Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05287

5ème Chambre ARRÊT N°-167 N° RG 22/05287 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TCCN M. [V] [G] C/ M. [F] [W] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 17 MAI 2023 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Mars 2023 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [V] [G] né le 29 Avril 1991 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Franck-Olivier ARDOUIN de la SELARL ARKAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000436 du 17/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) INTIMÉ : Monsieur [F] [W] né le 06 Avril 1959 à [Localité 6] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Elodie RAYNAUD de la SELARL LEFEVRE ET RAYNAUD, Plaidant, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON Suivant contrat du 29 janvier 2019, M. [F] [W] a consenti un bail de courte durée à M. [V] [G] portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] utilisés comme magasin d'informatique et arrière-boutique et moyennant un loyer mensuel de 595 euros. La durée du bail a été fixée à trois années, soit du 1er février 2019 au 31 janvier 2022. Constatant des impayés de loyers à compter du mois de juillet 2020, M. [F] [W] a, par acte d'huissier du 29 juin 2021, fait délivrer à M. [V] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5 922,75 euros, en application de l'article L 145-41 du code de commerce. Par courrier du 1er juin 2021, M. [V] [G] a donné congé à son bailleur. Par assignation du 11 mars 2022, M. [F] [W] a fait citer M. [V] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes afin notamment de solliciter le paiement d'une provision au titre des loyers impayés et du reliquat de la taxe foncière, outre les rappels d'indexation de loyer et les intérêts légaux. Par ordonnance en date du 23 juin 2022, le juge a : - condamné M. [V] [G] à régler à M. [F] [W] les sommes de : * 135,36 euros pour l'indexation des loyers de février 2020 à janvier 2021, * 59 euros pour l'indexation des loyers de février à juin 2021, * 270,57 euros au titre de la taxe foncière 2021, * 4 017,28 euros au titre des loyers sur la période juillet 2021-janvier 2022 soit un total de 4 482,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [V] [G] aux entiers dépens, - condamné M. [V] [G] à verser à M. [F] [W] la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Le 25 août 2022, M. [V] [G] a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 17 janvier 2023, le Premier Président de la cour d'appel de Rennes saisi aux fins de radiation de l'appel à défaut d'exécution des condamnations assorties de l'exécution provisoire a rejeté cette demande, après avoir relevé une impécuniosité démontrée de M. [G]. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er février 2023, M. [V] [G] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé du 23 juin 2022 en ce qu'elle : * l'a condamné à régler à M. [F] [W] les sommes de : ° 135,36 euros pour l'indexation des loyers de février 2020 à janvier 2021, ° 59 euros pour l'indexation des loyers de février à juin 2021, ° 270,57 euros au titre de la taxe foncière 2021, ° 4 017,28 euros au titre des loyers sur la période juillet 2021-janvier 2022, soit un total de 4 482,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; * a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, * l'a condamné M. [V] [G] aux entiers dépens, * l'a condamné à verser à M. [F] [W] la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - constater l'existence de contestations sérieuses, - débouter en conséquence M. [F] [W] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, À titre reconventionnel, - condamner M. [F] [W] à lui payer à la somme provisionnelle de 595 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé et non restitué, En tous les cas, - condamner M. [F] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 1er février 2023, M. [F] [W] demande à la cour de : - rejeter l'argumentation adverse, et débouter M. [V] [G] de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions, - confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a : * déclaré recevable l'action entreprise et écartées les contestations sérieuses, * condamné, à titre provisionnel, M. [V] [G] à lui payer les sommes suivantes, dues à titre de rappel de l'indexation contractuelle automatique: ° 135,36 euros de février 2020 à janvier 2021 inclus, ° 59 euros de février 2021 à juin 2021 inclus, outre intérêts légaux à compter de l'assignation, * condamné, à