Tribunal judiciaire, 30 juin 2025. 23/06245

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 23/06245 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3QTU AFFAIRE : Mme [P] [S] (Maître [Z] [J] de la SELARL [Z] [J]) C/ Mme [X] [B] (Me Fanny ESCARGUEL) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 19 Mai 2025 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 30 Juin 2025 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025 Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président Assistée de Madame Sylvie PLAZA, Greffier NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE Madame [P] [S] née le 04 Décembre 1963 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Michel LAO de la SELARL MICHEL LAO, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE Madame [X] [B] née le 07 Octobre 1965 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique en date du 14 décembre 2018, [P] [S] a acquis de [X] [B] une maison d'habitation située à [Localité 4] pour un prix de 157.000,00 Euros. [P] [S] s'est aperçu d'un défaut d'étanchéité de la terrasse entraînant l'inondation de la cuisine située en dessous en cas de fortes précipitations. Par ordonnance de référé en date du 18 juin 2021, une expertise a été ordonnée. L'expert [K] a rendu son rapport le 14 mars 2023. * Par acte en date du 14 juin 2023, invoquant la garantie des vices cachés, [P] [S] a assigné [X] [B] aux fins qu'elle soit condamnée à lui verser : - la somme de 22.083,11 Euros au titre de la réduction du prix de vente, - la somme de 2.000,00 Euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 3.000,00 Euros au titre du préjudice moral, - la somme de 6.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. [P] [S] fait valoir : - que le bien immobilier était affecté de trois séries de désordres antérieurs à la vente, - que les désordres n'étaient pas apparents pour un acquéreur profane, - que [X] [B] avait fait effectuer des travaux dans la cuisine dissimulant la présence d'humidité, - que l'humidité du rez-de-chaussée était anormale, - que les fissures présentaient un risque structurel, - que la clause de non garantie des vices cachés ne pouvait pas recevoir application en ce que [X] [B] avait connaissance de ces derniers, - que [X] [B] devait être qualifiée de constructeur pour avoir réalisé elle-même la réfection et la transformation de son habitation. * [X] [B] conclut au débouté, faisant valoir : - qu'elle n'avait pas connaissance des vices invoqués, - que l'expert [K] n'avait pas constaté les inondations du rez-de-chaussée et que les désordres affectant la terrasse étaient apparents, - que l'humidité affectant la cuisine résultait de désordres qui n'étaient pas apparents et qu'elle pouvait les ignorer, - que, si elle avait rebouché des fissures apparues dans le séjour, celles-ci étaient mineures et que de nouvelles fissures étaient apparues en cours d'expertise, - qu'elle n'avait pas conscience de l'ampleur et de la gravité des désordres, - que l'acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés, - qu'elle n'était pas un vendeur professionnel, - que les travaux d'embellissement effectués par feu son conjoint n'avaient aucun lien avec le présent litige. Reconventionnellement, elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. * MOTIFS - Sur l'existence de vices cachés L'article 1641 du Code Civil prévoit : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'expert [K] a relevé trois séries de désordres et présenté les conclusions suivantes : Inondations du rez-de-chaussée depuis la cour pendant des épisodes pluvieux. - Origine : Position haute du siphon de sol en haut de pente alors qu’il devrait être placé en point bas et présence de contre-pentes qui gênent les écoulements vers le siphon. - Désordres non constatés car [P] [S] a fait réaliser des travaux de reprise pour un coût de 2.040 €- Apparence lors de la vente : Ces désordres étaient apparents lors de la vente et visibles pour un professionnel- Connaissance par le vendeur : Madame [B] ne pouvait les ignorer, toutefois il est très probable que Madame [B] nettoyait très régulièrement le réseau d’évacuation de la terrasse afin qu’il ne se bouche pas. Une humidité importante des murs de la cuisine côté cour - Origine : Non-jonction entre la canalisation PVC et la canalisation en grès enterré sous la cuisine.- Date de l’origine : Antérieure à l’achat de la maison par Madame [S] en décembre 2018.- Apparence lors de la vente : Désordres non apparents lors de la vente et n’étaient pas visibles.- Connaissance par vendeur : Madame [B] pouvait les ignorer Nombreuses fissures sur les murs de la maison - Origine : Non-jonction entre la canalisation PVC et la canalisation en grès enterrée sous la cuisine. - Date de l’origine : Antérieure à l’achat de la maison par Madame [S] en décembre 2018.- Apparence lors de la vente : Désordres non apparents lors de la vente et non visibles.