Cour de cassation, 07 avril 2009. 08-15.204

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Boucles de l'Oise à Cergy du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. de X... ; Sur le premier moyen : Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 janvier 2008), que divers propriétaires de lots ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Boucles de l'Oise en annulation des assemblées générales des 31 janvier 1997, 25 juin 1997, 24 septembre 1997, 27 septembre 1997, 25 septembre 1998, 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 et 3 mai 2000 pour avoir été tenues à la suite de celle du 28 septembre 1996 qui, sur seconde convocation de M. Y..., administrateur judiciaire dont la désignation n'avait pas encore été annulée, avait désigné le cabinet Gisab en qualité de syndic de copropriété sans se prononcer sur l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; Attendu que pour accueillir la demande des copropriétaires, l'arrêt retient que les dispositions de l'article 18 de la loi, dans leur rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985 applicable à l'espèce, faisaient obligation au syndic de "soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat", que ce texte sanctionne la méconnaissance de cette obligation par la nullité de plein droit du mandat du syndic et que la jurisprudence, de façon constante, tire de cette sanction la conséquence que toutes les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est nul de plein droit sont nulles et que l'action en nullité de celles-ci n'est pas enfermée dans le délai de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'action en nullité de chacune des assemblées générales dont l'annulation est demandée doit être introduite dans ce délai, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 janvier 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne, ensemble, les époux Z..., M. A..., M. B... et la société civile immobilière Centre paramédical des Touleuses, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les époux Z..., M. A..., M. B... et la société civile immobilière Centre paramédical des Touleuses à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Boucles de l'Oise la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Boucles de l'Oise. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d' AVOIR prononcé la nullité des assemblées générales des 31 janvier 1997, 25 juin 1997, 24 septembre 1997, 27 septembre 1997, 25 septembre 1998, 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 ; AUX MOTIFS QUE les dispositions de l'article 18 de la loi, dans leur rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985 applicable à l'espèce faisaient obligation au syndic de « soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de la première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat » ; que texte sanctionne la méconnaissance de cette obligation par la nullité de plein droit du mandat du syndic et (...) la jurisprudence, de façon constante, tire de cette sanction la conséquence que toutes les assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat est nul de plein droit sont nulles et que l'action en nullité de celles-ci n'est pas enfermée dans le délai de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (arrêt, p. 6 dernier alinéa et p. 7, al. 1er) ; ALORS QUE les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, même lorsque l'irrégularité de l'assemblée générale tient au défaut de mandat valable du syndic qui l'a convoquée ; qu'en jugeant que l'action en nullité d'assemblées générales convoquées par un « syndic dont le mandat est nul de plein droit sont nulles et que l'action en nullité de celles-ci n'est pas enfermée dans le délai de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 » la Cour d'appel a violé cet article. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité des assemblées générales des 31 janvier 1997, 25 juin 1997, 24 septembre 1997, 27 septembre 1997, 25 septembre 1998, 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 et 3 mai 2000 ; AUX MOTIFS QUE le Tribunal, après avoir constaté qu'il était saisi de la seule demande tendant à la nullité du mandat du cabinet GISAB fondée sur le moyen tiré de l'absence de délibération de l'assemblée générale sur l'ouverture d'un compte séparé lors de l'assemblée générale du 28 septembre 1996 ayant procédé à la désignation du syndic, a accueilli la demande aux motifs que l'assemblée générale du 28 septembre 1996 ayant élu le cabinet GISAB en qualité de syndic n'a pas voté sur la nécessité ou non d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et que l'assemblée générale du 31 janvier 1997 qui a suivi la désignation du syndic n'a pas prévu cette question à l'ordre du jour, alors que le vote précédant sur la question était