Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 29 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [W] [V], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [J]
43 Rue Jacques Cartier
Logement 21 Etage 4
44300 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/00245 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX7S
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [C] [J] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 7 juillet 2016, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [C] [J] un logement de type 2 sis, 43 rue Jacques Cartier, 4ème étage, logement n°21 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 246,58 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 94,80 €.
Par acte d’huissier de justice du 9 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.870,54 € arrêté au 1er août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
-déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du bail signé le 7 juillet 2016 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
- Ordonner l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 6.973,37 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 260,40 €, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 20 septembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
- Condamner le locataire au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.
- Ordonner l’exécution provisoire.
Les services du département ont informé le tribunal le 21 mai 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [W] [V], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance et précise que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8.895,70 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024. Elle indique également n’avoir aucun contact avec le locataire et précise que le montant de la nouvelle échéance de loyer est de 392,01 €. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement au vu du montant élevé de la dette et de l’absence de reprise des paiements des loyers par [C] [J].
Régulièrement assigné à étude, [C] [J] a comparu à l’audience et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d'impayé à la CCAPEX le 3 août 2023, dont celle-ci a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l'assignation du 1er décembre 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 1er décembre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 décembre 2023, avec accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier de justice en date du 9 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [C] [J] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.870,54 € arrêté au 1er août 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [C] [J].
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[C] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8.895,70 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (159,15 + 152,18 €).
Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 22,86 € correspondant à des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées au locataire sur la période allant de février à avril 2024 (7,62 x 3), dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.
Enfin, il convient également de déduire la somme de 104,50 € correspondant à des frais au titre d’une assurance souscrite pour le compte du locataire d’un montant de 2,75 € par mois, sur une période allant de mars 2021 à avril 2024 (2,75 x 38). La société bailleresse ne rapporte en effet pas la preuve d'avoir adressé à la locataire la mise en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 l’informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour son compte.
En conséquence, [C] [J] sera condamné au paiement de la somme de 8.768,34? €, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 392,01 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
D'après le relevé de compte locataire, [C] [J] a cessé tout paiement depuis le 3 novembre 2022, soit depuis plus d’un an.
Lors de l’audience, [C] [J] fait état de son laisser aller et de son comportement autodestructeur. Il précise être inscrit auprès de Pôle Emploi et dit qu’il doit reprendre contact avec une assistante sociale. Il ajoute qu’il prépare une reconversion professionnelle et qu’il pourra payer sa dette de loyer avec ses droits Pôle Emploi. Il indique enfin vouloir rester dans le logement et reconnaît le montant de la dette pour laquelle il sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 € par mois avec effet suspensif de la clause résolutoire.
Toutefois, dans ces conditions, le défendeur n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience et il ne justifie pas de sa capacité à respecter un échéancier en sus du paiement de son loyer courant.
Dès lors, il ne remplit pas les conditions légales permettant l'octroi de délais de paiement et lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer à l’octroi de tels délais.
Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [C] [J].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État.
Il sera également condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 juillet 2016 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [C] [J], concernant le logement 43 rue Jacques Cartier, 4ème étage, logement n°21 - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 octobre 2023 ;
CONDAMNE [C] [J] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 8.768,34€, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE [C] [J] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 28 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 392,01 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [C] [J], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [C] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;
CONDAMNE [C] [J] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
