros au titre des provisions sur charges pour les années 2021, 2022 et 2023, il ressort des tableaux joints qu'elles auraient, en réalité, versé la somme de 2060 euros (750 euros en 2021, 750 euros en 2022 et 560 euros 2023). Elles devraient donc être redevables de la différence qui en résulte, à savoir 599,98 euros. Toutefois, la SCI CELT INVESTISSEMENT n'a retenu, au titre de cette régularisation de charges, que la somme de 505,98 euros. Ainsi, la bailleresse, qui a procédé à la régularisation des charges et qui a mis à la dispositions des requérantes l'ensemble des justificatifs afférents, ce qui n'est pas contesté par ces dernières, est fondée à conserver cette somme sur le montant du dépôt de garantie et Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] ne sauraient en réclamer la restitution. Il en résulte que la SCI CELT INVESTISSEMENT est bien-fondée à conserver la somme totale de 824,99 euros déduite du montant du dépôt de garantie au titre d'une part, de l'intervention du plombier (319 euros) et d'autre part, des régularisations de charges afférentes (505,98 euros). Par conséquent, Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] seront déboutées de leur demande de restitution de la somme de 824, 99 euros et par voie de conséquence, de la demande formée au titre de la majoration de 10%. Sur la demande de remboursement des provisions de charges Il résulte de ce qui précède que les charges appelées puis régularisées sont justifiées. Par conséquent, Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] seront déboutées de leur demande de remboursement de provisions versées. Sur la demande d’indemnisation En application de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Il a déjà été jugé que la réclamation du propriétaire d'une régularisation de charge de plus du triple de la somme provisionnée sur une période de trois ans pouvait avoir un caractère déloyal et brutal constitutif d'une daute dans l'exécution du contrat et ouvrant droit à indemnisation. En l'espèce, il résulte de la régularisation de charges sur trois années que la différence entre les provisions versées par les locataires (au total 2 060 euros) et le montant réel des charges (2659,98 euros) est de 599,98 euros mais que la SCI CELT INVESTISSEMENT ne retient, au titre de cette régularisation, que la somme de 505,99 euros euros, soit un tiers de la somme provisionnée. Cette régularisation n'apparaît ainsi ni brutale ni disproportionnée. Par conséquent, Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] seront déboutées de leur demande d'indemnisation du préjudice subi qui n'est pas caractérisé en l'espèce. Sur les demandes accessoires Madame [X] [Z] et Madame [E] [J], parties perdantes, seront condamnées aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elles seront, par conséquent, déboutées de la demande qu'elles ont formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que les décisions de première instance sont, de plein droit, assorties de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DÉBOUTE Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] de l’intégralité de leurs demandes, CONDAMNE Madame [X] [Z] et Madame [E] [J] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoires. Fait et jugé à Paris le 30 août 2024 Le greffier La juge des contentieux de la protection