intervenu lors de l'assemblée générale du 9 décembre 1993 ; que le Tribunal a, par ailleurs, constaté que la nullité de plein droit du mandat du syndic ne peut pas être couverte par une nouvelle assemblée convoquée par le même syndic et a, en conséquence constaté que l'ensemble des assemblés convoquées par la cabinet GISAB étaient nulles ; il est constant que l'assemblée générale du 12 septembre 1996 a été convoquée par Maître Y..., administrateur judiciaire dont la désignation n'était alors encore pas annulée ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'assemblée générale des copropriétaires, le 12 septembre 1996, n'est pas parvenue à élire un syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et a repoussé une résolution faisant obligation au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat puis, le 28 septembre suivant et, sur une seconde convocation, a élu le cabinet GISAB en qualité de syndic ; que trois questions étaient à l'ordre du jour de cette assemblée générale du 28 septembre 1996, savoir la désignation du président de séance, du bureau, du secrétaire, l'élection d'un syndic et la désignation des membres du conseil syndical ; que la désignation du syndic, intervenue sur convocation de l'assemblée générale par l'administrateur provisoire ne peut être analysée comme le renouvellement de son mandat ; qu'en outre, et ainsi que l'ont relevé les premiers juges, l'assemblée générale du 20 octobre 1995 qui avait désigné le cabinet GISAB en qualité de syndic a été annulée ; que, par ailleurs, la consultation de l'assemblée générale sur la question de l'ouverture d'un compte séparé ne peut précéder la désignation du syndic mais doit intervenir en même temps que celle-ci ; qu'en effet, l'article 18 de la loi précitée du 10 juillet 1965 fait de la délibération sur le compte séparé une obligation du syndic et que l'assemblée générale doit pouvoir se prononcer en fonction du syndic qu'elle a élu ; que le syndicat soutient en vain que la question du compte séparé n'avait pas à être posée une seconde fois à l'assemblée générale du 28 septembre 1996 puisqu'elle avait été repoussée par l‘assemblée générale précédente du 12 septembre dès lors que la délibération doit être soumise au vote à l'initiative du syndic « lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans » et ne peut pas l'être antérieurement ; que, dans ces conditions, le syndicat ne peut invoquer la décision prise par l'assemblée générale du 12 septembre 1996 de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dès lors que le syndic a été désigné par l'assemblée générale du 28 septembre suivant ; qu'enfin la délibération soumise à l'assemblée générale du 2 octobre 1998 sur la même question de l'ouverture d'un compte séparé est tardive au regard de la date de désignation du cabinet GISAB en qualité de syndic ; qu'à supposer même que la délibération du 28 septembre 1996 puisse s'analyser comme le renouvellement du mandat du cabinet GISAB ce dernier ne peut se prévaloir d'une délibération intervenue tous les trois ans après sa désignation puisque l'assemblée générale n'a pas été régulièrement consultée entre le 9 décembre 1993, date de la première désignation du syndic et le 2 octobre 1998 (arrêt p. 6, al. 3 et p. 7, al. 3 à p. 8, al. 5) ; ALORS QUE les copropriétaires doivent être interrogés tous les trois ans par le syndic sur la question de l'ouverture d'un compte bancaire séparé ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'assemblée générale des copropriétaires avait été interrogée sur la question de l'ouverture d'un compte séparé les 3 décembre 1993 (arrêt p.6, al. 3), 12 septembre 1996 (arrêt, p. 7, al. 2) et 2 octobre 1998 (arrêt p.8, al. 4) ; qu'en jugeant néanmoins que les assemblées générales des 31 janvier 1997, 25 juin 1997, 24 septembre 1997, 27 septembre 1997, 25 septembre 1998, 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 et 3 mai 2000 devaient être annulées, faute pour le syndic d'avoir interrogé l'assemblée générale des copropriétaires sur ce point lors de sa désignation du 28 septembre 1996, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité des assemblées générales des 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 et 3 mai 2000 ; AUX MOTIFS QUE le Tribunal, après avoir constaté qu'il était saisi de la seule demande tendant à la nullité du mandat du cabinet GISAB fondée sur le moyen tiré de l'absence de délibération de l'assemblée générale sur l'ouverture d'un compte séparé lors de l'assemblée générale du 28 septembre 1996 ayant procédé à la désignation du syndic, a accueilli la demande aux motifs que l'assemblée générale du 28 septembre 1996 ayant élu le cabinet GISAB en qualité de syndic n'a pas voté sur la nécessité ou non d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat et que l'assemblée