titre provisionnel, M. [V] [G] à lui payer les loyers et la taxe foncière, dus postérieurement au commandement, outre intérêts légaux sur ladite somme à compter de l'assignation, * débouté M. [V] [G] de sa demande en restitution du dépôt de garantie, comme étant infondée et à tout le moins soumise à contestation sérieuse, Sur le fond et sur appel incident, - infirmer partiellement l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement à titre provisionnel au titre des loyers impayés visés dans le commandement ; En conséquence, statuant à nouveau, - condamner, à titre provisionnel, M. [V] [G] à lui payer les causes du commandement, soit : * 5 355 euros au titre des loyers de base courus sur la période comprise entre juillet 2020 et juin 2021 inclus, * 567,75 euros au titre du reliquat de taxe foncière due au titre des années 2019 et 2020, * 158,67 euros au titre du coût de l'exploit, soit 6 081,42 euros outre intérêts légaux à compter du commandement du 29 juin 2021, Subsidiairement, - condamner, à titre provisionnel, M. [V] [G] à lui payer une indemnité provisionnelle du montant précité de 4 851,60 euros en réparation du préjudice induit par la rupture unilatérale anticipée fautive du bail de courte durée, outre intérêts légaux sur ladite somme à compter de l'assignation, - ordonner la compensation de la somme de 295 euros versée à titre de dépôt de garantie, avec les sommes mises à sa charge, En toute hypothèse, - ordonner la capitalisation des intérêts dans les formes et conditions de l'article 1343-2 du code civil, dès qu'ils seront dus pour une année entière au moins, - condamner M. [V] [G] à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 29 juin 2021. - autoriser la Selarl Ab Litis - Sylvie Pelois - Amélie Amoyel -Vicquelin, Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION - sur les sommes réclamées par le bailleur Pour s'opposer aux demandes formées contre lui, M. [G] entend se prévaloir de contestations, selon lui, sérieuses en ce que : - le bailleur a manqué à son obligation précontractuelle d'information et son obligation de délivrance, car aux termes du bail, il ne l'a pas informé de la présence d'amiante dans les lieux loués, ce qui rend les locaux parfaitement impropres à leur destination, une telle situation l'autorisant à solliciter des dommages et intérêts et à se prévaloir de la résiliation du bail a minima à la date à laquelle il a quitté les lieux, - le montant réclamé au titre des loyers et charges échus au jour du commandement n'est pas justifié, en l'absence de compte locataire, de justificatifs des taxes foncières, et ce, alors que M. [G] payait parfois son loyer en espèces, sans pour autant que le bailleur ne lui en délivre quittance et ce, malgré les demandes de son locataire, - les sommes réclamées au titre des montants postérieurs au commandement sont injustifiées, étant rappelé qu'il a résilié de manière anticipée le bail par courrier recommandé du 1er juin 2021 posté le 9 juin 2021, résiliation acceptée par le bailleur, qui a récupéré les locaux, ceux-ci ayant été repris à bail à compter du mois de juillet 2021 par la société La Tanière et la société Fokys Studio. M. [W] considère qu'aucune de ces contestations ne peut prospérer. Il fait valoir que M. [G] n'a pas entrepris d'action indemnitaire en raison de la présence d'amiante constatée dans les locaux le 24 mars 2022, et qu'il ne démontre pas avoir été empêché d'exploiter les locaux donnés à bail. En outre, M. [G] ne peut invoquer une exception d'inexécution alors qu'il a cessé de payer les loyers dès juillet 2020, soit bien avant la date précitée, et ce pour des raisons totalement étrangères à cette problématique, pour laquelle il n'a jamais adressé au bailleur une mise en demeure. Il ajoute que la réglementation des baux commerciaux ne prévoit pas de disposition spécifique obligeant le bailleur à fournir un diagnostic amiante lors de la conclusion du bail. S'agissant des contestations portant sur le montant de sa réclamation financière, il considère sa créance incontestable, et rappelle que c'est à M. [G] de rapporter la preuve des paiements libératoires qu'il invoque, que les prétendus paiement en espèces ne sont démontrés que pour le mois de janvier 2020, loyer dont il n'est pas revendiqué le paiement. En ce qui concerne le terme contractuel et l'obligation à paiement des loyers, il estime que M. [G] est tenu à cette obligation jusqu'au 31 janvier 2022, terme du bail, et que la créance réclamée devant la cour de ce chef ne souffre