Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/05434

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [J] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05434 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AXO N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDERESSE Société [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier d’audience DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05434 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AXO EXPOSE DU LITIGE Le 21 avril 2015, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [V] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 365,63 euros, outre une provision sur charges. Monsieur [V] [F] est décédé le 2 juillet 2023. Par courrier du 16 janvier 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a indiqué à Monsieur [J] [H], occupant de l’appartement et ami du locataire pré décédé, qu’il ne pouvait se maintenir dans les lieux, au visa des conditions légales posées en telles circonstances. Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Le constat de la résiliation du contrat de location consenti au jour du décès de Monsieur [V] [F] et de la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [J] [H],Son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, sans bénéfice du délai de deux mois et de la trêve hivernale des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution, et avec séquestration des biens,Sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, outre une majoration de 30% jusqu'à libération des lieux,Sa condamnation à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2024. A l'audience, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a précisé sa demande au titre des indemnités d’occupation en sollicitant le paiement de la somme de 2960,65 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation au 8 juin 2024 (sans application de la majoration sollicitée), échéance de mai 2024 incluse. Il s’est en outre opposé à l’octroi de délais pour quitter les lieux et s’en est rapporté s’agissant des délais de paiement sollicités en défense. Monsieur [J] [H] a comparu en personne à l’audience utile. Il a reconnu être un ami d’enfance du locataire pré décédé et donc être occupant sans droit ni titre du logement. Il a toutefois sollicité des délais pour quitter les lieux et a exposé à l’appui de sa demande qu’une de ses filles, dont il indique qu’elle réside avec lui, a selon ses déclarations été victime de violence physique de sa mère. Il a versé sa plainte contre son ex compagne en date du 4 avril 2024. Par ailleurs, Monsieur [J] [H] a aussi admis le principe et le montant de l’arriéré d’indemnité d’occupation invoqué en demande. Il a sollicité des délais de paiement par des remboursements de 400 euros par mois. Il a en ce sens fait état de revenus mensuels de 1784 euros et a présenté à l’audience sa fiche de paie pour avril 2024 dans le cadre de son CDI, afin de l’illustrer. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. S’agissant d’un logement HLM, en application de l'article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d'une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d'autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. En l'espèce, il est constant que Monsieur [J] [H] ne remplit pas les conditions de transfert du bail conclu par le locataire prédécédé, ce qu’il n’a d’ailleurs jamais sollicité. Il a reconnu à l’audience être un ami. En ces conditions, le bail s'est trouvé résilié à la date du décès de Monsieur [V] [F], soit le 2 juillet 2023. Monsieur [J] [H] étant sans droit ni titre depuis le 3 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie en revanche que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu'il semble que le défendeur remplisse les conditions financières d'attribution d'un logement social au vu de ses revenus et de sa situation de chargé de famille. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Rien ne justifie non plus que Monsieur [J] [H] ne bénéfice pas des dispositions relatives à la trêve hivernale de l’article L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’autant plus qu’il héberge, selon ses déclarations, deux enfants, l’une mineure et l’autre jeune majeure. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, Monsieur [J] [H] justifie d’aucune recherche de logement dans le parc privé ou social. De même, s’il produit un dépôt de plainte à l’encontre de son ex compagne, portant sur des faits supposés de violence physique au préjudice d’une fille en commun, qu’il dit héberger, il n’apporte aux débats aucun élément pour étayer qu’il l’héberge effectivement (domiciliation, abonnement, attestation, etc), ni que les faits dénoncés revêtent un caractère vraisemblable (photographie, certificat médical, etc). Enfin, Monsieur [J] [H] n’a jamais contesté qu’il ne peut bénéficier des dispositions relatives au transfert de bail et qu’il est un occupant sans droit ni titre de l’appartement, si bien qu’il a déjà bénéficié en pratique de larges délais pour quitter les lieux depuis le décès du locataire le 2 juillet 2023. En conséquence, sa demande pour quitter les lieux sera rejetée. Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges avec une majoration de 30% à titre de dommages et intérêts sans justifier toutefois de la nécessité d'une telle majoration par rapport au montant du loyer, alors même qu'il n'est pas discuté que Monsieur [J] [H] remplirait les conditions d'attribution d'un logement HLM. L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Le décompte produit à l’audience fait état d'un arriéré d'indemnité d'occupation de 2960,65 euros (sans application de la majoration sollicitée), échéance de mai 2024 incluse, sans qu'il ne soit apporté aucun élément de contestation en défense. Il sera relevé en outre que le solde au jour du décès du locataire est de 0 euro. En conséquence, Monsieur [J] [H] sera condamné au paiement de la somme de 2960,65 euros, échéance e mai 2024 incluse, outre à une indemnité mensuelle d'occupation non majorée à compter du 1er juin 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux. Sur la demande de délai de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, Monsieur [J] [H] fait état d'une situation matérielle et sociale difficile. Tout autant, il justifie de ressources stables. Il sollicite en ce sens d’apurer son arriéré d’indemnité d’occupation par des versements de 400 euros par mois. Dans ces conditions, [Localité 3] HABITAT OPH ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera alloué à Monsieur [J] [H] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé enfin, que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 3] HABITAT OPH et Monsieur [V] [F], relativement au logement situé [Adresse 2], à la date du décès du locataire le 2 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2960,65 euros (décompte arrêté au 8 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré d'indemnités d’occupation ; AUTORISE Monsieur [J] [H] à s’acquitter des sommes susvisées en 7 mensualités de 400 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; CONDAMNE en outre Monsieur [J] [H] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (402,98 euros en juillet 2023), tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [J] [H] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Le greffier Le juge des contentieux de la protection