générale du 31 janvier 1997 qui a suivi la désignation du syndic n'a pas prévu cette question à l'ordre du jour, alors que le vote précédant sur la question était intervenu lors de l'assemblée générale du 9 décembre 1993 ; que le Tribunal a par ailleurs constaté que la nullité de plein droit du mandat du syndic ne peut pas être couverte par une nouvelle assemblée convoquée par le même syndic et a, en conséquence constaté que l'ensemble des assemblés convoquées par la cabinet GISAB étaient nulles ; il est constant que l'assemblée générale du 12 septembre 1996 a été convoquée par Maître Y..., administrateur judiciaire dont la désignation n'était alors encore pas annulée ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que l'assemblée générale des copropriétaires, le 12 septembre 1996, n'est pas parvenue à élire un syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et a repoussé une résolution faisant obligation au syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat puis, le 28 septembre suivant et, sur une seconde convocation, a élu le cabinet GISAB en qualité de syndic ; que trois questions étaient à l'ordre du jour de cette assemblée générale du 28 septembre 1996, savoir la désignation du président de séance, du bureau, du secrétaire, l'élection d'un syndic et la désignation des membres du conseil syndical ; que la désignation du syndic, intervenue sur convocation de l'assemblée générale par l'administrateur provisoire ne peut être analysée comme le renouvellement de son mandat ; qu'en outre, et ainsi que l'ont relevé les premiers juges, l'assemblée générale du 20 octobre 1995 qui avait désigné le cabinet GISAB en qualité de syndic a été annulée ; que par ailleurs, la consultation de l'assemblée générale sur la question de l'ouverture d'un compte séparé ne peut précéder la désignation du syndic mais doit intervenir en même temps que celle-ci ; qu'en effet, l'article 18 de la loi précitée du 10 juillet 1965 fait de la délibération sur le compte séparé une obligation du syndic et que l'assemblée générale doit pouvoir se prononcer en fonction du syndic qu'elle a élu ; que le syndicat soutient en vain que la question du compte séparé n'avait pas à être posée une seconde fois à l'assemblée générale du 28 septembre 1996 puisqu'elle avait été repoussée par l‘assemblée générale précédente du 12 septembre dès lors que la délibération doit être soumise au vote à l'initiative du syndic « lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans » et ne peut pas l'être antérieurement ; que dans ces conditions, le syndicat ne peut invoquer la décision prise par l'assemblée générale du 12 septembre 1996 de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé dès lors que le syndic a été désigné par l'assemblée générale du 28 septembre suivant ; qu'enfin la délibération soumise à l'assemblée générale du 2 octobre 1998 sur la même question de l'ouverture d'un compte séparé est tardive au regard de la date de désignation du cabinet GISAB en qualité de syndic ; qu'à supposer même que la délibération du 28 septembre 1996 puisse s'analyser comme le renouvellement du mandat du cabinet GISAB ce dernier ne peut se prévaloir d'une délibération intervenue tous les trois ans après sa désignation puisque l'assemblée générale n'a pas été régulièrement consultée entre le 9 décembre 1993, date de la première désignation du syndic et le 2 octobre 1998, d'après les écritures de l'appelant retenues par les premiers juges (arrêt p. 6, al. 3 et p. 7, al. 3 à p. 8, al. 5) ; 1°) ALORS QUE si le syndic doit, en principe, interroger l'assemblée générale des copropriétaires sur l'ouverture d'un compte séparé lors de sa désignation, l'omission de cette formalité est régularisée dès qu'il interroge effectivement l'assemblée sur ce point ; qu'il résulte, en l'espèce, des constatations de l'arrêt que le syndic a consulté l'assemblée générale sur la question de l'ouverture d'un compte courant lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 2 octobre 1998 ; qu'en jugeant néanmoins que les assemblées postérieures à cette date devaient être annulées faute de respect de cette formalité lors de la désignation du syndic, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°)ALORS QUE le renouvellement du mandat d'un syndic est valable lorsque l'assemblée générale des copropriétaires qui le décide se prononce sur la question de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé ; qu'en l'espèce, l'assemblée générale du 2 octobre 1998 avait renouvelé le mandat de syndic donné à la société GISAB et avait été interrogée sur l'ouverture d'un compte séparé ; qu'en jugeant néanmoins que les assemblées générales des 2 octobre 1998, 1er octobre 1999, 8 octobre 1999 et 3 mai 2000 devaient être annulées, la Cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.