d'aucune contestation. En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite. Le bail contient une clause ' Amiante', qui prévoit : Chacune des parties aux présentes reconnaît avoir été pleinement informée des dispositions des articles R 1334-14 à R 1334-28 du code de la santé publique, imposant aux propriétaires de biens à usage commercial de rechercher, sous peine de sanctions pénales la présence de flocage ou de calorifugeage contenant de l'amiante, et de faire procéder, le cas échéant, à un contrôle périodique à une surveillance par un organisme agréé, ou à des travaux appropriés dans des délais tenant compte de la construction de l'immeuble. Il n'est nullement démontré l'existence d'une obligation légale du bailleur de fournir au moment de la conclusion du bail un diagnostic amiante. Ce moyen de contestation est écarté. S'agissant de l'obligation de délivrance du bailleur, M. [G], qui a occupé les lieux depuis le 1er février 2019, puis a entendu donner congé le 1er juin 2021, ne justifie nullement n'avoir pu exploiter les locaux loués pendant toute la période où il a occupé ceux-ci. Il n'a jamais mis le bailleur en demeure de satisfaire à son obligation de délivrance et n'a pas justifié son congé par la présence d'amiante dans les locaux. C'est donc vainement qu'il oppose une exception d'inexécution de son obligation de payer les loyers et charges convenus contractuellement, en se prévalant d'un repérage amiante dressé le 24 mars 2022 à une période postérieure à l'échéance du bail. Ce moyen de contestation est écarté. S'agissant des sommes réclamées, M. [W] a délivré un commandement de payer le 29 juin 2021 pour les sommes principales suivantes : - loyers de juillet 2020 à juin 2021 inclus (soit juillet, août et septembre 2020, octobre et décembre 2020, février 2021, avril, mai et juin 2021) : 5 355 euros, - taxe foncière 2019 et 2020 : 567,75 euros (soit 585 + 584 - versement de 601,25), M. [W] sollicite paiement d'une provision à hauteur de 6 081,42 euros, représentant les montants précités, outre le coût du commandement de payer (158,67 euros). Il entend voir également confirmer le jugement qui condamne M. [G] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4 482,21 euros représentant les loyers de juillet 2021 à janvier 2022, les indexations de loyers de février 2020 à janvier 2021, et de février 2021 à juin 2021, et la taxe foncière 2021. L'article 1353 du code civil dispose : Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Pour établir le bien fondé de ses demandes en paiement, M. [W] s'appuie sur le bail qui prévoit un loyer mensuel de 595 euros, indexé le 1er février de chaque année, l'indice de base à prendre en considération étant celui du 3ème trimestre 2018 soit 113,45, l'indice de référence étant celui du même trimestre de l'année suivante. Le bail prévoit en outre que le preneur aura à sa charge le coût de la taxe foncière. Le décompte intitulé 'M. [W]' produit par le preneur sous forme de tableau listant des paiements en espèces, ne permet pas à M. [G] de rapporter la preuve de sa libération, et ce, à défaut de toute pièce justifiant de la réalité de tels paiements. Les parties versent chacune aux débats partie de leurs relevés bancaires, faisant apparaître des virements de M. [G] à M. [W] au titre de loyer et de la taxe foncière, sommes qui ne sont pas réclamées par le bailleur. Les avis de taxes foncières sont également produits. Au vu de ces pièces, la créance apparaît incontestablement pouvoir être évaluée comme suit au jour du commandement : - loyers de juillet, août et septembre 2020, octobre et décembre 2020, février 2021, avril, mai et juin 2021 = 9 x 595 = 5 355 euros, - taxe foncière : solde de 567,75 euros. La cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle déboute M. [W] de cette demande, en raison de contestations sérieuses, qui ne sont nullement caractérisées ; il convient de condamner M. [G] à payer, à titre provisionnel de ce chef, à M. [W] la somme de 5 922,75 euros, outre intérêts légaux à compter du 29 juin 2021, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1342-2 du code civil. Le coût du commandement doit être pris en compte au titre des dépens. S'agissant de la créance réclamée postérieurement, celle-ci porte sur des rappels d'indexation de février 2020 à janvier 2021, puis de février 2021 à juin 2021, des sommes dues au titre de la taxe foncière et des loyers pour la période de juillet 2021 à mars 2022. Les calculs d'indexation de loyer présentés par le bailleur, comme