- Connaissance par vendeur : constatation de traces d’enduit et de peinture, par-dessus les fissures apparues dans le séjour, ce qui nous indique que Madame [B] a rebouché des fissures apparues par le passé, il est très probable que ces fissures étaient mineures. L'expert [K] n'a pas constaté les inondations du rez-de-chaussée. [P] [S] produit deux rapports qui permettent d'établir la cause des désordres retenue pas l'expert [K]. Toutefois, L'expert [K] indique que ces désordres étaient apparents lors de la vente et visibles par un professionnel. Les désordres n'étaient donc pas apparents pour [P] [S], acquéreur profane. Concernant les autres désordres, L'expert [K] indique qu'ils n'étaient pas visibles. L'humidité et les fissures constituent donc des vices cachés. - Sur l'application de la clause de non garantie des vices cachés L'article 1643 du Code Civil prévoit : Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie. L'acte authentique n'est pas produit. Toutefois, les parties ne remettent pas en cause l'existence d'une clause de non garantie des vices cachés ni son contenu. Cette clause n'est valable qu'à la condition que le vendeur soit de bonne foi, c'est à dire qu'il ait ignoré l'existence du vice. Il appartient à l'acquéreur d'établir la mauvaise foi du vendeur profane. Concernant les désordres affectant la terrasse, l'expert [K] a indiqué que [X] [B] ne pouvait pas les ignorer. Concernant l'humidité, l'expert [K] indique que les désordres n'étaient pas apparents et que [X] [B] pouvait les ignorer. Concernant les fissures, l'expert [K] a constaté des traces d'enduit et de peinture. [X] [B] avait connaissance de l'existence de fissures, lesquelles avaient été rebouchées par le passé, sans plus de précision. L'expert [K] précise que, lors de son premier accédit de 16 septembre 2021, que les fissures étaient circonscrites et mineures et que, lors de son deuxième accédit du 03 février 2022, les fissures avaient rapidement évolué et que de nombreuses nouvelles fissures étaient apparues. Pour autant, il n'est aucunement démontré que [X] [B] avait connaissance du risque structurel causé par ces fissures ni qu'elle avait eu la volonté de masquer ces dernières pour la vente. La clause de non garantie n'est pas applicable si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé où s'est comporté comme tel. [X] [B] exerce la profession de pharmacienne. [X] [B] n'est pas un professionnel de l'immobilier ou de la construction. Le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue est assimilé à un professionnel. En cette qualité, il est présumé connaître les vices au moment de la vente et ne peut se prévaloir de la clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés. La cause de l'humidité et des fissures est l'absence de jonction entre la canalisation PVC et la canalisation en grès enterrée sous la cuisine. L'expert [K] précise que l'absence de jonction était très ancienne et qu'il ne pouvait pas la dater. Si [X] [B] a effectué des travaux, il n'en demeure pas moins qu'il n'est aucunement établi que ces travaux ont porté sur les canalisations en cause ni qu'ils sont à l'origine de leur absence de jonction. En conséquence, [X] [B] ne peut pas être considérée comme s'étant comportée comme un constructeur et aucune présomption de connaissance des vices ne peut lui être imputée. Il sera dès lors fait application de la clause de non garantie concernant les fissures concernant l'humidité et les fissures. Par contre, [X] [B] sera tenue de la garantie des vices cachés concernant la terrasse. Il sera alloué à [P] [S] la somme de 2.040,00 Euros au titre du coût de la réfection de la terrasse. - Sur les autres chefs de préjudice invoqués par [P] [S] En l'état de la limitation de l'application de la garantie des vices cachés, les quantums réclamés seront minorés. Il sera alloué à [P] [S] : - la somme de 500,00 Euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 500,00 Euros au titre du préjudice moral. - Sur les autres chefs de demandes Il convient d'allouer à [P] [S] la somme équitable de 1.200,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de [X] [B] les frais irrépétibles par elle exposés. En application de l'article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés. En l'état du rejet d'une partie des demandes de [P] [S], il y a lieu à partage des dépens. * PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi, CONDAMNE [X] [B] à verser à [P] [S] - la somme de 2.040,00 Euros au titre de la réduction du prix de vente, - la somme de 500,00 Euros au titre du préjudice de jouissance, - la somme de 500,00 Euros au titre du préjudice moral, - la somme de 1.200,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile REJETTE la demande formée par [X] [B] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, REJETTE toute autre demande, FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de - 1/3 à la charge de [X] [B], -2/3 à la charge de [P] [S], Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 30 juin 2025. LE GREFFIER                                            LE PRESIDENT