le solde de taxe foncière 2021, ne font l'objet d'aucune observation. La cour relève que les parties sont liées par un bail de courte durée de trois ans commençant à courir le 1er février 2019 pour se terminer le 31 janvier 2022. Il est prévu qu'à l'issue de cette date, il sera tacitement renouvelé et soumis au statut des baux commerciaux. Le bail prévoit que chaque partie pourra mettre fin au présent bail en informant l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, trois mois au moins avant l'arrivée du terme du présent bail et qu'en cas de résiliation du présent bail, le preneur s'oblige à quitter les locaux loués à l'expiration des présentes sans rechercher à s'y maintenir sous quelque prétexte que ce soit, sauf accord contraire des parties. Le bail ayant force de loi entre les parties, s'il prévoit la possibilité de mettre fin au bail par lettre recommandée, avec un préavis d'au moins trois mois avant son échéance, il ne met toutefois pas fin aux obligations des parties avant la date d'échéance du bail, de sorte qu'à raison le premier juge a considéré que M. [G] était tenu au paiement des loyers et charges jusqu'au terme de celui-ci soit le 31 janvier 2022. Le départ du preneur avant cette date ne ressort que sa seule initiative, les termes du bail l'autorisant à quitter les lieux dans ce cas au plus tard le jour de l'échéance du bail, de sorte qu'il soutient à tort ne devoir les loyers que jusqu'en juillet 2021, ce motif ne pouvant justifier une extinction de son obligation contractuelle. La cour confirme l'ordonnance en ce qu'elle condamne M. [G] à payer à M. [W] la somme de 4 482,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, sauf à préciser que la condamnation prononcée l'est à titre de provision. - sur la demande relative au dépôt de garantie Estimant ne devoir aucune somme au bailleur, M [G] sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme provisionnelle de 595 euros au titre du dépôt de garantie. M. [W] s'oppose à cette demande. Il objecte tout d'abord que seule une somme de 295 euros a été acquittée à ce titre par le preneur et que celui-ci lui est en tout état de cause redevable d'une somme supérieure ; à titre subsidiaire, il demande d'ordonner la compensation de la somme de 295 euros avec les sommes mises à la charge de M. [G]. Le bail prévoit que le montant du dépôt de garantie est égal à un mois de loyer hors charge, qu'il est versé le jour du bail la somme de 300 euros, le preneur s'engageant à verser le solde au plus tard le 5 mars 2019. Le premier juge a rejeté la demande de provision au motif de l'absence d'état des lieux de sortie. Or, le bailleur n'apparaît pas prétendre à une quelconque créance au titre des réparations incombant au preneur. La cour infirme l'ordonnance en ce qu'elle rejette purement et simplement cette demande, relève que M. [G] ne justifie pas du paiement du solde dû au titre du dépôt de garantie et dit que la somme de 300 euros devra venir en déduction des condamnations prononcées. - sur les frais irrépétibles et les dépens La cour confirme les dispositions du jugement de ce chef, sauf à préciser que les dépens de première instance comprendront le coût du commandement de payer. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'intimé. M. [G] est condamné à lui payer, à ce titre, une somme de 1 500 euros ; il supportera en outre les dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Ab Litis-Sylvie Pelois, Amélie Amoyel-Vicquelin conformément à l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle : - condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 4 482,21 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, sauf à préciser que la condamnation prononcée l'est à titre de provision, - condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [V] [G] aux dépens, sauf à préciser que ces dépens comprennent le coût du commandement de payer du 29 juin 2021 ; L'infirme pour le surplus, Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 5 922,75 euros, outre intérêts légaux à compter du 29 juin 2021, avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1342-2 du code civil ; Ordonne la compensation des sommes objet des condamnations avec celle de 300 euros versée par M. [V] [G] à titre de dépôt de garantie ; Y ajoutant, Condamne M. [V] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [G] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Ab Litis-Sylvie Pelois, Amélie Amoyle-Vicquelin conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier La Présidente